Ako ste ikada razmišljali da vilu na Phuketu kupite preko tajlandske kompanije u kojoj su 'tajlandski partneri' zapravo samo ime na papiru, ova vest direktno se tiče vas. Tajlandski Departman za razvoj poslovanja (DBD) pokrenuo je najveću proveru u poslednjih nekoliko godina: pod lupom se našlo 36.277 kompanija sa stranim učešćem koje poseduju zemljište širom zemlje. Za sve one koji su godinama koristili tajlandske firme kao 'zaobilaznicu' oko zabrane stranog vlasništva nad zemljom, ovo je jasan signal da se pravila menjaju.
Šta se tačno dešava i koga se to tiče
Srž problema leži u 31.516 kompanija kod kojih strani kapital formalno ostaje ispod praga od 49%, što je tačno granica do koje firma sme da se registruje kao tajlandska i legalno poseduje zemljište. Problem je u tome što su kod hiljada ovakvih struktura tajlandski akcionari 'nominee', odnosno formalni vlasnici na papiru, dok stvarnu kontrolu drži stranac. Upravo te aranžmane DBD sada namerava da identifikuje i rasformira.
Prema izveštaju tajlandskog medija Thairath, provera obuhvata 16 provincija, uključujući Bangkok i pet okolnih provincija, kao i deset velikih turističkih destinacija poput Čonburija, Surat Tanija i Phuketa. Ovo potvrđuje da se ne radi o izolovanoj akciji na jednom tržištu nekretnina, već o promeni politike na nacionalnom nivou.
Zašto je ovo bitno za srpske kupce nekretnina na Tajlandu
Ako razmišljate o kupovini vile ili zemljišta na Phuketu, Koh Samuiju ili Pattayi, ova vest direktno utiče na to koju pravnu strukturu treba da izaberete. Tajlandski Zakon o zemljištu (Land Code Act B.E. 2497, iz 1954. godine) zabranjuje strancima direktno vlasništvo nad zemljom, uz usku izuzetak za projekte odobrene od strane Odbora za investicije (BOI), koji zahtevaju minimalnu investiciju od 40 miliona THB. Jedina zakonita 'rupa' u sistemu je osnivanje kompanije sa tajlandskom većinom, a upravo je zloupotreba te rupe sada meta državne kampanje.
Procene tržišta govore da čak 60-70% vila u stranom vlasništvu na Phuketu jeste registrovano preko tajlandskih firmi sa nominee akcionarima. Drugim rečima, ako ste kupovali nekretninu u poslednjih desetak godina uz pomoć lokalnog agenta koji je 'sredio papire', postoji realna šansa da se ovo direktno tiče i vas.
Šta konkretno DBD proverava
Departman za razvoj poslovanja ne gleda samo ko je upisan kao akcionar. Analizira se stvarna kontrola nad firmom: ko donosi odluke, ko je platio kupovinu nekretnine, i ko na kraju prima prihod od iznajmljivanja ili prodaje. Zapisnici sa sastanaka, finansijski izveštaji i izvor sredstava, sve je predmet provere.
Zakon o stranom poslovanju (Foreign Business Act) iz 1999. godine definiše stranu kompaniju kao svaki entitet u kome strani kapital prelazi 49%. Firme ispod te granice tretiraju se kao tajlandske i mogu legalno da poseduju zemljište, ali samo ako je tajlandsko vlasništvo autentično, a ne fiktivno.
Kazne: od novčane do zatvorske
Ko bude uhvaćen u korišćenju nominee strukture, suočava se sa ozbiljnim posledicama po Zakonu o stranom poslovanju:
- Novčana kazna do 1 milion THB
- I/ili zatvorska kazna do 3 godine
- Najteža posledica: prinudna prodaja zemljišta u roku od 180 dana
Ako vlasnik ne proda nekretninu u tom roku, vlasti imaju pravo da same organizuju aukciju zemljišta. Ovo nije teoretski rizik, jer je slična akcija već sprovedena na Phuketu.
Phuket kao poligon: šta se već dogodilo
U avgustu 2026. godine, u okviru četvrte faze obračuna sa nominee mrežom na Phuketu, procesuirano je 16 osoba (10 tajlandskih i 6 stranih državljana, uključujući Kanađane, Ruse i jednog državljanina Kazahstana) povezanih sa poslovima koji su vođeni preko fiktivnog vlasništva.
