Zamislite kupca iz Beograda koji je krajem avgusta 2026. sat vremena pratio berzanski ekran, čekao izveštaj Nvidije i istovremeno gledao kako prinos na desetogodišnju američku obveznicu raste. Njegov prvi instinkt bio je da to nema nikakve veze sa apartmanom koji razgleda u Rawaiu. Pogrešio je.
Da li rast prinosa na obveznice utiče na cene na Phuketu?
Direktno, slabo. Indirektno, jako. Kada bezrizična obveznica donosi primetno više, projekat koji nudi 5-7% godišnjeg prinosa od izdavanja pre poreza i troškova odjednom izgleda manje privlačno. To ne obara cene preko noći, ali produžava vreme zatvaranja poslova i smanjuje broj novih projekata koje developeri lansiraju.
Krajem avgusta 2026. dominantna tema na globalnim tržištima nije bio krah, već rast prinosa na obveznice i povratak volatilnosti na berzama. Glavni indeksi, od Dow, S&P 500 i Nasdaq-a do FTSE 100, DAX-a, CAC 40, Nikkei-ja, Hang Seng-a, Shanghai Composite-a i BSE Sensex-a, bili su u tom trenutku mešoviti, ponegde i pozitivni. Trgovina se koncentrisala oko AI kompanija i izveštaja Nvidije, uz imena kao Cadence, Deere, WiseTech i Worley u fokusu, mešavina poluprovodnika, industrije i inženjeringa. Cene nafte su se pomerale na vesti oko Hormuškog moreuza, što je dodalo nervozu troškovima goriva i logistike.
Za nekoga ko kupuje vilu u Bang Tao ili apartman u Rawaiu, ovo nije apstrakcija. Desetogodišnji prinos određuje koliko će koštati hipoteka kod kuće, kurs u kome čuvate novac i prag ispod kog prinos od izdavanja na Phuketu jednostavno prestaje da ima smisla.
Zašto prinosi, a ne indeksi, pokreću tržište vila i apartmana
Pad Nasdaq-a od nekoliko procenata u toku jedne nedelje jedva da se oseti u tražnji u Chalongu. Održivo visoki troškovi pozajmljivanja, međutim, udaraju kroz dva kanala istovremeno.
Prvo, kupac koji bi finansirao kupovinu kreditom kod kuće odlaže posao. Drugo, i manje očigledno, developeri prolaze kroz istu matematiku. Skupo finansiranje projekta znači opreznije lansiranje novih zgrada, duže rokove gradnje i manju spremnost da se nude popusti u ranim fazama.
Rezultat obično nije pad cena, već ono što bismo mogli nazvati efektom makaza: ponuda završenih jedinica se sužava dok se tražnja odgađa. Ko u tom periodu plaća u kešu, taj pregovara najbolje.
Da li nervoza na berzi tera kapital u tropske nekretnine?
Postoji uvreženo mišljenje da čim se berze zatresu, kapital beži u tropske nekretnine. U praksi se dešava suprotno, češće nego što ljudi žele da priznaju.
Period tržišnog stresa je period kada papirna vrednost portfolija investitora pada, a otpor da se realizuje gubitak raste. Poslovi na Phuketu se u takvim mesecima ne ubrzavaju, oni se razvlače: period izloženosti kod ponovne prodaje se produžava, a deo kupaca jednostavno nestane do sledećeg kvartala. Priča o 'bekstvu u kvadrate' bolje se razume kao marketing nego kao stvaran model ponašanja kapitala.
Kratko upozorenje: šeme sa garantovanim prinosom od izdavanja u prvim godinama su, u suštini, popust na cenu razmotan kroz vreme i vraćen u prodajnu cenu. Uvek računajte neto prinos nakon poreza, naknada za upravljanje, doprinosa u fond održavanja i vanpezonske nepopunjenosti, a ne broj sa marketinškog bilborda.
Šta nafta i Hormuški moreuz imaju sa cenom kvadrata
Skokovi cene nafte vezani za Hormuški moreuz utiču na Phuket ne kroz cenu benzina, već kroz budžete gradnje. Tajland uvozi značajan deo energije, a ostrvo zavisi od logistike sa kontinenta za skoro ceo asortiman završnih materijala.
Kada troškovi goriva rastu na duži period, efekat stiže do gradilišta sa zaostatkom od dve do tri kvartala i ugnezdi se u cenu po kvadratnom metru novih zgrada. Isti faktor pogađa i operativne troškove postojećih kompleksa: klima, liftovi, pumpe za bazen, sve to radi na struju, a viši tarifi se pojave u računu za održavanje, ne u izveštaju developera.
