Zamislite da vam agent u Bang Tao nudi 'garantovanih' 7% godišnje na off-plan stan. Pre dve godine bi to izgledalo kao odlična ponuda. Danas, kada američka desetogodišnja obveznica nosi 4,78% (stanje 1. septembra 2026), ta razlika od 7% prema skoro 5% bez rizika i bez ičeg da se čeka nije više toliko impresivna, pogotovo kad se od nje oduzmu troškovi upravljanja, porezi i rizik da developer ne završi zgradu na vreme.
Kolika je razlika između prinosa na stan i prinosa na obveznice sada
Kratak i direktan odgovor: kada je bezrizična dolarska stopa bila 1,5%, obećanih 6-7% godišnjeg zakupa u Phuketu delovalo je kao premija i po četiri puta veća. Sada kada desetogodišnje američke obveznice nose 4,78%, ta premija se stopila na svega dva-tri procentna poena, a za te poene investitor preuzima rizik kursa bata, rizik niske sezone, naknade za upravljanje, održavanje, poreze i nemogućnost da se izađe iz nekretnine za jedan dan, kao što se to radi sa obveznicom.
Matematika, jednostavno rečeno, više nije očigledna kao ranije. Ovo nije razlog za paniku, ali je razlog da svaki broj na papiru developera provučete kroz sopstvenu kalkulaciju, a ne kroz njegovu prezentaciju.
Zašto Japan sa 3% na obveznice uopšte utiče na Phuket
Japan sada plaća 3% na desetogodišnje državne obveznice, nivo koji je do skoro bio nezamisliv za tržište koje je decenijama bilo blizu nule. To povlači kapital nazad kući i gasi jedan od glavnih izvora jeftinog finansiranja u svetu.
Decenijama je jeftin jen finansirao kupovine imovine širom Azije, uključujući nekretnine u jugoistočnoj Aziji. Kada domaća japanska obveznica nosi 3%, taj tzv. carry trade (pozajmljivanje u jenima da se ulaže negde drugde) ima mnogo manje smisla. Manje jeftinog novca u opticaju znači manje agresivnih kupaca sa pozajmljenim kapitalom, i to se osećaje i u Phuketu, iako indirektno.
Šta pokreće rast prinosa: nafta, ne samo centralne banke
Uzrok rasta prinosa je jednostavan i neprijatan: energija postaje skuplja. Brent nafta se kreće oko 91 dolara za barel, a evropski gas je na višegodišnjim maksimumima. Tržišta su prestala da pretpostavljaju da će inflacija sama pasti na cilj i sada uveliko računaju na povećanje kamatnih stopa u septembru, i od Fed-a i od ECB, možda i više njih zaredom.
Za Tajland, koji uvozi skoro celu naftu koju troši, to se direktno prenosi na troškove građevinskog materijala i transporta. Evropski prinosi na obveznice su na 15-godišnjim maksimumima, što za kupca iz evrozone znači skuplju hipoteku ili kreditnu liniju kod kuće, čak i ako on tu hipoteku nikad ne koristi za kupovinu u Tajlandu.
Da li skuplji novac znači i pad cena stanova u Phuketu
Ne direktno, jer mehanizam ovde radi drugačije nego na zapadnim tržištima. Standardna logika glasi: kamate rastu, hipoteke poskupljuju, potražnja za stanovima pada. U Phuketu ovaj lanac skoro da i ne postoji u tom obliku.
Strani kupci uglavnom ne dobijaju tajlandske hipoteke po standardnim uslovima. Velika većina kupovina kondominijuma se plaća u kešu ili preko developerskih planova otplate na rate. Nema direktnog hipotekarnog kanala kroz koji bi povećanje Fed stope stisnulo potražnju.
Umesto toga, uticaj dolazi sa dve druge strane. Prva je alternativni prinos, o kome smo već govorili. Druga je psihologija kupca: investitor iz evrozone kome je baš poskupela kreditna linija za biznis odlaže kupovinu druge jedinice. Australija je dobar primer, akcije vezane za stanovanje su prve pale kada je tržište uračunalo novi ciklus povećanja kamata.
Za gotove zgrade sa dobrom stopom popunjenosti, pad cena je malo verovatan. Diskonti se brže javljaju kod developera kojima treba keš da završe gradnju, posebno u ranim fazama projekta. Nafta na 91 dolar po barelu podiže troškove građenja, što dodatno ide protiv bilo kakvog ozbiljnog pada cena na novim zgradama.
