Na katastru u Phuketu službenik danas pita nešto što se ranije nikada nije pitalo: odakle je tajlandski akcionar dobio novac za uplatu udela, da li ima prijavljene prihode, zašto sva tri akcionara žive u tri različita regiona zemlje. Pre nekoliko godina bi ta dokumentacija prošla bez drugog pogleda. Danas se automatski ukršta sa bazom Departmana za razvoj poslovanja (DBD).
Ako kupujete nekretninu u Tajlandu i razmišljate o tajlandskoj kompaniji kao 'rešenju', prva stvar koju treba da znate glasi ovako: u 2026. nije liberalizovano ništa u pravima stranaca na nekretnine. Promenilo se samo to da država sada primenjuje pravila koja su odavno postojala na papiru, ali se decenijama nisu ozbiljno provodila.
Da li stranac uopšte može da kupi zemljište u Tajlandu?
Odgovor je, u praksi, ne. Zemljišni zakonik (Land Code) ne dozvoljava strancima da zemljište vode na svoje ime, osim u par uskih izuzetaka. Jedan je nasledstvo pod određenim uslovima, drugi je Section 96 bis, koji dozvoljava parcelu do 1 raja (oko 1.600 m²) za stanovanje, uz investiciju od najmanje 40 miliona THB u odobrenu imovinu i uz saglasnost Ministarstva unutrašnjih poslova. U praksi je odobrenih slučajeva po ovom osnovu bilo zanemarljivo malo, i ne treba ga tretirati kao realnu opciju za tipičnog kupca vile.
Zato je jedini direktan i pravno čist put za pojedinca vlasništvo nad stanom (kondominijum) u okviru strane kvote zgrade. Sve ostalo je ili poseban dozvoljeni režim, ili, budimo iskreni prema sebi, zakup koji neko prodaje kao 'vlasništvo'.
Šta je tačno 49% strana kvota i kako se provera radi
Strana kvota u kondominijumu iznosi 49% ukupne kvadrature svih jedinica u zgradi, ne 49% broja stanova. To je bitna razlika: zgrada može imati desetine manjih stanova u vlasništvu Tajlandaca i par velikih penthausa koji zauzimaju veći deo dozvoljene strane kvadrature, pa se kvota popuni neravnomerno.
Pre potpisivanja bilo čega, tražite od upravnika zgrade (juristic person) aktuelan sertifikat koji potvrđuje koliko je od kvote još slobodno, izraženo u kvadratnim metrima, i da li konkretan stan koji vas interesuje u tu kvotu ulazi. Katastar zahteva ovaj sertifikat pre registracije transakcije, ali problem je što se u popularnim projektima oko Rawaia ili Bang Taoa kvota može ispuniti u potpunosti, bez obzira na to šta prodavac tvrdi da je 'još dostupno'. Ovo je provera koju vredi obaviti lično, po mogućstvu tokom iste posete tokom koje gledate stan, i vredi planirati tu posetu sa rezervom u danima, jer katastar radi samo radnim danima, a jedan dan retko je dovoljan da se transakcija zaokruži.
Zašto tajlandska kompanija više nije sigurno rešenje
Tajlandska kompanija sa 51% udela u rukama lokalnih akcionara bila je decenijama standardni način da se 'kupi' vila sa zemljištem. Na papiru ništa nije bilo formalno pogrešno: kompanija je tajlandska, dakle može da vodi zemljište. U praksi, tajlandski akcionari nikada nisu uplatili ni jedan bat sopstvenog novca, nisu učestvovali u upravljanju i samo su potpisivali prazne obrasce za prenos udela.
Baš tu rupu između forme i suštine regulatori su naučili da prepoznaju. Kada Zemljišna uprava vidi kompaniju sa registrovanim kapitalom od 2 miliona THB koja je kupila parcelu za 25 miliona, a DBD pokaže da tajlandski akcionari nikada nisu prijavljivali prihod i da se isto lice pojavljuje kao akcionar na još dvadesetak drugih kompanija, dodatna pitanja više nisu potrebna.
Od 2025. Zemljišna uprava i DBD zvanično razmenjuju podatke da bi provere poreklo kapitala iza tajlandskih akcionara u kompanijama koje vode zemljište. Naredba DBD broj 1/2026 pokrenula je masovnu reviziju više od 46.000 kompanija sa stranim učešćem počev od aprila 2026, sa strožim kaznama i mogućnošću prinudne likvidacije za strukture za koje se utvrdi da su nominalne (nominee).
Nominalno vlasništvo je krivično delo po Zakonu o stranom poslovanju (Foreign Business Act), sa kaznom od 100.000 do 1.000.000 THB i do tri godine zatvora, a odgovornost se proteže i na tajlandskog nominalnog akcionara. To znači da rizik nije samo vaš, nego i onog 'prijatelja' ili posrednika koji je pristao da bude akcionar na papiru.
