Zamislite da ste uplatili nekoliko miliona bahta za stan u izgradnji na Phuketu, ugovoreni rok za useljenje je odavno prošao, a iz prodajne kancelarije stiže samo jedna rečenica: 'viša sila, kašnjenje u lancu snabdevanja'. Ovakav scenario u 2026. godini postaje sve češći, i baš zato je važno razumeti da pozivanje na višu silu samo po sebi ne oslobađa developera obaveze da završi projekat.
Prema Građanskom i trgovinskom zakoniku Tajlanda (članovi 8 i 219), viša sila mora biti događaj koji je zaista bio nepredvidiv, neizbežan i van kontrole strane koja se na njega poziva. Obično poskupljenje građevinskog materijala ili poremećaj u snabdevanju gorivom, sam po sebi, retko zadovoljava taj pravni standard.
Ovo nije apstraktna tema za srpskog kupca koji razmišlja o ulaganju u Phuket. Prema podacima iz industrije, tržište stanova u izgradnji na Phuketu je između 2021. i 2025. godine generisalo promet od otprilike 470 milijardi THB, a strani kupci učestvuju sa oko 60% svih transakcija. Uprkos tom obimu, zaštita kupaca i nadzor nad developerima i dalje su relativno slabi, a depoziti uplaćeni pre potpisivanja ugovora često nemaju garantovan povraćaj ako se projekat zaustavi.
Šta viša sila zapravo znači po tajlandskom zakonu
Viša sila u tajlandskom pravnom sistemu (član 8 Građanskog i trgovinskog zakonika) odnosi se na događaje koji nastaju bez krivice ijedne strane i koji se nisu mogli predvideti niti sprečiti, poput prirodnih katastrofa, ratova, pandemija ili državnih zabrana. Developer mora da dokaže jasnu, dokumentovanu uzročnu vezu između tog događaja i konkretnog kašnjenja u izgradnji. Kupac, sa svoje strane, ima pravo da traži zvanično pisano obaveštenje sa tačno navedenim uzrokom i revidiranim rokom isporuke.
U praksi, tipična kašnjenja pravdana višom silom u periodu 2025-2026. iznose od 3 do 12 meseci. Sve zavisi od toga šta ugovor kaže: ako u njemu ne postoji klauzula o višoj sili, developer se na nju ne može pozvati bez pokretanja posebnog sudskog postupka. Zato je dokumentacija ključna, kupci koji vode urednu evidenciju prepiske, uplata i fotografija gradilišta imaju znatno bolju pregovaračku i pravnu poziciju.
Četiri scenarija sa kojima se kupci najčešće susreću
Scenario 1: Stvarna, proverljiva viša sila. Potvrđen nacionalni nedostatak goriva ili zvanično uvedeno državno ograničenje su realni primeri. U ovom slučaju razumno je prihvatiti kašnjenje, ali insistirati na pisanom obaveštenju sa novim rokom i tražiti neku vrstu kompenzacije, popust na uslugu ili poboljšanje u završnoj obradi stana. Rizik je nizak ako je developer finansijski stabilan i ima potvrđenu istoriju realizovanih projekata.
Scenario 2: Viša sila kao paravan. Neki developeri navode 'krizu goriva' dok je pravi razlog nedostatak sredstava ili loše planiranje projekta. Ovde je pametno angažovati nezavisnu pravnu analizu ugovora i uporediti navedeni uzrok sa realnim stanjem na tržištu. Tajlandski sudovi prilično pažljivo ispituju ovakve tvrdnje.
Scenario 3: Kašnjenje se otegne, developer prestane da odgovara. Ovo je najalarmantniji obrazac, bez obaveštenja, bez novog roka, prodajna kancelarija ćuti. To su jasni crveni signali koji traže hitnu reakciju: slanje zvaničnog pisma (sa overenim prevodom na tajlandski jezik) i podnošenje žalbe Kancelariji za zaštitu potrošača Tajlanda (OCPB). Paralelno angažovanje lokalnog advokata je više nego preporučljivo.
