Dok mnogi govore o hlađenju tajlandskog tržišta nekretnina, jedna grupa kupaca radi potpuno suprotno. U prvoj polovini 2026. godine broj prenosa vlasništva nad kondominijumima na ruske državljane skočio je za 75,9%, u trenutku kada je ukupan broj transakcija sa strancima pao za 8,8%. Ako razmišljate o kupovini stana na Puketu, ovo nije samo statistika za analitičare, to je signal da se konkurencija za dobre jedinice u popularnim projektima zaoštrava upravo sada.
Podaci potiču od The Nation Thailand, na osnovu evidencije Katastra (Department of Lands). Važno je naglasiti da se ne radi o rezervacijama ili predugovorima, već o završenim prenosima vlasništva, što ove brojke čini najpouzdanijim pokazateljem stvarne tražnje na tržištu.
Brzi pregled za nestrpljive
- +75,9%: rast broja prenosa kondominijuma na ruske kupce u prvoj polovini 2026.
- -8,8%: pad ukupnog broja prenosa stanova stranim kupcima u istom periodu
- Puket i Čonburi (Pattaya) su dva glavna regiona koja pokreću ovu tražnju
- Rusija brzo osvaja tržišni udeo među stranim kupcima, prestižući tradicionalne lidere iz Kine i Mjanmara
- Kvota od 49% stranog vlasništva po projektu ostaje nepromenjena, što znači da rastuću tražnju ne prati proširenje kvota
- Zaoštrena konkurencija diže cene likvidnih jedinica u traženim lokacijama
Zašto Rusi kupuju više dok drugi kupuju manje?
Opšti pad tržišta uglavnom je posledica usporavanja kineskih i mjanmarskih kupaca, koje pritiskaju problemi u sopstvenim ekonomijama. Ruska tražnja ne samo da nadoknađuje taj pad, već ga i prevazilazi, jer je Tajland danas jedna od retkih zemalja bez ograničenja za rusko vlasništvo nad nekretninama. Za razliku od Evropske unije, gde je pristup nekretninama za ruske državljane otežan, ili Dubaija, gde bankovni transferi postaju sve komplikovaniji, Tajland ne uvodi sankcije i i dalje nudi bezvizni ulazak ruskim državljanima. Uz to, rastući životni troškovi u UAE dodatno guraju kapital ka tajlandskom tržištu.
Koliko je zapravo velika ruska ekspanzija?
Prema podacima Exotic Property, Rusija je preuzela drugo mesto među stranim kupcima na nacionalnom nivou, sa 383 kupljene jedinice (+33% u odnosu na prethodnu godinu) i 1,67 milijardi THB uloženog kapitala (+68,7%). Prosečna vrednost transakcije iznosi 4,36 miliona THB (+26,8%). Puket je sam po sebi apsorbovao 63,5% ruskog kapitala, što se svodi na 156 transakcija u vrednosti od 1,06 milijardi THB.
Dodatnu potvrdu daju procene agencije Sunway Estates, prema kojima je ukupan broj ruskih transakcija u periodu januar-jun dostigao 820 ugovora (+46,4% na godišnjem nivou), uz približno 60,7 miliona dolara uloženog kapitala (+84,5%). Prema podacima platforme Tranio, Puket beleži oko 63,2% svih upita kupaca koji dolaze iz Rusije.
Koliko koštaju stanovi na Puketu i u Pattayi danas?
Za razliku od mnogih tržišta gde su cene fiksne, tajlandsko tržište pokazuje jasne regionalne razlike, a razlika između Puketa i Čonburija je posebno izražena.
| Lokacija | Segment | Cena po m² | Napomena |
|---|---|---|---|
| Bang Tao, Laguna (Puket) | novi 'comfort-plus' projekti | 120.000 - 180.000 THB (~3.400 - 5.100 USD) | pre godinu dana ulazna cena bila je oko 100.000 THB |
| Pratumnak, Jomtien (Čonburi/Pattaya) | novi kondominijumi | 60.000 - 90.000 THB | rast cena ubrzava se i ovde |
Godinu dana ranije ulazne cene na Puketu su počinjale od oko 100.000 THB po kvadratu, što znači da je rast od 20-30% u nekim projektima već postao stvarnost, a ne samo prognoza.
Zašto kvota od 49% postaje ograničavajući faktor?
Prema Zakonu o kondominijumima (Condominium Act B.E. 2522), stranci mogu posedovati najviše 49% ukupne površine unutar jednog projekta kondominijuma. Rastuća ruska tražnja ubrzava potrošnju te kvote u najtraženijim projektima na Puketu. Kada se kvota za vlasništvo u punom pravu (freehold) iscrpi u nekom projektu, developeri mogu preostale jedinice prodavati isključivo na osnovu zakupa od 30 godina (leasehold). Ta razlika u statusu vlasništva direktno stvara nestašicu freehold jedinica i pritiska njihove cene naviše, dok se leasehold jedinice smatraju manje atraktivnim ulaganjem za većinu kupaca.
