Ako ste ikada čuli od agenta na Puketu rečenicu tipa 'kupite kuću preko tajlandske kompanije, to svi rade', vreme je da tu priču preispitate. Tajlandske vlasti su upravo pokrenule jednu od najozbiljnijih akcija protiv takozvanog nominalnog vlasništva u istoriji tržišta nekretnina, a posledice će osetiti i strani kupci koji su verovali da je ova praksa bezbedna jer je 'svi rade'.
33 luksuzne nekretnine ukupne vrednosti 1,27 milijardi bahta (oko 35 miliona dolara) trenutno su predmet istrage, prema pisanju The Nation Thailand. Fokus je na naseljima Pattanakarn i Krungthep Kreetha u Bangkoku, gde je koncentracija vila sa zemljištem u vlasništvu stranaca najveća. Ovo nije samo još jedna vest za skrol na telefonu, ovo je jasan signal da je vreme za reviziju strategije, pogotovo ako ste do sada koristili takozvane 'sive' aranžmane.
Kako uopšte funkcioniše nominalno vlasništvo
Mehanizam je jednostavan na papiru, a rizičan u praksi: stranac osnuje tajlandsku kompaniju (Thai Co., Ltd.) u kojoj tajlandski državljani formalno drže kontrolni udeo od 51%, dok stvarni vlasnik i korisnik nekretnine ostaje strani kupac. Ova konstrukcija je decenijama bila neka vrsta tolerisane sive zone na tržištu. Međutim, 2026. godina donosi prekretnicu, regulatori su prešli sa upozorenja na konkretnu primenu zakona.
Zašto ovo pravno uopšte postoji: osnova tajlandskog zakona
Tajlandski Zakon o zemljištu (Land Code, član 86) direktno zabranjuje strancima da direktno poseduju zemljište. Zato su se godinama razvijale alternativne, često upitne šeme kako bi se ta prepreka zaobišla. Sada te šeme dolaze na naplatu.
Ko vodi istragu i šta tačno provera
Prema izveštavanju The Nation Thailand, istragu vode zajedno Departman za zemljište (Department of Lands) i Departman za specijalne istrage (DSI). Fokus istrage su kuće i vile sa pripadajućim zemljištem, a ne stanovi u vlasništvu (kondominijumi), jer se pravni problem javlja isključivo kod vlasništva nad zemljom.
Prosečna vrednost nekretnine koja je pod istragom iznosi oko 38,5 miliona bahta (otprilike 1,07 miliona dolara), što jasno pokazuje da je meta segment premium vila, a ne budžetskih kuća.
Puket, Pangnga i Krabi: paralelna akcija na jugu
Dok se pažnja medija fokusira na Bangkok, na jugu Tajlanda odigrala se ništa manje ozbiljna akcija. Prema izveštajima Bangkok Post i The Phuket News, paralelna operacija u Puketu, Pangnga i Krabiju uključila je preko 500 službenika, 40 odobrenih naloga za hapšenje i 13 sprovedenih naloga za pretres. Rezultat: 48 uhapšenih osoba (27 Tajlanđana i 21 stranac, uključujući državljane Izraela, Francuske, Poljske, Švajcarske, Velike Britanije, Holandije, Rusije i Južne Afrike), te zaplena imovine vredne oko 1,05 milijardi bahta, koja obuhvata 89 parcela zemljišta.
Za svakoga ko razmišlja o kupovini na Puketu, ovo je posebno relevantno, jer procene tržišta govore da je čak do 70% vila na Puketu u vlasništvu stranih kupaca strukturirano kroz neki oblik nominalnog aranžmana.
Pooštravanje počelo još 2025.
Ova akcija nije se pojavila iznenada. Već 2025. godine Tajland je pooštrio kontrolu tajlandskih kompanija sa stranim vlasništvom, uvodeći dodatne provere akcionara kroz sistem DBD (Department of Business Development). Ko je pratio signale, mogao je da vidi da dolazi ozbiljnija faza.
Koje kazne prete za nominalnu šemu
Prema Zakonu o stranim poslovanjima (Foreign Business Act) iz 1999. godine, kazne mogu dostići 1 milion bahta i/ili zatvorsku kaznu do 3 godine. Uz to, Zakon o zemljištu nalaže prinudnu prodaju zemljišta u roku od 180 dana od trenutka kada se prekršaj otkrije. Ako prodaja ne bude izvršena u tom roku, vlasništvo prelazi na državu. Dodatno, Zakon predviđa i novčane kazne do 20.000 bahta uz mogućnost krivičnog gonjenja.
Da li stan (kondominijum) ostaje bezbedna opcija
Za razliku od vila sa zemljištem, tržište kondominijuma ostaje potpuno van domašaja ove akcije. Stranci imaju zakonsko pravo da poseduju jedinicu u kondominijumu (u punom, tzv. freehold vlasništvu), sve dok strano vlasništvo u projektu ne prelazi 49%. Ovaj mehanizam je definisan Zakonom o kondominijumima i nema nikakve veze sa nominalnim šemama.
Koje su legalne alternative za kupovinu kuće sa zemljištem
Ako vam je cilj kuća sa svojim dvorištem, a ne stan u zgradi, najsigurnija ruta je dugoročni zakup zemljišta (leasehold) na 30 godina, uz mogućnost produženja za dodatne periode, dok se sama građevina može registrovati na vaše ime. Druga opcija je kupovina preko autentične tajlandske kompanije koja stvarno posluje, ima legitimne tajlandske partnere i realnu poslovnu aktivnost, ali ovaj put zahteva ozbiljnu pravnu podršku i proveru svakog koraka.
Šta ako ste već kupili preko nominalne šeme
Ako ste vlasnik nekretnine kroz ovakvu strukturu, savet je jasan: odmah se obratite tajlandskom advokatu specijalizovanom za zemljišno pravo. Opcije uključuju restrukturiranje kompanije u usklađenu formu, prelazak na leasehold model, ili prodaju nekretnine pre nego što kontrole stignu do vašeg regiona. Presedani već postoje, nekoliko vila na Koh Samuiju je zaplenjeno tokom 2024. godine.
Da li se ovo odražava na cene nekretnina
U kratkom roku, ponuda na sekundarnom tržištu mogla bi da poraste, jer će neki vlasnici žuriti da prodaju pre nego što provere stignu u njihov region. To otvara potencijalni prozor prilike za kupce spremne da kupe vilu preko leasehold modela po povoljnijoj ceni.
Zaključak: pravna struktura je važnija od cifre na oglasu
Ovo nije kriza tržišta, ovo je normalizacija. Tajland ide ka većoj transparentnosti korak po korak, a investitori koji svoje poslove strukturiraju u skladu sa zakonom na kraju izlaze kao dobitnici. Najjasnije pravilo za 2026. godinu glasi: pravno ispravna struktura transakcije važnija je od cene nekretnine. Ušteda na advokatu može vas koštati cele investicije.
Za kupce iz Srbije koji razmišljaju o ulaganju na Puketu, ovo je dobar trenutak da traže stručnu proveru pre potpisivanja bilo čega, a tim Nekretnine na Tajlandu redovno prati ovakve regulatorne promene kako bi klijenti izbegli upravo ovakve rizike.
Izvor: The Nation Thailand