Ako ste ikada razmišljali o kupovini stana ili vile na Pukhetu, verovatno ste u poslednje vreme naišli na vesti o pojačanim inspekcijama. Prva reakcija mnogih Srba koji su već uložili novac ili planiraju da to učine bila je: da li je sada opasno kupovati? Kratak odgovor je - ne, ali pravila igre se sada zaista poštuju, i to menja ko zarađuje, a ko gubi na ovom tržištu.
U prvom kvartalu 2026. godine, tajlandske vlasti na Pukhetu sprovele su masovne provere transakcija nekretnina u kojima učestvuju strani kupci. Umesto panike, tržište se, iznenađujuće, konsolidovalo. Developeri koji posluju transparentno beleže rast upita kupaca od 15-20% u odnosu na isti period 2025. godine, dok šeme sa nominalnim vlasništvom (tzv. sivo tržište) naglo gube na privlačnosti.
Važno je razumeti da Tajland nije doneo nijedan novi zakon. Vlasti su samo počele mnogo strože da primenjuju propise koji postoje decenijama: Zakon o kondominijumima iz 1979. godine, Zemljišni zakonik i kvotu od 49% stranog vlasništva u projektima kondominijuma. Primena je ranije bila labava, sada to više nije slučaj, i svaki investitor koji razmišlja o Pukhetu treba tačno da zna šta se dešava na terenu.
Zašto se ovo dešava baš sada
Prema podacima Bank of Thailand, priliv stranog novca za kupovinu nekretnina na Pukhetu porastao je 27% tokom 2025. godine, i taj nagli skok je privukao pojačanu pažnju regulatora. Početkom 2026. godine, Pokrajinska zemljišna kancelarija Pukheta (Land Office) počela je unakrsno da proverava vlasničku strukturu tajlandskih kompanija koje strani državljani koriste za kupovinu zemljišta.
Od 1. avgusta 2026. godine, tajlandski Department of Business Development (DBD) uvodi obavezu da tajlandski akcionari u kompanijama sa stranim kapitalom dostave finansijsku dokumentaciju za poslednja tri meseca (na primer, izvode iz banke) kako bi dokazali da zaista raspolažu sopstvenim sredstvima za ulaganje. Ovo je deo šire kampanje protiv nominalnog vlasništva koja pogađa sektor nekretnina, hotelijerstvo i turističke resorte.
Šta tačno znači kvota od 49%
Po Zakonu o kondominijumima (B.E. 2522, odnosno 1979. godine), stranci u jednom projektu kondominijuma mogu vlasnički da drže tačno 49% od ukupne registrovane stambene površine. Preostalih 51% mora pripadati tajlandskim državljanima ili subjektima u tajlandskoj većinskoj svojini. Kada se ta kvota popuni, kupovina u punom vlasništvu (freehold) više nije moguća, na raspolaganju ostaje samo dugoročni zakup (leasehold).
To je razlog zašto je danas ključno da proverite tačno stanje kvote pre potpisivanja bilo kog predugovora, a ne da se oslonite samo na reč agenta ili developera.
Zašto vlasništvo preko tajlandske firme više nije "rupa u zakonu"
Godinama je bilo uobičajeno da stranci kupuju zemljište preko tajlandske kompanije u kojoj su formalno manjinski vlasnik, dok su stvarni (nominalni) vlasnici tajlandski partneri koji nemaju stvarnog interesa u firmi. Ovakva praksa je krivično delo prema Zemljišnom zakoniku, član 96 bis, i kazne dostižu do 20.000 THB i/ili do 2 godine zatvora.
Ako se dokaže da je vlasništvo tajlandske kompanije zasnovano na nominalnoj šemi, Zemljišna kancelarija može poništiti vlasnička prava te firme. To znači da strani kupac rizikuje da izgubi i nekretninu i uloženi novac, a krivična odgovornost pogađa obe strane u transakciji.
Gde su kontrole najintenzivnije
Fokus inspekcija je najizraženiji na zapadnoj obali ostrva: Rawai, Cherngtalay, Bang Tao, Layan i Kamala, dakle upravo u onim delovima Pukheta gde je koncentracija stranih kupaca i vila registrovanih preko tajlandskih firmi najveća. Ako kupujete u ovim lokacijama, dodatna pravna provera nije preporuka, već nužnost.
