Kada tri najveća tajlandska developera u isto vreme povuku isti potez, to nije slučajnost, to je signal. Sansiri, Raimon Land i SENA su javno saopštili da napuštaju agresivnu ekspanziju i prelaze u režim čuvanja gotovine. Ako kompanije čiji portfolji zajedno vrede desetine milijardi bahta odjednom odluče da ne pokreću nove projekte, svaki ozbiljan kupac iz regiona, uključujući i one koji razmišljaju o Phuketu, treba da zastane i preispita plan kupovine.
Ukratko: tržište novogradnje na Tajlandu ulazi u drugu polovinu 2026. godine u fazi stagnacije, jer su uslovi kreditiranja pooštreni, a prognoze rasta smanjene. Za kupce koji planiraju off-plan kupovinu ovo je jasan signal da preispitaju rizik i, gde je moguće, daju prednost gotovim jedinicama.
Za nekoga ko planira da kupi stan u Bang Tao ili apartman u centru Bangkoka preko agencije poput Nekretnine na Tajlandu, ovo nije razlog za paniku, već razlog da bude selektivniji, traži transparentnost od developera i pregovara oštrije nego pre godinu dana.
Zašto tri giganta odjednom kroče na kočnicu
Sansiri je najveći javno kotirani developer na Tajlandu, sa tržišnom kapitalizacijom koja prelazi 40 milijardi bahta (prema podacima Berze Tajlanda, SET). Kada baš ova kompanija uspori, to nije njihov interni problem, to je signal da je sistem pod pritiskom.
Raimon Land je specijalizovan za premium projekte u Bangkoku i turističkim zonama, segment koji je posebno zanimljiv strancima koji kupuju luksuzne apartmane. Njihov zaokret ka čuvanju gotovine direktno pogađa baš taj deo tržišta gde se najčešće nalaze kupci iz Srbije, Crne Gore i regiona.
SENA Development posluje u srednjem cenovnom rangu, što pokazuje da pritisak nije ograničen samo na luksuzni segment, već se oseća na svim nivoima tržišta.
Šta stoji iza usporavanja
Prema podacima Centralne banke Tajlanda (Bank of Thailand), procenat odbijenih hipotekarnih zahteva domaćih kupaca ostao je istorijski visok tokom prve polovine 2026. godine, što je ozbiljno ograničilo lokalnu tražnju. Analitičari procenjuju da bi broj novih projekata mogao biti manji za 15 do 25% u odnosu na isti period prošle godine.
Dodatno ograničenje dolazi iz same strukture tržišta: kvota za strano vlasništvo nad stanovima u zgradi (maksimalno 49% prodajne površine po objektu) znači da developeri ne mogu jednostavno nadoknaditi pad domaće tražnje tako što će prodavati isključivo strancima.
Paralelno s tim, tajlandske vlasti su proširile kontrolu takozvanih nominee struktura vlasništva nad zemljištem, sa fokusom na Phuket, Koh Samui, Krabi, Pangnga, Bangkok i Čijang Maj. Prema izveštajima Bangkok Posta, ovo je navelo mnoge strane kupce da odlože kupovinu vila dok ne provere strukturu vlasništva i istoriju plaćanja poreza na konkretnu parcelu.
Zanimljivo, turistička tržišta Phuketa i Koh Samuija pokazuju veću otpornost zahvaljujući stalnom prilivu turista, iako je i tamo tempo pokretanja novih projekata usporen.
Pet znakova upozorenja za investitore
-
Developeri javno priznaju zaokret ka čuvanju gotovine umesto rasta, što retko rade dobrovoljno ako tržište funkcioniše normalno
-
Uslovi kreditiranja su pooštreni, a prognoze privrednog rasta Tajlanda za drugu polovinu 2026. su spuštene
-
Broj novih projekata se smanjuje, dok se fokus prebacuje na prodaju već izgrađenih jedinica iz postojećeg portfolija
-
Rizik kašnjenja u izgradnji raste za off-plan kupce, uz mogućnost izmene planova projekta
-
Pojačana kontrola nominee vlasništva dodatno usporava kupovine vila u ključnim regionima poput Phuketa
Šta ovo znači za kupca sa off-plan ugovorom
Kada developer uđe u režim čuvanja likvidnosti, projekti u ranoj fazi mogu biti zamrznuti ili odloženi, a rokovi primopredaje se pomeraju unazad. Za investitora koji je već uplatio kapару na off-plan jedinicu, to praktično znači da su mu sredstva zarobljena bez ikakvog prinosa dok se čeka da se situacija razreši.
