Kada jedna od pet najvećih svetskih konsultantskih kuća za nekretnine odluči da temeljno restrukturira celo regionalno poslovanje, to nije obična vest iz sveta biznisa. To je signal da se nešto menja u samim temeljima tržišta. Početkom 2026. godine Savills je najavio strateško preustrojstvo svog poslovanja na Tajlandu, upravo zbog hlađenja stambenog sektora. Za sve koji prate tržište nekretnina na Tajlandu, ovo je trenutak da se zastane i preispita strategija, a ne da se paniči.
Ako ste poslednjih godina navikli na priče o Tajlandu kao mestu gde nekretnine kupuju 'na slepo, bilo koji sprat, samo da se uđe u priču', ta era je iza nas. Danas je presudna precizna, na podacima zasnovana odluka, baš onako kako bismo pristupili i kupovini stana u Beogradu ili apartmana na Zlatiboru: sa brojkama u ruci, a ne na emociju.
Gde je najviše pogođeno tržište?
Najveći pritisak oseća masovni segment stanova u Bangkoku, naročito jedinice do 3 miliona THB. Prema podacima Bank of Thailand, obim hipotekarnih kredita pao je za 12% na godišnjem nivou u poslednjem kvartalu 2025. godine. Veliki developeri već reaguju: odlažu lansiranje novih projekata, nude popuste od 15-20% na neprodate jedinice i sve više se okreću kupcima koji plaćaju kešom, uključujući i strane državljane.
Novi projekti stanova u Bangkoku pali su za procenjenih 25-30% u prvom kvartalu 2026. u odnosu na isti period 2025. godine. Kamatne stope na tajlandske hipoteke kreću se oko 6,5-7% godišnje, što ozbiljno ograničava tražnju domaćih kupaca, dok strani kupci, prema CBRE Thailand, čine i do 40% prodaje u premium projektima u Bangkoku, a čak do 60% na Phuketu.
Zašto se pooštrava kontrola nominalnog vlasništva?
Vlasti su pojačale nadzor nad takozvanim 'nominee' strukturama, kompanijama u vlasništvu 51% tajlandskih i 49% stranih partnera, koje su strancima dugo služile kao zaobilazni put oko zakonskog limita stranog vlasništva. Prema pisanju Bangkok Posta, oko 33 luksuzne kuće vredne 1,27 milijardi THB u delovima Bangkoka poput Pattanakarna i Krungthep Kreethe trenutno su pod istragom.
Ova kampanja usporava i prodaju vila u turističkim žarištima poput Phuketa i Koh Samuija, jer kupcima sada treba više vremena da pravno i bezbedno strukturiraju kupovinu. Za svakoga ko razmišlja o investiciji, ovo je dodatni razlog da se posao radi isključivo preko proverenog pravnog tima, a ne preko 'brzih' aranžmana.
Šta ostaje stabilno, a šta se menja
Dobra vest je da premium i letovališne nekretnine, na Phuketu, Samuiju i u Pattayi, i dalje drže korak. Phuket ostaje apsolutni favorit: broj turista na ostrvu porastao je 18% u 2025. godini, prema Tourism Authority of Thailand (TAT), što i dalje pokreće tražnju za izdavanjem. Samui i istočna obala (Pattaya, Rayong) takođe privlače pažnju zahvaljujući infrastrukturnim projektima.
Zanimljivo je da strani kupci sve više deluju kao svojevrsni amortizer za celo tržište. Prema izveštajima iz industrije, tajlandsko tržište nekretnina ide ka četvrtoj uzastopnoj godini pada, a upravo strani kupci, posebno na Phuketu, pomažu da se ublaži slabija domaća tražnja, dok developeri sve više ulažu u prodajne kanale usmerene ka inostranstvu.
Ovde vredi pomenuti i kursnu priču: tajlandski bat je oslabio oko 5% u odnosu na američki dolar u poslednjih 12 meseci, što za nekoga ko konvertuje evre ili dolare praktično znači jeftiniji ulazak na tržište. U kombinaciji sa popustima developera, ukupna ušteda u odnosu na vrhunac cena iz 2024. godine može dostići 20-25%.
Kuda se seli novac i šta se gradi
Kada velike konsultantske kuće menjaju strategiju, developeri ih prate. Umesto identičnih masovnih studija, kompanije sve više ulažu u formate više vrednosti: rezidencije sa uslugom upravljanja, co-living koncepte i hibridne modele 'rezidencija plus hotel'. Za investitore to znači da se na tržištu pojavljuju novi proizvodi, potencijalno sa boljim prinosom nego klasični stan bez upravljanja.