Da li je tržište sada bezbednije ili rizičnije za Srbe
Paradoksalno, stroža primena zakona čini tržište sigurnijim za ozbiljne kupce. Tražnja se seli iz sive zone ka transparentnim projektima, pa cene legalno usklađenih nekretnina rastu. Prosečna cena po kvadratnom metru na Pukhetu u segmentu kondominijuma na plaži dostigla je 85.000-130.000 THB. Prosečan prinos od izdavanja stanova u punom vlasništvu (freehold) iznosi 5-7% godišnje, što Pukhet svrstava među najatraktivnija tržišta jugoistočne Azije. Na globalnom indeksu transparentnosti tržišta nekretnina (JLL Global Real Estate Transparency Index 2024), Tajland je zauzeo 36. mesto, popevši se šest pozicija za samo dve godine.
Za one koji planiraju dugoročno vlasništvo nad vilom, zakup strukturiran kao 30+30+30 godina ostaje pravno najsigurniji put, budući da direktno vlasništvo stranaca nad zemljištem nije dozvoljeno.
Vredi pomenuti i da tajlandska vlada razmatra predlog kojim bi se strancima dozvolila kupovina do 1 raija zemljišta (1.600 m²), uz minimalnu investiciju od 40 miliona THB, ali taj zakon još uvek nije usvojen, pa se na njega ne treba oslanjati u planiranju kupovine u 2026. godini.
Koliko novca je potrebno za ulazak na tržište
Studio na plaži u Nai Harn ili Kata počinje od otprilike 3,5-4,5 miliona THB (oko 100.000-130.000 USD). Jednosoban stan u premium projektima u Bang Tao kreće se od 7-8 miliona THB. Ovo su realni okviri za planiranje budžeta, ne marketinške procene.
Poreski i troškovni aspekt kupovine
Kod kupovine nekretnine na sekundarnom tržištu, standardni troškovi uključuju: naknadu za prenos vlasništva (2%), poseban porez na poslovanje (3,3% ako se nekretnina prodaje u roku od 5 godina od kupovine), taksu na markice (0,5%) i porez po odbitku. Kako će se ovi troškovi podeliti između kupca i prodavca, predmet je pregovora i mora biti jasno definisano u ugovoru.
Nedavne regulatorne izmene takođe predviđaju da transakcije zemljišta iznad 5 miliona THB sada prolaze kroz dodatnu proveru porekla sredstava i stvarnog vlasništva, posebno u slučajevima gde su uključeni brakovi sa tajlandskim državljanima, maloletna lica ili firme pod stranom kontrolom.
Kako se zaštititi kao kupac
Tri koraka koja svaki ozbiljan kupac treba da sprovede:
- Kupujte isključivo stanove u punom vlasništvu (freehold) od developera kod kojih je kvota od 49% proverljiva i potvrđena u Zemljišnoj kancelariji.
- Za vile koristite registrovanu strukturu zakupa (leasehold) prijavljenu kod Land Office, umesto sumnjivih aranžmana preko tajlandskih firmi.
- Angažujte nezavisnog advokata koji će proveriti Chanote vlasnički list i celokupnu istoriju parcele.
Uobičajena praksa kod vila je da se vlasništvo deli na registrovani zakup zemljišta i posebno vlasništvo (freehold) nad samim objektom, pri čemu se ta dva prava ne spajaju automatski, nego se svako mora zasebno regulisati.
Stroža primena zakona na Pukhetu nije pretnja dobro pripremljenim investitorima, već filter koji uklanja mutne šeme sa tržišta i podiže vrednost legalno usklađene imovine. Radite isključivo kroz proverene kanale, angažujte kvalifikovanog advokata i birajte projekte sa kompletnom dokumentacijom.
Ako planirate ulaganje u nekretnine na Tajlandu, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da pronađete projekat koji zaista ispunjava sve zakonske uslove, umesto da se oslanjate na obećanja iz sive zone.
Izvor: Nation Thailand