Projekti velikih developera kod kojih je već prodato preko 70% jedinica i koji imaju potvrđeno finansiranje i dalje se smatraju relativno bezbednim. Projekti u ranoj fazi sa niskim procentom prodaje nose znatno veći rizik i zahtevaju dodatnu proveru pre uplate bilo kakvog depozita.
Gde je rizik manji: otporne zone
Otpornija su turistička područja sa stabilnom međunarodnom tražnjom, pre svega zapadna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala), kao i centralni Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn), gde ograničena ponuda zemljišta i dalje podržava cene čak i u usporenom tržištu.
Prostor za pregovaranje: dobra vest za kupce
Ovo je jedan od retkih pozitivnih efekata trenutne situacije. Developeri kojima je hitno potrebna prodaja nude besplatne pakete nameštaja, popuste od 5 do 10% na cenu iz cenovnika, planove otplate sa niskim učešćem, ili refundaciju takse za prenos vlasništva (Transfer Fee). Za kupca sa gotovim kapitalom, ovo je trenutak kada se može tražiti bolji dogovor nego što je bio moguć prošle godine.
Gotova jedinica ili off-plan: šta je pametnije sada
U trenutnim uslovima, odgovor je jasan: gotova, useljiva jedinica nosi znatno manji rizik. Može se fizički pregledati kvalitet gradnje, odmah se može izdati pod zakup, i ne postoji zavisnost od likvidnosti developera niti rizik kašnjenja izgradnje. Off-plan kupovina i dalje ima smisla, ali samo kod developera sa transparentnim finansijskim izveštajima i visokim procentom već prodatih jedinica.
Kako proveriti finansijsko zdravlje developera
Javno kotirani developeri obavezni su da objavljuju finansijske izveštaje preko Berze Tajlanda (SET). Pre potpisivanja ugovora vredi proveriti odnos duga i kapitala (Debt-to-Equity), nivo neprodatog inventara i trend gotovinskog toka tokom poslednja dva kvartala. Ovo su podaci koji se mogu javno pronaći i predstavljaju osnovnu due diligence proveru pre svake ozbiljnije uplate.
Šta uraditi ako developer zamrzne projekat
Na Tajlandu ne postoji obavezno osiguranje koje štiti sredstva kupca tokom izgradnje. Povraćaj depozita u potpunosti zavisi od uslova pojedinačnog ugovora. Zato je angažovanje advokata korak koji se radi pre potpisivanja, a ne nakon što se problemi pojave.
Kada se očekuje oporavak tržišta
Većina analitičara ne očekuje ozbiljniji oporavak pre drugog kvartala 2027. godine. Mnogo zavisi od odluka Centralne banke Tajlanda o kamatnim stopama i od dinamike dolaska turista.
Trenutno stanje tajlandskog tržišta nije kolaps, već korekcija. Za racionalnog investitora ovo je prilika: developeri su spremni na pregovore, izbor je širi, a konkurencija među kupcima manja. Ključno pravilo ostaje isto, prednost dati gotovim ili skoro gotovim projektima proverenih developera sa transparentnim finansijskim izveštavanjem, posebno sada kada pojačana kontrola nominee vlasništva menja način na koji kupci pristupaju odlukama u Phuketu i drugim ključnim regionima.
Izvor: Bangkok Post
Spremni ste da investirate na Tajlandu? Naš tim u Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da pronađete pravu nekretninu, uz procenu rizika konkretnog developera pre nego što uplatite bilo kakav depozit.