Druga jasna tendencija je geografska: kapital se seli iz prezasićenog centra Bangkoka ka letovališnim destinacijama. To je i logično, jer prosečan prinos od izdavanja stanova u Bangkoku iznosi 4-5% godišnje, dok upravljane jedinice pod hotelskim brendom na Phuketu donose 6-8% godišnje.
Gde su rizici za investitore
Usporavanje tržišta nosi i realne rizike. Manji developeri sa slabijim finansiranjem mogu upasti u kašnjenja u gradnji ili čak zamrznuti projekte. Neki od njih već prodaju zemljišne banke i projekte sa odobrenom EIA (Environmental Impact Assessment) studijom većim, finansijski jačim developerima, samo da bi sačuvali likvidnost, trend koji se prati u sektoru od sredine 2026. godine.
Zato je proveravanje finansijske stabilnosti developera, potvrda da projekat ima odobrenu EIA studiju i uvid u istoriju ranije završenih projekata danas važnije nego ikad. Ovo je tačno onaj deo posla u kome tim poput Nekretnine na Tajlandu može uštedeti kupcu mesece nesigurnosti, jer se provera radi pre potpisivanja, a ne posle.
Izvor: Bangkok Post
Najčešća pitanja
Da li tržište nekretnina na Tajlandu propada u 2026. godini?
Ne, reč je o usporavanju i korekciji u određenim segmentima, a ne o kolapsu. Masovni segment u Bangkoku stagnira, dok letovališne i premium nekretnine i dalje dobro posluju. Ovo je ciklična korekcija, a ne slom tržišta.
Da li je sada dobar trenutak za kupovinu nekretnine na Tajlandu?
Za kupce koji plaćaju kešom, da. Developeri nude ozbiljne popuste, bat je oslabio, a konkurencija među kupcima je manja nego ranije. Ključno je pažljivo odabrati projekat i lokaciju, a ne kupovati impulsivno.
Koji delovi Tajlanda najbolje podnose usporavanje?
Phuket, posebno zapadna obala (Bang Tao, Layan, Kamala), zatim centralni Bangkok (Sukhumvit, Silom u segmentu iznad 150.000 THB po kvadratu) i Samui pokazuju najveću otpornost, zahvaljujući stabilnoj tražnji stranih zakupaca.
Kako usporavanje utiče na prinos od izdavanja?
Pomalo paradoksalno, prinosi u letovališnim zonama mogu čak i porasti. Niže ulazne cene u kombinaciji sa stabilnim ili rastućim cenama najma, podstaknutim većim brojem turista, poboljšavaju ukupan prinos. Bangkok ostaje stabilan na 4-5% godišnje.
Šta promena strategije Savillsa znači za prosečnog investitora?
Ova promena signalizira strukturnu preobrazbu tržišta. Veliki igrači se okreću od masovne prodaje ka konsaltingu, upravljanju imovinom i uslugama za institucionalne investitore. Za privatne kupce to znači da je era spekulativnog 'flippovanja' nekretnina u izgradnji gotova, fokus mora biti na realnom prinosu od izdavanja.
Koji su rizici kupovine na tržištu koje usporava?
Glavni rizici su kašnjenja u gradnji kod finansijski slabijih developera, smanjena likvidnost za preprodaju u naredne 2-3 godine i moguće dodatno pooštravanje kreditne politike Bank of Thailand.
Kako proveriti pouzdanost tajlandskog developera?
Proverite istoriju ranije završenih projekata, potvrdite da postoji odobrena EIA studija i proverite zaduženost kompanije kroz javna dokumenta, ukoliko je firma listirana na berzi Stock Exchange of Thailand (SET). Uvek angažujte nezavisnog advokata koji će pregledati svu dokumentaciju.
Koji je minimalni budžet za ulazak na tajlandsko tržište nekretnina u 2026. godini?
U Bangkoku, studio u dobrom projektu kreće se od oko 3-4 miliona THB (otprilike 85.000-115.000 dolara). Na Phuketu, jedinice u kompleksima sa profesionalnim upravljanjem počinju od 5-6 miliona THB. Zbog trenutnih popusta, realne cene mogu biti 15-20% niže od zvanične cenovne liste.
Usporavanje tržišta nije kraj prilika, već njihova preraspodela. Pobednici će biti oni koji odluke donose na osnovu podataka, a ne emocija. Optimalna strategija upravo sada podrazumeva biranje proverenih developera, fokus na letovališne lokacije sa trajnom tražnjom za izdavanjem i ulazak na tržište uz popust kakav godinu dana ranije jednostavno nije postojao.
Spremni ste da uložite u nekretninu na Tajlandu? Naš tim vam stoji na raspolaganju da zajedno pronađemo pravu nekretninu za vaše ciljeve.