Šta ide u korist Tajlanda uprkos svemu
Skupa nafta i globalna inflacija ne pogađaju sve podjednako. Tajland je zemlja sa relativno niskom inflacijom i niskom referentnom kamatnom stopom u odnosu na SAD i Evropu, a bat se istorijski ponašao kao valuta koju podržava suficit na tekućem računu zasnovan na turizmu.
Imovina denominovana u batu, protiv slabijeg dolara u sledećem ciklusu popuštanja kamata, može se pokazati bolje nego što danas izgleda na papiru. Ovo je jedna od pretpostavki koju vredi imati na umu, ali ne treba je ugrađivati u model prinosa kao sigurnu stvar, jer su prognoze valuta najmanje pouzdan deo svake kalkulacije.
Vredi i podsetiti da nekretnina za odmor nije samo prihodovna imovina, već i roba za konzumaciju. Stan u kom živite dva meseca godišnje ne može se direktno poredsiti sa obveznicom. Treba ga poredati sa cenom iznajmljivanja slične smeštajne jedinice za taj isti period.
Naš stav: šta bismo mi kupili u ovom trenutku
Sa desetogodišnjim američkim obveznicama na 4,78%, ne bismo kupovali off-plan projekat u Phuketu samo na osnovu garantovanog prinosa obećanog na papiru. Ta garancija je onoliko čvrsta koliko je čvrst bilans developera, a ciklus skupog novca je baš trenutak kada slabiji developeri počinju da kasne sa obavezama.
Pametniji potez u ovom trenutku je gotova zgrada sa bar dve sezone istorije popunjenosti, gde možete da pregledate stvarne izveštaje kompanije za upravljanje, a ne prognoznu tabelu u Excelu.
Ako kupujete za sopstvenu upotrebu, dolazite tri do četiri meseca godišnje i ne tretirate stan kao zamenu za portfolio obveznica, ništa od ovoga se na vas ne odnosi. Vaša kalkulacija se poredi sa cenom dugoročnog iznajmljivanja, a ne sa stopom Fed-a.
Praktičan savet za obilazak: bolje je pogledati zgrade i razgovarati sa upravljačkim kompanijama u niskoj sezoni, kada se stvarna popunjenost vidi, a ne uglancana januarska slika. Uz to je jeftinije organizovati letove i upoređivati kvartove kada nema gužve.
Svaku nekretninu sa vaše liste provucite kroz jedan test: da li ona u dolarima donosi više od bezrizičnih 4,78%, i da li ste spremni da je držite pet godina. Ako je odgovor ne na bilo koje od ta dva pitanja, tražite dalje. Naš tim u Nekretnine na Tajlandu rado prolazi kroz taj test zajedno sa vama, projekat po projekat.
FAQ
Da li treba čekati pad kamatnih stopa pre kupovine u Phuketu?
Čekanje na obrt ciklusa je opklada protiv onoga što tržišta trenutno očekuju, a to je povećanje stope u septembru, ne popuštanje. Ako nekretnina funkcioniše na vaše brojke po današnjoj ceni novca, funkcionisaće još bolje kada novac postane jeftiniji.
Koji prinos od izdavanja u Phuketu je realan po trenutnim uslovima?
Gleda se neto prinos, nakon naknada za upravljanje, poreza i praznih meseci, ne oglašeni bruto procenat. Jednostavan test: neto prinos treba komotno da premaši 4,78% u dolarskim terminima, u suprotnom preuzimate rizik bez naknade.
Koje nekretnine nose najveći rizik u ovom ciklusu?
Off-plan projekti manje poznatih developera koji obećavaju garantovane prinose sa dugim rokovima završetka. Baš tu skupo finansiranje najviše pogađa projekat, jer developer mora da servisira dug po visokoj kamati dok čeka da naplati stanove.
Utiče li skupa nafta na broj turista koji dolaze na Phuket?
Da, kroz cenu avio karata. Gorivo je značajan deo cene karte iz Evrope i sa Bliskog istoka, osetljivo na cenu Brent nafte, a broj turista direktno pokreće popunjenost izdatih jedinica.
Izvor: CNA (Channel News Asia)