Neka srpska porodica uplati 12 miliona bahta za vilu na Puketu, advokat na Tajlandu registruje kompaniju u kojoj 51% formalno drži troje tajlandskih državljana, a stranac dobija 49% udela i pravo potpisa direktora. Ova šema je funkcionisala dvadeset godina bez ozbiljnih problema. Od 1. avgusta 2026. Odsek za razvoj poslovanja (DBD) traži od te trojice tajlandskih akcionara bankovne izvode i objašnjenje odakle je stvarno došao novac za njihove udele.
Za svakoga ko sada planira kupovinu preko kompanije, poenta je jednostavna: Naredba DBD br. 2/2569 ne zabranjuje strano učešće u firmama i ne poništava kompanije koje su već registrovane. Ona samo čini jeftine nominee aranžmane sa fiktivnim tajlandskim akcionarima praktično neizvodljivim, jer registrator sada prati tok novca od akcionara do kompanije, a ne samo konačnu strukturu kapitala na papiru.
Rizik postoji za nove prijave i za svaku izmenu postojeće firme. Sve što je registrovano po ranijoj Naredbi 2/2568 ostaje pravno važeće i ne prolazi retroaktivnu proveru.
Šta konkretno menja Naredba 2/2569?
Naredba DBD br. 2/2569 stupila je na snagu 1. avgusta 2026. godine i zamenila je dva ranija instrumenta, Naredbu 2/2568 i Naredbu 1/2569. Za srpskog kupca praktična razlika je ova: registrator sada traži dokaz o poreklu novca u trenutku registracije, a ne tek kasnije, tokom poreske kontrole.
Svaka prijava sa stranim učešćem sada zahteva tri dokumenta: bankovne izvode tajlandskih akcionara, izvode računa kompanije koji prima uplatu, i potpisano Pismo o objašnjenju investicije (Investment Explanation Letter). Taj poslednji dokument potpisuje se lično, a potpisnik odgovara za njegovu sadržinu.
Pravilo pokriva osnivanje kompanija i ortačkih društava sa stranim učešćem ispod 50%, kao i svaku izmenu koja uvodi stranog manjinskog akcionara ili stranog potpisnika. Drugim rečima, i klasična šema 49/51 sada mora da prođe punu proveru porekla novca.
Da li moja postojeća kompanija postaje nezakonita?
Ne. Registracije završene pre 1. avgusta 2026. po Naredbi 2/2568 se ne otvaraju ponovo i ne postaju automatski sumnjive. Firma registrovana 2021. ili 2025. godine ne postaje nezakonita 1. avgusta 2026, i registrator je neće sam od sebe obeležiti kao problematičnu.
Problem nastaje u drugom trenutku: kod promene direktora, prodaje udela, promene kapitala, ili dodavanja stranog potpisnika. Svaka od tih izmena povlači sa sobom kompletan novi paket dokumentacije. Stare strukture nisu poništene, ali su zaključane na mestu, dakle napustiti ih je teže nego u njih ući.
Ova razlika je bitna za svakog ko već ima vilu preko tajlandske kompanije: sama činjenica da firma postoji nije problem, problem nastaje onog dana kada nešto treba menjati u registru.
Odakle potiče pravilo 49/51 i zašto se sada raspada?
Broj 49% nikada nije došao iz ekonomske logike, već iz kompromisa. Zakon o stranom poslovanju iz 1999. godine (Foreign Business Act B.E. 2542) zatvorio je tri liste delatnosti za strance, uključujući trgovinu zemljištem i većinu usluga, i definisao stranu kompaniju kao onu u kojoj nerezidenti drže polovinu kapitala ili više. Tržište je odradilo prostu matematiku: 49% strancu, 51% tajlandskim državljanima. Ko su tačno ti državljani i odakle im novac za udeo, dugo nikoga nije interesovalo.
Po tržišnim procenama, hiljade vila sa zemljištem na Puketu, Koh Samuiju i u Pataji strukturirane su baš na ovaj način. Pravno, ta konstrukcija je uvek bila fragilna: Zakon o zemljištu (Land Code) izričito zabranjuje strancu da stiče zemljište preko posrednika (proxy), i teoretski Odsek za zemljište može naterati prodaju parcele. U praksi, pre 2024. godine, to se skoro nikada nije stvarno dešavalo.
Zanimljivo je da ova promena nije počela od nekretnina. Počela je od istraga pranja novca i sivog tržišta turističkih usluga, iznajmljivanja opreme, barova, dive centara i turističkih agencija formalno vlasništvo tajlandskih državljana sa platom od 15.000 bahta koji su na papiru vlasnici kapitala od nekoliko miliona bahta. Odatle se ista logika proširila na sve što se prijavljuje kod DBD-a.
Zašto trikovi sa preferencijalnim akcijama i zajmom više ne prolaze?
