Zamrzavanje 49 data centara u Tajlandu: šta to znači za investitore u nekretnine 2026

Zamislite da ste pre godinu i po dana kupili parcelu u Čonburiju po ceni tri puta većoj od okolnog zemljišta, ubeđeni da će je neki hyperscaler otkupiti za data centar. Onda tajlandske vlasti u jednom potezu zaustave 49 aktivnih gradilišta i blokiraju odlučivanje o još 117 zahteva. Ako ste vi taj investitor, ovo je tekst za vas. Ako imate stan u Bangkoku ili na Phuketu, možete slobodno da nastavite dalje, jer se vas ova priča praktično ne tiče.\n\n## Šta se tačno desilo i koliko dugo traje pauza\n\nTajlandski regulatori su odjednom zaustavili 49 aktivnih gradilišta data centara, dok je odlučivanje o više od 117 dodatnih zahteva stavljeno na čekanje dok se ne izrade nova pravila. Zvanično, pauza je postavljena na oko mesec dana, dok regulatori definišu kriterijume za potrošnju resursa (struja i voda) i standarde bezbednosti objekata. Ovo pokriva praktično celokupan nacionalni plan izgradnje u ovom sektoru.\n\nOkidač je jasan: Bangkok već ima 34 data centra u pogonu, a najveći deo planirane izgradnje koncentrisan je u Istočnom ekonomskom koridoru (EEC), gde su energetska mreža i vodovodna infrastruktura već pod pritiskom. Pravo pitanje nije da li će pauza biti ukinuta, jer hoće. Pitanje je koja cena po kilovatu i po kubnom metru vode će na kraju biti upisana u nova pravila, i koliko od tih 117 zamrznutih projekata će uopšte imati ekonomskog smisla kada se ta pravila objave.\n\n## Zašto je mesec dana previše optimistična procena\n\nRegionalni precedent postoji, i nije nam u korist. Singapur je 2019. godine uveo de facto moratorijum na nove data centre, sa obrazloženjem da je potreban tehnički pregled. Taj 'tehnički pregled' trajao je do 2022. godine, tri godine, i završio se ne povratkom na slobodan pristup, već sistemom kvota, gde je kapacitet ponovo postao dostupan samo kroz konkurentnu alokaciju vezanu za obaveze energetske efikasnosti.\n\nMalezija, koja je u tom periodu preuzela deo preusmerene tražnje u Johoru, do 2024. godine je uvela svoje procene potrošnje vode i energije za nove lokacije. Tajland deluje kao da ide istim putem, samo nekoliko godina kasnije. Mesec dana je vreme potrebno da se napiše dokument, ne vreme potrebno da se vrati protok odobrenja. Kada kriterijumi budu objavljeni, počinje druga, sporija faza: ponovno odobravanje projekata dizajniranih pod starim pretpostavkama o pristupu vodi i cenama struje. Tu se, u stvari, krije prava investiciona opasnost, ne u samoj pauzi, već u verovatnosti da značajan deo od 117 zamrznutih zahteva jednostavno neće biti isplativ pod novim pravilima.\n\n## Ko stvarno oseća posledice\n\nZemljište u industrijskim pojasevima Čonburija, Rajonga i Samut Prakana je tokom 2024. i 2025. godine dobijalo nove cene isključivo na osnovu priče o veštačkoj inteligenciji. Kupci nisu plaćali zemljište, plaćali su opciju da se pojavi hyperscaler. Ta opcija je sada jeftinija, jer dok kriterijumi ne budu objavljeni, nijedan operator neće potpisati ugovor po staroj ceni.\n\nUgovarači i inženjerske firme takođe osećaju direktan udarac. Zaustavljanje 49 aktivnih gradilišta znači neaktivnu opremu i posade, trošak koji se negde apsorbuje kroz lanac snabdevanja. Za investitore izložene akcijama građevinskog sektora, ovo je kvartal sa oštećenim prihodom.\n\nProjekti mešovite namene, magacini i kancelarije koji su se prodavali uz priču o susednom data centru kao okidaču vrednosti, izgubili su taj argument. Stambene nekretnine? Tu počinje najveća zabuna, i o tome vredi detaljnije govoriti.