Šira istraga o vlasništvu nad zemljištem na Phuketu obuhvatila je 361 kompaniju, od čega je 149 pravnih lica identifikovano kao vlasnici zemljišta sa sumnjivom stranom strukturom. Rezultat: 114 podignutih tužbi i 39 izrečenih novčanih kazni. Ovi brojevi pokazuju da je Phuket, kao najpopularnija destinacija za strane kupce, već poslužio kao svojevrsni test za primenu novih pravila.
Da li se ovo odnosi na apartmane
Ne. Vlasnici kondominijuma mogu da odahnu, jer provera DBD-a se odnosi isključivo na kompanije koje drže zemljište. Prema Zakonu o kondominijumima iz 1979. godine, stranci mogu direktno da poseduju jedinicu u punom (freehold) vlasništvu, sve dok ukupan strani udeo u zgradi ostaje ispod 49%. Ako ste kupili ili planirate da kupite apartman u Phuket Townu, Kata ili Rawaiju, ova regulativa vas se ne tiče na isti način kao vlasnike vila i zemljišta.
Koje su legalne opcije za vlasništvo nad vilom
Postoji nekoliko zakonitih puteva do vlasništva nad nekretninom na Tajlandu, i svaki ima svoje prednosti i mane:
| Opcija | Kratak opis |
|---|---|
| Dugoročni zakup (leasehold) | Zemljište se iznajmljuje na 30 godina, uz mogućnost obnove, obično 15-30% jeftinije od freehold nekretnine |
| Odvojeno vlasništvo nad objektom | Kupac poseduje zgradu, dok se zemljište zakupljuje odvojeno |
| Autentično zajedničko ulaganje | Osnivanje firme sa tajlandskim partnerom koji stvarno učestvuje u poslovanju i finansiranju |
| Kondominijum u freehold vlasništvu | Direktno vlasništvo nad jedinicom, bez ograničenja tipa nominee strukture |
Važno je naglasiti da obnova zakupa nakon isteka 30 godina nije zakonski garantovana, iako je u praksi uobičajena kroz ugovorne klauzule o dva dodatna perioda obnove.
Šta da radite ako već imate zemljište preko tajlandske firme
Prvi korak je nezavisna pravna revizija strukture vaše kompanije. Ako se pokaže da je aranžman ranjiv, advokat može predložiti reorganizaciju, na primer prelazak na leasehold model, uvođenje stvarnog tajlandskog partnera, ili prodaju zemljišta uz zadržavanje prava nad objektom. Ovo nije nešto što treba odlagati, imajući u vidu rok od 180 dana koji zakon predviđa za prinudnu prodaju.
Zašto se baš sada pooštrava kontrola
Pritisak na nominee strukture raste od 2022. godine, kada su parlamentarni odbori počeli da raspravljaju o masovnoj kupovini zemljišta od strane stranaca u turističkim zonama. Politički pritisak, rast cena zemljišta i sve glasnija zabrinutost javnosti zbog koncentracije stranog kapitala u premijum lokacijama ubrzali su ovaj proces tokom 2025. i 2026. godine.
Šta ovo znači za tržište vila na Phuketu i Koh Samuiju
Kratkoročno, moguće je da će ponuda nekretnina porasti, jer će deo vlasnika odlučiti da proda pre nego što dobije zvanično rešenje o prinudnoj prodaji. Srednjoročno, tržište će verovatno da se preusmeri ka leasehold strukturama i kondominijumima, što bi moglo da podigne tražnju i cene u tim segmentima. Za kupce koji tek planiraju investiciju, ovo je dobar trenutak da razmisle o transparentnijim modelima vlasništva od samog početka.
Obim ove provere, koja obuhvata 36.277 kompanija u 16 provincija, jasno pokazuje da nije reč o jednokratnoj akciji, već o sistemskoj i dugoročnoj promeni politike. Za strane investitore poruka je nedvosmislena: era nekontrolisanih nominee struktura za kupovinu tajlandskog zemljišta polako se zatvara. Oni koji na vreme reorganizuju svoje vlasništvo zaštitiće i imovinu i mirnu savest, dok oni koji ignorišu signal rizikuju prinudnu prodaju i krivično gonjenje.
Naš tim u agenciji Nekretnine na Tajlandu redovno prati ovakve promene propisa i pomaže klijentima da unapred provere pravnu strukturu nekretnine pre kupovine, kako bi izbegli neprijatna iznenađenja.
Izvor: Thairath