Naš stav: kada ovo ima smisla, a kada ne
Stav redakcije je jasan: kupac sa budžetom ispod 30 do 40 miliona THB ne treba ni da razmatra tajlandsku kompaniju kao strukturu za kupovinu stambene nekretnine u 2026. Rizik nije da će inspektor sutra pokucati na vrata. Rizik je da će u trenutku preprodaje advokat kupca jednostavno odbiti da uđe u takav posao, i imovina će izgubiti likvidnost mnogo pre nego što izgubi zakonitost.
Postoji jedan realan izuzetak od ovog saveta: ako vodite kompaniju koja stvarno poslovanje obavlja, sa prometom, zaposlenima i partnerima koji ulažu svoj sopstveni novac, onda vođenje zemljišta preko te kompanije nije zaobilaznica, već standardna korporativna praksa.
S druge strane, treba reći i ono što se retko pominje: pooštravanje pogađa sive šeme, ne transparentne kupovine. Stan kupljen sa novcem prebačenim iz strane zemlje i sa važećim FET obrascem u ruci nije postao ni malo teže registrovati u poslednje dve godine. Naprotiv, što se strože kontrolišu nominalne strukture, to postaje predvidljivije tržište za jedinice unutar strane kvote, jednostavno zato što legalnih alternativa za strance sve manje ostaje.
Zakup na 30, 60 ili 90 godina: šta zapravo stoji u katastru
Druga česta zabuna živi unutar strukture '30+30+30'. Prodavci vila na zakup je marketiraju kao devedeset godina vlasništva. U stvarnosti, katastar registruje samo prvi period od trideset godina. Obećanje o produženju je lična obaveza trenutnog vlasnika zemljišta prema konkretnom zakupcu, a tajlandska sudska praksa je više puta tretirala takva produženja kao lično ugovorno pravo koje se ne prenosi automatski na novog vlasnika zemljišta.
Dok god developer ostaje u poslu i brine o svojoj reputaciji, sve funkcioniše bez problema. Prava provera dolazi u trideset i prvoj godini, a tržište za sada nema statistiku o tom testu, jer su zakupi te starosti u turističkim zonama Tajlanda još retki.
Odakle mora da stigne novac za registraciju vlasništva
Za registraciju vlasništva nad stanom, novac mora biti prebačen iz strane zemlje, i to u stranoj valuti. Za iznose od 50.000 američkih dolara ili više, banka izdaje FET obrazac (Foreign Exchange Transaction), i bez njega katastar neće obraditi transakciju. Ovo je tehnički detalj koji zna da poremeti čitav raspored zatvaranja posla, pa ga vredi rešiti sa bankom pre nego što se dogovori datum potpisivanja.
Da li će se zakon promeniti u narednim godinama?
Očekivanja iz 2024. izgledala su potpuno drugačije. Vlada je tada naložila relevantnim ministarstvima da razmotre dva predloga: produženje maksimalnog trajanja zakupa na 99 godina i podizanje strane kvote u kondominijumima na 75%. Zajednica međunarodnih kupaca u Phuketu je o tome pričala mesecima. Do 2026. ni jedna od te dve mere nije postala zakon. Rasprava je naišla na politički otpor, a argument o 'prodaji zemlje strancima' pokazao se jačim od argumenta o privlačenju kapitala.
Umesto širenja prava, vlada je odabrala jeftiniju i bržu opciju: počela je da provera da li se poštuju prava koja već postoje. Kupci treba da planiraju prema pravilima koja su danas na snazi, ne prema predlozima koji su u fazi razmatranja.
Šta provera pre uplate depozita, u praktičnom redosledu
Pre bilo kakvog plaćanja, provera treba da obuhvati preostalu stranu kvotu izraženu u kvadraturi, postojanje chanote titule i odsustvo tereta na nekretnini, istoriju uplata u zajednički fond zgrade, i, za novogradnju, građevinsku dozvolu i EIA odobrenje (procena uticaja na životnu sredinu) ako projekat to zahteva po zakonu.
Jedan praktičan korak spašava najviše nervoze: pre transfera bilo kakvog novca, tražite pismeni sertifikat o preostaloj stranoj kvoti za konkretnu jedinicu, i strukturirajte plaćanje tako da valuta stigne iz strane zemlje sa ispravno naznačenom svrhom. Ova dva koraka zatvaraju veći deo rizika koji dovodi do toga da posao propadne baš na katastru, u zadnjem trenutku.
Izvor: DBD Order No. 1/2026, prema navodima sajta aiproperty-phuket.com