Zamislite grad veličine cele Srbije u kome svaka deseta kuća nema nijednog stanara. Otprilike tako danas izgleda tržište nekretnina u Tajlandu. Prema podacima portala Thailand Business News, čak 1,64 miliona stambenih jedinica u zemlji stoji prazno, a ukupna vrednost te 'zamrznute' imovine iznosi 3,45 triliona bahta, odnosno oko 96 milijardi dolara. Za poređenje, to je suma uporediva sa celokupnim godišnjim BDP-om Šri Lanke.
Za svakoga ko razmišlja da kupi stan u Bangkoku ili nekoj od kontinentalnih provincija, ovo je jasan signal za oprez: masovni segment tržišta je pregrejan, a kupovina 'na papiru' bez detaljne provere lokacije lako može zamrznuti vaš kapital na godine unapred. Ipak, priča o odmorišnim destinacijama poput Phuketa izgleda potpuno drugačije, i baš tu leži prostor za pametno pozicioniranje.
Šta tačno pokazuju brojke?
1,64 miliona praznih stambenih jedinica predstavlja najveći višak ponude u istoriji tajlandskog tržišta nekretnina. Ukupna vrednost te imovine procenjuje se na 3,45 triliona bahta (oko 96 milijardi dolara). Najveća koncentracija praznih stanova nalazi se u predgrađima Bangkoka i industrijskim provincijama centralnog Tajlanda, dok su odmorišna tržišta poput Phuketa i Koh Samuija znatno manje pogođena zahvaljujući stabilnoj stranoj tražnji i ograničenoj količini zemljišta. Kompanija Knight Frank Thailand očekuje da će luksuzni segment na Phuketu ostati otporan i tokom 2026. godine. Analitičari već pozivaju na reforme: ograničavanje špekulativne kupovine, uvođenje poreza na prazne nekretnine i reviziju kvota za novu gradnju.
Za investitora iz Srbije poruka je jasna: fokus treba da bude na prinosu od izdavanja, a ne na špekulativnom rastu cene.
Koliko je ozbiljan problem u brojkama
-
Razmere problema: 1,64 miliona praznih jedinica u odnosu na ukupan fond od oko 17 miliona nekretnina u Tajlandu. Stopa praznine prelazi 9%, što je iznad praga od 5 do 7% koji većina međunarodnih analitičara smatra kritičnim.
-
Bangkok i predgrađa generišu najveći deo viška. Procene tržišta govore da se čak 40% praznih stanova nalazi u projektima masovnog segmenta (garsonjere i jednosobni stanovi ispod 3 miliona bahta) u zonama bez razvijene infrastrukture.
-
Mehanizam prekomerne gradnje: tajlandski developeri godinama grade planove prodaje 'na papiru' pre nego što gradnja uopšte počne. Špekulanti uplaćuju depozite od 10 do 20% procenta, nadajući se da će preprodati jedinicu pre završetka izgradnje. Kada tržište uspori, te jedinice ostaju neprodate i neizdate.
-
Pravna praznina u oporezivanju: Tajland praktično nema efikasan porez na prazne nekretnine. Zakon o zemljištu i zgradama iz 2020. propisuje stopu od samo 0,02 do 0,3% procenjene vrednosti, što nije dovoljno da natera vlasnike praznih stanova da ih prodaju ili izdaju.
-
Neujednačena potražnja stranaca: u vrhunskim projektima na Phuketu i u centralnom Bangkoku, kvota od 49% za strano vlasništvo je potpuno popunjena, dok se u prigradskim stambenim zgradama beleži samo 5 do 15% stranih kupaca.
-
Odgovor države tek se čeka: vlasti razgovaraju o ograničavanju dozvola za novu gradnju u zonama sa prekomernom ponudom i o progresivnom porezu za vlasnike više nekretnina, ali konkretni zakoni još uvek nisu usvojeni.
-
Prosečan bruto prinos od izdavanja stanova masovnog segmenta u predgrađima Bangkoka pao je na 3 do 4% godišnje, dok vile i stanovi na Phuketu kroz kratkoročno izdavanje turistima donose stabilnih 6 do 8%.
Kako je došlo do ovoga?
Tajlandsko tržište nekretnina decenijama je funkcionisalo po istom obrascu: developeri grade, špekulanti preprodaju, a krajnji korisnici stižu poslednji u redu. Tokom godina rasta, ovaj model je donosio zaradu svima. Ali od 2022. godine rast cena u masovnom segmentu je usporio, kupovna moć tajlandske srednje klase je oslabila, a kamate na hipoteke su porasle. Rezultat su magacini neprodatih stanova koje niko ne želi ni da kupi ni da iznajmi.
Problem, međutim, nije jednako raspoređen. Prema izveštaju kompanije Better-than-Freehold, najveći tajlandski upravnik problematične imovine, BAM, potvrdio je da tržište još nije dotaklo dno, navodeći da oko 700.000 neprodatih jedinica čeka manje od 100.000 domaćinstava sa stvarnom kupovnom moći, dakle disproporciju od skoro sedam puta veće ponude od tražnje. Upravo u tom nesrazmeru leži prostor za pregovaranje o ceni, ali samo za kupce koji koriste potpuno usklađene strukture vlasništva, s obzirom na to da je Tajland pooštrio pravila oko takozvanih 'nominee' aranžmana.
