Zamislite da imate ušteđevinu dovoljnu za jedan prosečan stan u Tokiju, a onda saznate da za isti novac na Phuketu možete kupiti dva ili tri apartmana pored mora, uz prinos od izdavanja koji je dva do tri puta veći. Upravo to se sada dešava, i to nije marketinška priča, nego direktna posledica cena nekretnina u Japanu koje su otišle u nebo.
Tokio probio granicu od 100 miliona jena, šta to znači za investitore
Prema podacima Nikkei Asia, prosečna cena stana u široj tokijskoj regiji u prvoj polovini 2026. godine prvi put je prešla 100 miliona jena, odnosno oko 640.000 dolara. To je apsolutni rekord otkako se ovi podaci prate. Tržište nekretnina u Japanu je toliko poskupelo da čak i domaći kupci masovno odustaju od kupovine, što dodatno gura kapital ka alternativnim azijskim destinacijama, a Phuket je jedan od najvećih dobitnika tog trenda.
Za nekoga ko prodaje stan u Beogradu ili razmišlja o ulaganju viška kapitala, ovo je prilika da se ozbiljno zapita da li Tokio uopšte ima smisla kao investiciona destinacija u odnosu na tropski ostrvski trg kakav je Phuket.
Koliko realno košta stan na Phuketu u poređenju sa Tokijom
Na Phuketu, stan uz plažu košta između 5 i 15 miliona bahta (otprilike 140.000 do 420.000 dolara). To je ne samo jeftinije od Tokija, već nosi i prinos od izdavanja od 6 do 8% godišnje, naspram svega 2 do 3% koliko donosi tokijska nekretnina. Investitor koji bi u Tokiju kupio jedan stan, na Phuketu istim novcem može kupiti dva ili tri, i tako raspodeliti rizik na više nekretnina umesto da sve stavi na jednu kartu.
Ovaj trend nije ograničen samo na japanske kupce. Prema pisanju Bangkok Posta, strani investitori, uključujući sve veći broj kupaca sa Bliskog istoka, sve više gledaju ka Phuketu zbog stila života i mogućnosti diversifikacije portfolija. Čak i luksuzne vile i stanovi u cenovnom rangu od 50 miliona bahta naviše i dalje beleže promet, iako je opšti turistički promet nešto blaži nego ranije.
Brzi pregled ključnih brojki
- 100 miliona jena (640.000 dolara) je prosečna cena stana u Tokiju u prvoj polovini 2026, apsolutni istorijski rekord
- Za taj isti iznos, kupac na Phuketu može kupiti 2 do 4 premium stana sa pogledom na more
- Prinos od izdavanja na Phuketu iznosi 6 do 8% godišnje, naspram otprilike 2 do 3% u Tokiju
- Cena po kvadratnom metru u Tokiju dostiže 12.000 do 18.000 dolara, dok premium jedinice na Phuketu koštaju 3.000 do 6.000 dolara po kvadratu
- Phuket privlači sve veći broj japanskih, hongkonških, singapurskih i bliskoistočnih investitora razočaranih prinosima na svojim domaćim tržištima
- Ulazna cena na Phuketu kreće se od oko 100.000 dolara za garsonjeru u kvalitetnom projektu
Zašto su cene u Tokiju eksplodirale
Glavni uzrok rasta cena u Tokiju su troškovi gradnje. Cene čelika, betona i radne snage u Japanu dostigle su istorijske maksimume, a nedostatak građevinskih radnika dodatno pogoršava situaciju. Prema dostupnim podacima, troškovi gradnje u Japanu porasli su za procenjenih 20 do 25% u poslednje tri godine. Developeri se sve više okreću ka premium segmentu, gde su marže veće, što dodatno gura prosečne cene naviše.
Tome doprinosi i slab jen, koji se trenutno kreće u rasponu od 155 do 160 za dolar. Slaba domaća valuta čini nekretnine u Japanu skupim u lokalnoj valuti, ali relativno jeftinim za one koji drže dolare, dok istovremeno podstiče same japanske investitore da traže povoljnije prilike van svoje zemlje.
Za poređenje, troškovi gradnje u Tajlandu rastu znatno sporije, svega 8 do 12% u istom periodu, što drži konačne cene nekretnina pod kontrolom i čini Phuket dodatno konkurentnim.
