Ako ste ikada čuli priču 'kupiš zemljište preko tajlandske firme i sve je u redu', vreme je da tu ideju zaboravite. Tajlandska policija je upravo razotkrila mrežu od 33 kompanije kroz koje su kineski državljani kupovali luksuzne kuće u Bangkoku, ukupne vrednosti preko 1,275 milijardi bata (otprilike 35 miliona dolara). Šema je bila klasična: stranac osnuje tajlandsku firmu, ubaci nominalne (fiktivne) tajlandske akcionare, a onda preko te firme kupuje zemljište i kuću, zaobilazeći zabranu direktnog stranog vlasništva nad zemljištem.
Za svakoga ko razmišlja o kupovini vile ili zemljišta na Tajlandu, bilo u Bangkoku, na Phuketu ili bilo gde drugde, ovo nije usamljen slučaj koji se može ignorisati. To je deo šireg zaokreta u politici tajlandskih vlasti, i pravi trenutak da se hladne glave preispita svaki plan koji uključuje nominee strukturu.
Šta se tačno dogodilo i zašto je bitno
Tajlandska policija je otkrila mrežu od 33 kompanije povezanih sa 33 luksuzne kuće u Bangkoku, čija ukupna vrednost prelazi 1,275 milijardi bata. Šema se oslanjala na tajlandske nominalne akcionare kako bi se zaobišla zabrana stranog vlasništva nad zemljištem propisana Sekcijom 86 Zakona o zemljištu (Land Code Act).
Oni koji su umešani u ovakve šeme suočavaju se sa oduzimanjem imovine, novčanim kaznama i krivičnim gonjenjem po Zakonu o stranom poslovanju (Foreign Business Act, FBA). Ova racija se uklapa u širi trend: od 2024. godine Odeljenje za posebne istrage (DSI) pojačano proverava nominee strukture, naročito u luksuznom segmentu tržišta.
Povezana operacija, treća faza istrage na Phuketu, ciljala je 77 firmi i zemljište vredno 1,053 milijarde bata, što pokazuje da se hajka na nominee šeme ne zaustavlja na granicama prestonice.
Dobra vest je da legalne alternative postoje i da su potpuno dostupne: kondominijumi u punom (freehold) vlasništvu, dugoročni zakup zemljišta (30+30+30 godina), kao i strukture povezane sa BOI (Board of Investment) podsticajima.
Zakonski okvir koji svaki kupac mora da razume
Zabrana stranog vlasništva nad zemljištem definisana je u Sekciji 86 Zakona o zemljištu iz 1954. godine. Ovaj zakon nije menjan više od 70 godina, i ne postoje izuzeci ni za rezidente, ni za vlasnike elitnih viza.
Zakon o stranom poslovanju (Foreign Business Act) iz 1999. godine ograničava strano vlasništvo u tajlandskoj kompaniji koja se bavi određenim delatnostima, uključujući transakcije sa zemljištem, na 49%. Nominee aranžmani, gde tajlandski akcionari ne ulažu stvarni kapital već samo 'pozajmljuju ime', tretiraju se kao krivično delo.
Prema izveštaju portala The Nation Thailand, nekretnine iz ove istrage nalaze se u prestižnim delovima Bangkoka, sa prosečnom vrednošću po objektu od oko 38,6 miliona bata (preko 1 milion dolara).
U povezanoj trećoj fazi operacije na Phuketu, u Phang Nga i Krabiju, angažovano je preko 500 policajaca, uhapšeno je 59 osoba, pretreseno je 60 lokacija, a istraženo je 77 kompanija povezanih sa zemljištem i vlasničkim strukturama, uz imovinu procenjenu na oko 1,053 milijarde bata.
Na nacionalnom nivou, samo na Samuiju i Phanganu pregledano je preko 11.400 firmi povezanih sa stranim državljanima, dok je širom zemlje pregledano preko 7.000 firmi, a preko 850 kompanija je već krivično gonjeno, što predstavlja procenjeni gubitak za državni budžet od 15 milijardi bata.
Koje opcije ostaju potpuno legalne
Stranci mogu potpuno legalno da poseduju stanove u kondominijumima pod punim (freehold) vlasništvom, pod uslovom da kvota stranog vlasništva u zgradi (ograničena na 49% ukupne kvadrature) nije popunjena.
Između 2024. i 2025. godine, vlada je razmatrala zakon koji bi strancima omogućio kupovinu do 1 raija (1.600 kvadratnih metara) zemljišta uz minimalnu investiciju od 40 miliona bata, ali je predlog zastao zbog političkog otpora u parlamentu.
Kazne za nominee šeme uključuju novčane kazne do 1 milion bata, zatvorsku kaznu do 3 godine, kao i prinudnu prodaju imovine u roku od 180 dana, po nalogu Zemljišnog odeljenja (Land Department).
Zašto je pojačana kontrola baš sada
Višе faktora se poklopilo istovremeno. Rast cena luksuznih nekretnina privukao je veću pažnju medija i javnosti. Politička retorika protiv 'prodaje zemlje strancima' dobila je zamah u parlamentu. DSI je dodatno dobio veće finansiranje i proširio digitalne alate za praćenje sumnjivih korporativnih struktura, što potvrđuju operacije u fazama koje se šire od Bangkoka do Phuketa i južnih ostrva.
U Bangkoku, najveću pažnju privlače prestižni delovi grada: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, kao i ograđena naselja (moo baan) u oblastima Bang Na i Ramkhamhaeng. Nekretnine vrednije od 20 miliona bata automatski se označavaju za dodatnu proveru.
Šta se dešava sa imovinom posle konfiskacije
Zemljišno odeljenje izdaje nalog za prinudnu prodaju u roku od 180 dana. Ako vlasnik ne proda imovinu dobrovoljno, ona ide na aukciju. Prihod se vraća vlasniku umanjen za kazne i troškove, iako su aukcijske cene po pravilu znatno niže od tržišnih.
Da li se ovo tiče samo kineskih investitora
Ne. Zakon važi za sve strance bez izuzetka. Slični slučajevi su ranije pokretani protiv državljana Rusije, evropskih zemalja i Australije, posebno na Phuketu i Koh Samuiju. Kineska mreža je privukla pažnju zbog svog obima, ali je mehanizam sprovođenja zakona univerzalan, što potvrđuju paralelne operacije na Phuketu, u Phang Nga i Krabiju.
Kako investitor legalno štiti svoj kapital
Tri koraka su ključna. Prvo, kupovati kondominijume pod punim (freehold) vlasništvom u okviru kvote od 49% stranog vlasništva. Drugo, ako je interesovanje usmereno na vile, koristiti strukture dugoročnog zakupa uz proverenog advokata. Treće, sprovesti proveru (due diligence) svake nekretnine preko nezavisnog advokata koji nema veze sa investitorom ili developerom.
Ova istraga nije izolovan slučaj, već deo sistemskog pravca politike tajlandskih vlasti. Nominee strukture koje su decenijama funkcionisale sada nose neprihvatljiv nivo rizika. Za investitore koji planiraju kupovinu u Bangkoku ili na ostrvima, jedini razuman put je striktno legalan format vlasništva. Tajlandsko tržište ostaje atraktivno: prinos od izdavanja kondominijuma kreće se 5-7% godišnje, a ulazni trošak je znatno niži nego u Singapuru ili Hong Kongu. Ali zaštita kapitala počinje od pravilno postavljene strukture kupovine, a tu je uvek pametno konsultovati proverene lokalne stručnjake, poput tima Nekretnine na Tajlandu, pre nego što se potpiše bilo koji ugovor.
Izvor: International Investment