Šta vlasništvo stranca zapravo pokriva
Stranac može imati puno vlasništvo (freehold) nad jedinicom u kondominijumu na Phuketu, u okviru kvote od 49% ukupne prodajne površine zgrade, prema Zakonu o kondominijumima. Ostatak jedinica se tipično prodaje putem dugoročnog zakupa, sa standardnim rokom registracije od 30 godina u Zemljišnom odseku (Land Department).
Transakcija nosi transfernu taksu od 2% na procenjenu vrednost, plus posebni poslovni porez (Specific Business Tax) od 3.3% ako se nekretnina prodaje u roku od pet godina od kupovine, uz porez po odbitku. Kako se ti troškovi dele između kupca i prodavca, stvar je ugovora. Ove stope periodično menja kabinet, pa treba proveriti aktuelne cifre u trenutku posla.
Novac za freehold kupovinu mora stići iz stranstva u stranoj valuti, sa ispravnim kodom svrhe plaćanja, jer inače Zemljišni odsek neće registrovati vlasnički list.
Kurs bata: rizik koji niko ne kontroliše
Kurs bata ostaje najveći nemogući-za-kontrolu rizik za strane investitore. Prinos i renta se obračunavaju u batima, dok su troškovi i ciljevi investitora obično u drugoj valuti. Razlika između prinosa računatog u batima i prinosa računatog u domaćoj valuti može iznositi i dvocifren procenat tokom jednog ciklusa.
Za nekoga koji planira izlazak za tri do pet godina, realno je modelirati scenario u kome bat oslabi 10-15% do trenutka prodaje, i tek onda proveriti da li se brojka i dalje slaže.
Naš stav: kada je kupovina na Phuketu opravdana sada
U fazi skupog novca, ima smisla kupovati na Phuketu samo završene ili skoro završene jedinice, od developera sa istorijom završenih projekata na ostrvu, i samo ako jedinica i dalje ostvaruje prinos pri popunjenosti oko 25% nižoj od onoga što prodajna prezentacija pokazuje. Rana faza gradnje trenutno plaća premalu premiju za rizik koji nosi.
Ako kupujete u kešu, sa budžetom ispod otprilike 10 miliona bata, i nekretnina je za vašu ličnu upotrebu, ništa od gore navedenog se na vas ne odnosi. Nivo kamatnih stopa je irelevantan za nekoga ko ne pozajmljuje novac.
Pojačana globalna volatilnost drži deo investitora u režimu čekanja, a na ostrvu se to vidi kao duže pregovore i veću spremnost prodavaca na sekundarnom tržištu da razgovaraju o ceni. Za kupca sa kešom u ruci, ovo više liči na priliku nego na pretnju, ali pravna provera i verifikacija stvarne popunjenosti moraju biti strože nego obično baš sada.
Runi test je jednostavan: izračunajte brojke za bilo koju nekretninu u dve valute i pri popunjenosti 25% nižoj od reklamirane. Ako posao i tada funkcioniše, vredi ga raditi bez obzira šta Nasdaq radi ove nedelje. Tim iz Nekretnine na Tajlandu redovno prolazi kroz baš ovaj tip provere sa klijentima pre potpisivanja.
Često postavljana pitanja
Da li rast prinosa na obveznice utiče na cene nekretnina na Phuketu?
Direktno slabo, indirektno jako. Skup novac podiže cenu finansiranja developerima i podiže prag za alternativne prinose. Uobičajen rezultat nije pad cena, već sporiji tok poslova i manje novih lansiranja projekata.
Da li treba da prebacim novac iz akcija u tajlandske nekretnine tokom volatilnosti?
Prodaja pretučenog portfolija da bi se finansirala nelikvidna imovina je loš redosled odluka. Nekretninu na Phuketu treba kupovati viškom keša, ne prinudno realizovanim gubitkom sa berze.
Koliki je realan prinos od izdavanja na Phuketu?
Procene tržišta stavljaju neto prinos na kvalitetan kondominijum u turističkim zonama na oko 5-7% godišnje, nakon naknada za upravljanje i računa za komunalije. Sve što obećava značajno više zahteva dodatnu proveru sitnih slova ugovora.
Može li strani državljanin da ima puno vlasništvo nad apartmanom na Phuketu?
Da, u okviru kvote od 49% prodajne površine zgrade. Novac mora stići iz stranstva u stranoj valuti sa ispravnim kodom svrhe plaćanja, inače Zemljišni odsek neće registrovati freehold vlasnički list.
Koje poreze i naknade plaćam prilikom kupovine?
Transfernu taksu od 2% na procenjenu vrednost, posebni poslovni porez od 3.3% ako se prodaje u roku od pet godina, plus porez po odbitku. Podela ovih troškova između kupca i prodavca zavisi od ugovora.
Izvor: Reuters