Zašto baš Phuket, a ne neka druga destinacija
Phuket je 2025. godine zabeležio rekordan turistički promet, sa preko 14 miliona međunarodnih dolazaka na ostrvo, što direktno podržava popunjenost izdatih nekretnina tokom cele godine. Ovo je ključan faktor za svakog ko razmišlja o kupovini radi izdavanja, jer visoka popunjenost znači stabilniji i predvidljiviji prihod.
Strani državljani mogu da kupe stan na Phuketu kao punopravno vlasništvo (freehold), u okviru kvote od 49% stranog vlasništva po projektu, što znači potpuno i neograničeno vlasništvo nad nekretninom, bez posrednika ili dodatnih ograničenja.
Među asijskim investitorima najtraženije lokacije ostaju Bang Tao, Laguna i Kata, zahvaljujući razvijenoj infrastrukturi i visokoj popunjenosti. U Bang Tao, prosečna cena stanova sada iznosi oko 283.975 bahta po kvadratnom metru, što se približava cenama u prestižnim delovima Bangkoka, prema podacima Nation Thailand.
Dodatna prednost su i programi garantovanog prinosa od izdavanja koje nude pojedini developeri na Phuketu, često u rasponu od 5 do 7% na period od 3 do 5 godina, ugovorno definisani sa upravljačkom kompanijom.
Phuket ili Bangkok, šta se više isplati
Bangkok nudi nižu ulaznu cenu, već od 2,5 miliona bahta za garsonjeru, ali prinos od izdavanja je niži i iznosi 4 do 5%, naspram 6 do 8% na Phuketu. Bangkok je zanimljiviji za strategiju dugoročnog rasta vrednosti kapitala, dok je Phuket bolje pozicioniran za onoga ko traži redovan prihod od izdavanja.
Koliko realno košta ulazak na tržište Phuketa
Garsonjera u dobrom projektu na Phuketu kreće se od 3,5 do 6 miliona bahta (100.000 do 170.000 dolara). Jednosoban stan košta između 5 i 12 miliona bahta (140.000 do 340.000 dolara). To je 3 do 5 puta jeftinije od uporedivih nekretnina u centru Tokija.
Što se prinosa tiče, tržišne procene govore o proseku od 6 do 8% godišnje od kratkoročnog izdavanja pre troškova upravljanja. Tokom visoke sezone, od novembra do aprila, popunjenost kvalitetnih nekretnina dostiže 80 do 90%. Dugoročno izdavanje donosi nešto niži prinos od 4 do 5%, ali sa manjim operativnim troškovima.
Rizici koje treba imati na umu pre kupovine
Najvažniji rizici uključuju nepouzdane developere, kašnjenja u izgradnji i pravna pitanja vezana za vlasničke listove zemljišta. Zato je nezavisna pravna provera (due diligence) preko advokata koji ne radi za developera apsolutno neophodna. Takođe treba računati i na valutni rizik prilikom transfera sredstava, jer se kurs bahta i dolara može promeniti između trenutka rezervacije i finalne isplate.
Kako organizovati obilazak nekretnina na Phuketu
Najbolji pristup je putovanje u trajanju od 3 do 5 dana, kombinovano sa kraćim boravkom na ostrvu, tako da se obilasci nekretnina spoje sa upoznavanjem lokacije i infrastrukture. Međunarodni aerodrom Phuket prima direktne letove iz Tokija, Hongkonga i Singapura, što olakšava organizaciju ovakve posete.
Da li će se ovaj trend nastaviti
Svi pokazatelji ukazuju da će se trend jačati. Sve dok troškovi gradnje u Japanu nastavljaju da rastu i dok jen ostaje slab, japanski investitori će i dalje tražiti alternative sa boljim prinosom. Phuket se ubraja u tri najtraženije destinacije za taj kapital, zajedno sa Bangkokom i Kuala Lumpurom.
Rekord od 100 miliona jena za prosečan stan u Tokiju nije izolovana anomalija, to je novo stanje na tržištu. Za investitora spremnog da pogleda dalje od japanskog tržišta, Phuket nudi konkretnu prednost: dva do tri puta veći prinos uz mnogo nižu ulaznu cenu. Brojke same govore najbolje. Ako razmišljate o ovakvom koraku, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da uporedite konkretne projekte i proverite sve pravne detalje pre kupovine.
Izvor: Bangkok Post