Koje lokacije na Puketu ruski investitori najviše traže?
Najpopularnije destinacije su Bang Tao, Laguna, Nai Harn i Rawai. Bang Tao i Laguna privlače kupce zahvaljujući blizini beach klubova i razvijenoj infrastrukturi, dok Nai Harn i Rawai nude pristupačnije cene i mirniju atmosferu, pogodniju za one koji traže dugoročno mesto za život, a ne samo investiciju.
Da li stranac može posedovati stan na Tajlandu u punom pravu?
Da, stranci mogu imati freehold vlasništvo u okviru kvote od 49% po projektu. Ključni uslov je da se sredstva prenesu iz inostranstva i da se od tajlandske banke dobije potvrda o deviznoj transakciji, poznata kao FET sertifikat (Foreign Exchange Transaction). Bez ovog dokumenta registracija freehold vlasništva jednostavno nije moguća, bez obzira na to koliko je ugovor detaljan.
Da li je kupovina u Pattayi (Čonburi) i dalje bezbedna opcija?
Čonburi ostaje drugo najveće tržište za strane kupce na Tajlandu. Glavni rizici ovde nisu vezani za samu regulativu, već za izbor nepouzdanog developera ili kupovinu u lokacijama koje su već prezasićene ponudom. Pratumnak i Wongamat i dalje pokazuju stabilnu tražnju za iznajmljivanje, što ih čini relativno sigurnijim izborom u odnosu na neke novije, manje proverene projekte.
Kako kupci praktično prebacuju novac na Tajland?
Direktni transferi mogu biti komplikovani u zavisnosti od zemlje porekla kupca. Mnogi međunarodni kupci zato koriste posrednička bankovna rešenja u trećim zemljama ili licencirane servise za menjanje valuta. Bez obzira na izabrani put, dobijanje FET sertifikata ostaje neizostavan korak, jer bez njega freehold registracija nije izvodljiva.
Koliki je minimalni budžet za ulazak na tržište?
U Pattayi, novoizgrađena garsonjera (studio) počinje od 2,5 do 3 miliona THB (otprilike 70.000 do 85.000 dolara). Na Puketu su ulazne cene više, počevši od 4 do 5 miliona THB (115.000 do 140.000 dolara) za jednosoban stan u solidnom projektu.
Kakav prinos od izdavanja mogu očekivati investitori?
Garantovani programi izdavanja u novim projektima na Puketu obično nude prinos od 5-7% godišnje u stranoj valuti, dok jedinice kojima vlasnik samostalno upravlja mogu tokom sezone doneti 8-10%. Ove brojke treba shvatiti kao okvirne procene tržišta, a ne kao zagarantovan ishod, jer stvarni prinos zavisi od lokacije, kvaliteta upravljanja i sezonske potražnje.
Da li priča ide dalje od ruskih kupaca?
Da. Šira slika pokazuje da samo Puket očekuje preko 10.000 novih jedinica kondominijuma kroz 39 projekata tokom 2026. godine, što odražava tražnju iz zaista globalnog bazena kupaca, uključujući Kinu, Evropu, Indiju i Bliski istok, pored Rusije. To znači da se konkurencija za kvalitetne freehold jedinice ne svodi samo na jednu nacionalnost, već postaje šira tržišna utakmica u kojoj brzina odlučivanja igra sve veću ulogu.
Da li investitori treba da žure sa odlukom?
Rast od 76% za samo šest meseci nije statistička slučajnost, to je jasan trend. Ako se ova dinamika nastavi, freehold kvote u mnogim projektima na Puketu mogle bi biti popunjene i pre kraja 2026. godine. Odlaganje odluke nosi rizik da kupac ostane bez pristupa najboljim jedinicama ili bude prinuđen da prihvati manje povoljne leasehold uslove.
Brojke iz prve polovine 2026. godine jasno pokazuju da je ruski kapital na tajlandskom tržištu nekretnina prešao iz faze istraživanja u fazu punog angažovanja. Investitori koji razmišljaju o Puketu ili Pattayi trebalo bi da deluju u narednim mesecima, dok su freehold kvote u najlikvidnijim projektima još uvek dostupne. Tim Nekretnine na Tajlandu prati ova kretanja iz nedelje u nedelju i može pomoći da se prava jedinica pronađe pre nego što kvota bude zatvorena.
Izvor: The Nation Thailand