Ako ste poslednjih meseci pratili tržište Phuketa i razmišljali da li je pravi trenutak za kupovinu apartmana, imamo konkretnu vest koja menja računicu: tajlandska vlada je drastično smanjila dva najveća administrativna troška pri kupovini nekretnine, i to na period koji je znatno duži nego ranije.
Šta se tačno promenilo
Taksa za prenos vlasništva (transfer fee) pala je sa 2% na svega 0,01% od procenjene vrednosti nekretnine. Taksa za registraciju hipoteke smanjena je sa 1% na 0,01%. Ako kupujete kondominijum vredan 10 miliona bahta, samo na ove dve stavke uštedećete skoro 300.000 bahta. Ovo nije nova ideja, Bangkok povremeno uvodi slične olakšice od 2019. godine, ali obično sa kratkim rokom i ograničenjem cene. Ono što ovaj put izdvaja izmenu za 2026. jeste dužina trajanja: tajlandski kabinet je produžio stopu od 0,01% sve do 30. juna 2027. godine, što kupcima daje realno vreme za planiranje umesto par meseci žurbe. Strani investitori koji kupuju stanove u sistemu vlasništva (freehold kvota) imaju identičnu pogodnost kao i tajlandski državljani.
Ko ima pravo na nižu taksu i koje nekretnine su obuhvaćene
Snižene stope važe za stambene nekretnine čija kupoprodajna cena i procenjena vrednost ne prelaze 7 miliona bahta, kao i za hipoteke do 7 miliona bahta po ugovoru. Obuhvaćene su samostalne kuće, taunhausi, stanovi u kondominijumima i zemljište sa izgrađenim objektom. Prodaja delimičnog vlasničkog udela nije uključena u olakšicu.
Za Srbe koji kupuju stan u Phuketu ovo je posebno relevantno jer se najveći deo ponude u tom cenovnom rangu, tipičan jednosoban ili dvosoban apartman u projektu blizu plaže, uklapa upravo u prag od 7 miliona bahta.
Koliko realno možete uštedeti
Na stanu vrednom 5 miliona bahta, ušteda na taksi prenosa iznosi oko 99.500 bahta (razlika između 2% i 0,01%), a ušteda na taksi hipoteke oko 49.950 bahta (razlika između 1% i 0,01%). Ukupno, to je oko 149.500 bahta, odnosno otprilike 4.200 američkih dolara. Na skuplјoj nekretnini od 10 miliona bahta ušteda dostiže gotovo 300.000 bahta, iako treba imati na umu da prag od 7 miliona bahta ograničava koliko nekretnina zaista može da iskoristi punu pogodnost.
Šta ostaje isto, i zašto je to važno
Standardni troškovi kupovine nekretnine na Tajlandu obično obuhvataju taksu prenosa (2%), taksu na ugovor (stamp duty, 0,5%), specifičnu poslovnu taksu (specific business tax, 3,3%, koja se naplaćuje pri preprodaji u prvih 5 godina vlasništva) i porez po odbitku (withholding tax), koji se računa po progresivnoj skali. Trenutna olakšica se odnosi isključivo na taksu prenosa i taksu hipoteke. Specifična poslovna taksa od 3,3% i dalje se plaća ako nekretninu prodate u prvih pet godina, a to je nešto što investitori sa kraćim horizontom ulaganja često zaborave da uračunaju u budžet.
Departman za zemljište (Department of Lands) jedina je institucija koja registruje prenos vlasništva na Tajlandu, i upravo ta institucija obračunava takse na osnovu procenjene, a ne nužno stvarne kupoprodajne vrednosti nekretnine.
Zašto vlada uopšte radi ovo, širi kontekst tržišta
Tajlandsko Ministarstvo finansija procenjuje da će produžena šema podržati oko 540 milijardi bahta godišnjeg prometa nekretninama i privući dodatnih približno 305 milijardi bahta investicija u sektor. Ovo nije mala gesta, već ozbiljan pokušaj da se tržište nekretnina dodatno oživi nakon godina neizvesnosti.
Strani kupci i dalje čine značajan deo tržišta stanova: broj godišnjih kupovina kondominijuma od strane stranaca zadržao se na oko 14.500 jedinica u periodu 2024-2025, a samo u prvom kvartalu 2025. dodato je oko 3.919 jedinica, prema podacima iz industrije. Bangkok, Čonburi i Phuket ostaju glavne destinacije za ovu tražnju, dok Phuket, Pattaya i Samui predstavljaju tri lokacije gde strani kupci čine najveći procenat ukupnih kupovina stanova, što znači da će praktičan efekat ove olakšice biti najizraženiji upravo tamo.
Vredi podsetiti i da direktno vlasništvo stranaca nad zemljištem ili kućama ostaje strogo ograničeno. Vlasništvo bez ograničenja (freehold) moguće je samo za stanove u okviru 49% strane kvote po projektu, dok se za nekretnine na zemljištu obično koriste zakup (leasehold) ili vlasnička struktura preko tajlandske kompanije.
Da li je sada pravi trenutak za kupovinu
Rez taksi koji traje više godina, sa fiksnim ali dovoljno udaljenim rokom, daje investitorima realan prostor da kupovinu isplaniraju kako treba, umesto da je guraju u poslednji čas. Ako ste već izabrali nekretninu i završili proveru dokumentacije, trenutni period, koji traje do sredine 2027. godine, predstavlja povoljan momenat za dalji korak. Ušteda od 150.000 do 300.000 bahta praktično deluje kao dodatni procentni poen prinosa koji vam vlada poklanja. Ipak, radi se o odluci vlasti koja se u svakom trenutku može promeniti ili skratiti, pa je pametnije zaključati uslove ranije nego kasnije, umesto da čekate do poslednjeg momenta.
Ako planirate kupovinu stana na Phuketu ili negde drugde na Tajlandu, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da izračunate tačnu uštedu za vašu situaciju i proverite da li nekretnina koju razmatrate ispunjava uslove za nižu taksu.
Izvor: The Nation Thailand