Mnogi aranžmani su se oslanjali na dva trika: preferencijalne akcije sa ograničenim pravom glasa, koje strancu daju stvarnu kontrolu i sa 49%, i zajam kojim je taj isti stranac tiho finansirao udeo tajlandskog partnera.
DBD je prvi trik odavno tretirao kao crvenu zastavicu za nominee status. Drugi trik je sada vidljiv direktno na bankovnom izvodu: novac stiže na račun tajlandskog akcionara nekoliko dana pre prijave, u iznosu koji se poklapa tačno sa uplatom kapitala. Pravna inventivnost slabo prolazi protiv bankovne hronologije.
Tajlandski akcionar koji je prijavio ulog od 510.000 bahta na registrovani kapital od milion bahta sada mora da pokaže izvod koji dokazuje gde je taj novac bio pre transfera, i na koji račun kompanije je stigao.
Koje su kazne za nominee strukturu po tajlandskom zakonu?
Zabrana nominee aranžmana nije nova, stara je 27 godina i nalazi se u Zakonu o stranom poslovanju B.E. 2542 (1999). Član 36 tog zakona predviđa kaznu zatvora do 3 godine i novčanu kaznu od 100.000 do 1.000.000 bahta, a primenjuje se i na stranca i na tajlandskog državljanina koji je pristao da formalno drži udeo. Za zemljište je moguća i prinudna prodaja parcele.
Ovo je razlog zbog kojeg ozbiljni advokati na Tajlandu već godinama upozoravaju klijente da nominee šema nije 'sivo' rešenje, već direktno kršenje zakona, čak i kada u praksi retko dolazi do gonjenja.
Kompanija, dugoročni zakup ili apartman: šta se isplati za koji budžet?
Ovde ću dati konkretan stav, ne samo pregled opcija.
Za vilu vrednu do približno 25 miliona bahta, otvaranje kompanije danas se, po našem mišljenju, ne isplati. Registrovan zakup od 30 godina po Zakonu o zemljištu (Land Code) daje zaštićeno pravo korišćenja, košta znatno manje za održavanje, i ne zahteva godišnje prijave, revizije niti živog tajlandskog partnera.
Treba biti iskren i o slaboj tački te opcije: tajlandski sudovi su dosledno odbijali da produženje zakupa preko 30 godina tretiraju kao obavezujuće za novog vlasnika zemljišta. To je stvaran nedostatak. Ali kada se sve rizici saberu, zastarela nominee struktura je i dalje gori izbor.
Ovaj savet ne vredi ako vodite stvaran operativni biznis, hotel, proizvodnju, izvoz ili grupu restorana sa realnim prihodom. U tom slučaju, kompanija sa stvarnim tajlandskim partnerom koji je zaista uložio kapital i učestvuje u upravljanju je normalna i potpuno legalna struktura. Naredba 2/2569 cilja na fikciju, ne na biznis. Za veće projekte postoji i posebna ruta: Foreign Business License ili BOI promocija, gde je dozvoljeno strano vlasništvo do 100%.
Za kupovinu apartmana (kondominijuma) ništa se ne menja: stranac može kupiti jedinicu na svoje ime, u okviru kvote od 49% stranog vlasništva u zgradi, bez ikakve kompanije.
| Opcija | Kada se isplati | Glavni rizik |
|---|---|---|
| Kompanija 49/51 | Stvaran biznis sa aktivnim tajlandskim partnerom | Puna dokumentacija o poreklu novca, teško izlazi iz strukture |
| Zakup na 30 godina | Vila do oko 25 mil. THB, lična upotreba | Produženje nije obavezujuće za novog vlasnika zemljišta |
| Kondominijum | Apartman u okviru 49% strane kvote | Nema, van kvote se ne može kupiti na ime stranca |
| BOI / Foreign Business License | Veći projekti, do 100% stranog vlasništva | Duži i skuplji postupak odobrenja |
Šta treba da radi vlasnik postojeće kompanije već sada?
Ako već držite nekretninu preko tajlandske kompanije, razumni sledeći korak je provera pre nego što bilo koja izmena u registru postane neophodna: šta stoji iza uloga tajlandskih akcionara, ko su potpisnici, i koje izmene su vam realno potrebne u narednih dve godine.
Jedna praktična stvar koju ljudi zaboravljaju: potpisivanje osnivačkih dokumenata i otvaranje korporativnog bankovnog računa na Tajlandu skoro uvek zahtevaju lično prisustvo, a tajlandske banke su 2026. godine primetno strože prema takvim računima, često traže drugu posetu. Ako planirate registraciju, računajte na bar nedelju dana boravka u zemlji, jer pomeranje bankarskog termina za mesec dana košta više nego avionska karta.
Jeftinije je ovo sada srediti nego otkriti problem na dan prijave. Za konkretnu situaciju, tim Nekretnine na Tajlandu može pomoći da se proceni koja opcija, kompanija, zakup ili kondominijum, stvarno odgovara vašem budžetu i planu.
Izvor: AIM Bangkok