Scenario 4: Kupac želi da raskine ugovor. Ako kašnjenje značajno prelazi razuman period (obično preko 12 meseci), kupac može tražiti raskid ugovora i povraćaj novca. Uslovi povraćaja zavise isključivo od ugovora, a developeri često zadržavaju od 10% do 30% već uplaćenih sredstava. Građanski sudski postupak na Tajlandu obično traje od 1 do 2 godine, što je informacija koju svaki srpski investitor treba realno da uzme u obzir pre nego što krene u parnicu.
Uporedna tabela: kako prepoznati o kakvom se slučaju radi
| Parametar | Stvarna viša sila | Sumnjiva viša sila | Prevarna šema |
|---|---|---|---|
| Obaveštenje | Zvanično pismo sa datumima i razlozima | Usmeno ili nejasan email, bez detalja | Nikakva komunikacija |
| Dokazi | Državni izvori, mediji, izveštaji iz industrije | Uopšteni navodi, bez konkretnih podataka | Nema dostavljenih dokumenata |
| Novi rok | Jasan fazni plan | Nejasna obećanja | Rokovi se stalno pomeraju |
| Šta kupac treba da uradi | Prihvati, dokumentuje, prati napredak | Nezavisna pravna analiza ugovora | Odmah advokat i prijava OCPB-u |
| Verovatnoća povraćaja novca | Visoka (po završetku projekta) | Umerena (kroz pregovore) | Niska (samo kroz sud) |
Najveće greške koje kupci prave, i kako da ih izbegnu
Greška 1: Potpisivanje ugovora bez vremenskog ograničenja za kašnjenje po osnovu više sile. Rešenje: pre potpisivanja proverite da ugovor definiše maksimalan period kašnjenja zbog više sile (na primer, 180 dana), posle koga kupac stiče pravo na raskid.
Greška 2: Nedostatak dokumentacije. Rešenje: čuvajte svu prepisku, redovno fotografišite gradilište i beležite datume svakog poziva i sastanka. Tajlandski sudovi prihvataju i snimke ekrana iz aplikacija za razmenu poruka kao dokaz.
Greška 3: Oslanjanje na usmena obećanja prodajnog agenta. Rešenje: svaki dogovor mora biti pisano dokumentovan na tajlandskom jeziku i potpisan od strane ovlašćenog predstavnika kompanije.
Greška 4: Pretpostavka da pravni obrasci iz vaše zemlje važe i na Tajlandu. Rešenje: angažujte advokata koji je specijalizovan konkretno za tajlandsko tržište nekretnina. Strani pravni okviri se ne prenose automatski.
Greška 5: Pregovaranje bez poznavanja tajlandskog jezika. Rešenje: uključite prevodioca ili dvojezičnog advokata. Tajlandski sudovi i državne institucije rade isključivo na tajlandskom jeziku.
Greška 6: Kupovina od developera bez provere finansijske stabilnosti. Rešenje: proverite registraciju kompanije preko Departmana za razvoj poslovanja (DBD), pregledajte portfolio već završenih projekata i proučite finansijske izveštaje pre nego što uplatite bilo šta.
Širi kontekst: Tajland pooštrava nadzor
Vredi imati na umu i širu sliku. Tajlandske vlasti pooštravaju kontrolu struktura stranog vlasništva, uključujući proveru preko 11.400 kompanija povezanih sa nominalnim vlasnicima samo na Koh Samuiju i Koh Phanganu. To znači da kupci treba da očekuju više papirologije i detaljnije provere, ne manje. Tržište se pomera ka strožoj regulaciji, a pozivanje na višu silu je samo jedna od oblasti koja sve više dolazi pod pravnu lupu.
Poenta je jednostavna: nema mesta panici, ali ni pasivnom čekanju. Viša sila je pravni mehanizam, a ne univerzalni izgovor koji briše odgovornost developera. Vaš zadatak je da dokumentujete, proverite i na vreme uključite stručnjake, advokata, prevodioca, po potrebi i lokalnog konsultanta za nekretnine. Što pre reagujete, veće su šanse da zaštitite svoje ulaganje. Naš tim u Nekretnine na Tajlandu redovno prati ovakve slučajeve na terenu i može vam pomoći da proverite pouzdanost developera pre nego što uplatite depozit.
Izvor: The CITY - Asia