Zašto je Phuket druga priča
Odmorišne destinacije poput Phuketa, Koh Samuija i Pattaye funkcionišu po sasvim drugim pravilima. Tražnju ovde generišu strani kupci i turisti, kojih je u 2025. godini bilo preko 36 miliona. Zemljište na ostrvima je fizički ograničeno, a nova gradnja je usporena strogim ekološkim regulativama. Strani kupci i dalje dominiraju u segmentu luksuznih vila širom Phuketa, dok Koh Samui i Koh Phangan beleže posebno visoku aktivnost stranih kupaca. Vile sve češće nadmašuju stanove kod imućnijih međunarodnih kupaca koji prioritet daju stilu života, ozbiljnim developerima i potencijalu za prihod od izdavanja.
Za srpskog kupca koji razmišlja o ulaganju van granica Evrope, ovo je važna razlika u odnosu na, recimo, ulaganje u stan u Beogradu ili Novom Sadu: Phuket nije zatvoreno tržište osetljivo samo na domaću tražnju, već destinacija koju pokreće globalni turizam i ograničena ponuda zemljišta.
Šta ovo znači za investitore iz Srbije u 2026. godini
Glavna preporuka glasi: izbegavajte masovni segment stanova u predgrađima Bangkoka. Fokusirajte se na nekretnine sa dokazanim prinosom od izdavanja iznad 6%, bilo u odmorišnim zonama ili u premium projektima centralnog Bangkoka. Pre potpisivanja bilo kog ugovora obavezno proverite popunjenost strane kvote i realne podatke o prinosu od izdavanja, a ne samo obećanja iz brošure.
Tim Nekretnine na Tajlandu redovno prati ova kretanja upravo zato da bi klijentima iz Srbije, Crne Gore i regiona pomogao da prepoznaju razliku između rizičnog špekulativnog projekta i nekretnine koja realno donosi prinos.
Najčešća pitanja
Da li 1,64 miliona praznih stanova znači da će cene nekretnina u celom Tajlandu pasti?
Ne u celoj zemlji, ali u pojedinim segmentima da. Stanovi masovnog segmenta u predgrađima Bangkoka, Nonthaburiju i Samut Prakanu već pokazuju stagnaciju cena i popuste od 10 do 15% u odnosu na cenovnik. Premium segment i odmorišne nekretnine zadržavaju stabilnost cena.
Koji delovi Bangkoka nose najveći rizik?
Najveći višak ponude nalazi se na periferiji: Bang Na, Rangsit, Bang Yai i Lat Krabang, dakle zone masovne gradnje daleko od centralnih BTS/MRT stanica. Centralni delovi grada poput Silom, Sathorn i Sukhumvit (od Nane do Phrom Phonga) posluju znatno bolje.
Da li se uopšte isplati kupiti nekretninu na Tajlandu u 2026. godini?
Da, ali uz hirurški precizan izbor. Odmorišne nekretnine sa dokazanim prihodom od izdavanja, stanovi u centralnom Bangkoku blizu saobraćajnih čvorišta i vile na Phuketu sa pogledom na more ostaju atraktivne kategorije. Kupovina u masovnom segmentu isključivo radi špekulativne preprodaje nije preporučljiva.
Kako višak praznih stanova utiče na prinose od izdavanja?
Direktno i negativno. Prekomerna ponuda obara cene zakupa. U prezasićenim zonama, vlasnici su primorani da spuste tražene cene zakupa za 15 do 25% ispod prvobitnih očekivanja samo da bi obezbedili stanara.
Da li će Tajland uvesti porez na prazne nekretnine?
Razgovori su u toku, ali nijedan konkretan zakon nije usvojen za 2026. godinu. Trenutni Zakon o zemljištu i zgradama je previše blag da bi naterao vlasnike praznih stanova da ih prodaju ili izdaju.
Po čemu se tržište Phuketa razlikuje od Bangkoka?
Tri ključna faktora prave razliku: ograničena količina zemljišta, strana tražnja (koja čini i do 70% kupaca u premium segmentu) i visoki prinosi od kratkoročnog izdavanja turistima. Phuket je van zone prekomerne ponude, a Knight Frank Thailand očekuje sve jaču konkurenciju za projekte prodate 'na papiru' pokrenute u poslednje 3-4 godine.
Koji je minimalni budžet za relativno siguran ulog?
U odmorišnom segmentu Phuketa, ulazak počinje od oko 5 do 7 miliona bahta (otprilike 140.000 do 200.000 dolara) za stan sa profesionalnim upravljanjem. U centralnom Bangkoku, budžeti kreću od 4 do 6 miliona bahta za garsonjeru ili jednosoban stan blizu BTS stanica.
Da li stranci mogu direktno da kupe nekretninu na Tajlandu?
Stranci mogu kupiti stan u punom (freehold) vlasništvu u okviru kvote od 49% stranog vlasništva po projektu. Vile i kuće se obično stiču kroz zakup na 30 godina uz mogućnost produženja, ili preko tajlandske kompanije, a kupci uvek treba da obezbede punu usklađenost sa propisima o poreklu sredstava i zabrani takozvanih 'nominee' aranžmana.
Izvor: Bangkok Post