\n\n## Zašto data centar ne dovodi stanare, iako svi tako misle\n\nNajčešća greška u razgovorima o tehno-nekretninama u Tajlandu ide otprilike ovako: grade data centar u blizini, znači stan u Srirači ili Pattaji će privući strane profesionalce kao stanare. To jednostavno nije istina.\n\nFabrika koja zapošljava 3.000 radnika stvara trajnu tražnju za iznajmljivanje. Hyperscale kampus, kada počne da radi, prema proceni industrije obično ima od nekoliko desetina do par stotina stalno zaposlenih, i značajan deo njih su lokalni inženjeri i obezbeđenje. Faza izgradnje generiše hiljade radnih mesta, ali to je privremen, niskoplaćen rad koji se smešta u radničke dormitorije, ne u stanove od 3 miliona bahta.\n\nAko je vaš model prinosa od izdavanja u Istočnom koridoru računao na data centre kao pokretača tražnje, preračunajte ga bez njih. Proizvodnja, japanske i kineske fabrike, i luka Laem Chabang, to su pravi pokretači tražnje za izdavanje u Srirači. Serverske hale nemaju šta tu da traže.\n\n## Koliko je zapravo veliki taj sektor u Tajlandu\n\nOvde brojke pomažu da se stvar sagleda u razmeri. AWS je 2022. godine najavio investiciju od 5 milijardi dolara tokom 15 godina u Tajlandu, dok je Google u septembru 2024. godine najavio 1 milijardu dolara za data centar u Čonburiju i cloud region u Bangkoku. Ove obaveze na tako velikom nivou se ne poništavaju zbog pauze od mesec dana, koliko god ta pauza bila neugodna za lokalne investitore u zemljište.\n\nZa poređenje, vrhunska potrošnja struje u Tajlandu 2024. godine premašila je 36.000 MW. Jedan hyperscale kampus od 100-200 MW je mali deo tog ukupnog broja, ali klaster takvih kampusa u jednoj provinciji postaje stvaran problem za mrežu. Istočni ekonomski koridor je 2020. godine prošao kroz ozbiljnu sušu koja je nametnula restrikcije na industrijsko crpljenje vode, sećanje koje klauzulu o vodi u novim pravilima čini daleko od formalnosti.\n\nZa razmeru koliko je ceo pipeline narastao pre zamrzavanja: strane investicione prijave u Tajlandu skočile su 80% na godišnjem nivou u prvoj polovini 2026. godine, dosežući 1,37 triliona bahta, odnosno oko 40,6 milijardi dolara, a veliki deo toga je vezan za AI i data centar projekte.\n\n## Šta praktično da radite ako imate zemljište ili ugovor u pripremi\n\nNaša preporuka je jasna, i stojimo iza nje: ne kupujte zemljište namenjeno tehno-razvoju dok energetski i vodni kriterijumi ne budu objavljeni. Parcela sa potvrđenim mrežnim kapacitetom od preko 100 MW trenutno vredi više od samog zemljišta, i to je apsurdna situacija koju treba prepoznati na vreme.\n\nZa svaki preliminarni ugovor koji je već potpisan, insistirajte na pregovaranju rokova i cene. Regulatorni uslovi su se promenili, pa datum zaključenja transakcije treba da se pomeri dok pravila ne izađu.\n\nAko je vaša parcela kupljena pre 2024. godine po industrijskoj ceni i ostvaruje bilo kakav prihod, zadržite je. Ako je kupljena 2024-2025. godine po ceni dva do tri puta većoj od uporedivog susednog zemljišta, isključivo radi preprodaje operatoru, prozor za izlazak se sužava, i vredi tražiti kupca pod drugim scenarijem korišćenja, poput logistike, lake industrije ili skladištenja.\n\nIgnorišite sve ovo ako vam je budžet ispod 10 miliona bahta i kupujete stan za sebe ili za turističko izdavanje. Ova regulatorna drama oko serverskih hala vas ni na koji način ne dotiče, ni na Phuketu, ni u Bangkoku.\n\nJedna praktična napomena, korisna za svakoga koji razmišlja o industrijskom zemljištu: procena parcele u Čonburiju na daljinu je uglavnom besmislena. Bitni su pristupni putevi, blizina trafostanice i infrastruktura za zahvat vode, detalji koje možete potvrditi samo na terenu.\n\nIzvor: The CITY Asia