Ako ste razmišljali da kupite apartman na Tajlandu, ali ste čekali 'pravi trenutak', taj trenutak je zvanično produžen. Tajlandski kabinet je odlučio da paket podsticaja za nekretnine, koji je trebalo da se ugasi 2026. godine, ostane na snazi sve do kraja 2027. godine. Za srpske kupce i investitore koji gledaju Tajland kao alternativu skupljim evropskim tržištima, ovo nije birokratska formalnost - to je konkretan signal da je ulazak na tržište i dalje jeftiniji nego što bi 'normalno' bio.
Zašto je ovo bitno baš sada
Produžetak dolazi u trenutku kada je regionalni ekonomski rast usporio, a poverenje domaćih potrošača na Tajlandu je oprezno. Vlada praktično priznaje da tržištu nekretnina još treba podrška, pa ostavlja otvorena vrata kroz niže troškove transakcije, manje takse za registraciju i blaže uslove za dobijanje kredita.
Ovome ide u prilog i odluka Tajlandske centralne banke (Bank of Thailand), koja je paralelno produžila olabavljena pravila za odnos kredita i vrednosti nepokretnosti (LTV) do 30. juna 2027. Drugim rečima, i vlada i centralna banka su na istoj liniji - održati potražnju za stanovanjem i likvidnost kod developera dok traje period neizvesnosti.
Šta se konkretno menja - brzi pregled
- Trajanje paketa: produžen do kraja 2027. godine (ranije je važio do 2026.)
- Taksa na transfer nepokretnosti: smanjena sa 2% na 0,01% za nekretnine vrednosti do 7 miliona bahta
- Taksa za registraciju hipoteke: smanjena sa 1% na 0,01% za isti cenovni raspon
- LTV pravila: Tajlandska centralna banka produžila je olabavljene uslove do 30. juna 2027, čime su hipoteke lakše dostupne i potreban je manji učešće (down payment)
- Direktna korist za strane kupce: niži troškovi transakcije kod kupovine apartmana u vlasničkom (freehold) režimu, u okviru cenovnog limita
- Cilj vlade: održati potražnju krajnjih kupaca i likvidnost na primarnom tržištu
Koliko je ovo zapravo trajno - činjenice koje govore
Ovo je već treći put da se paket podsticaja produžava od kada je prvi put uveden nakon pandemije COVID-19, 2020. godine. Snižene takse važe za nekretnine vredne do 7 miliona bahta (oko 195.000 dolara po trenutnom kursu).
Da stavimo brojke u kontekst: kupac koji plati nekretninu od 5 miliona bahta uštedi oko 150.000 bahta (približno 4.200 dolara) na kombinovanim taksama u odnosu na standardne stope. Na maksimalnoj vrednosti od 7 miliona bahta, ušteda dostiže oko 210.000 bahta.
Prema podacima Tajlandske centralne banke, ukupno hipotekarno zaduživanje u 2025. godini iznosilo je oko 680 milijardi bahta, što je za približno 4% niže od rekordnog nivoa iz 2023. Istovremeno, cene nastavljaju da rastu - prosečna cena po kvadratnom metru u Bangkoku porasla je 3,2% na godišnjem nivou početkom 2026, dok je Phuket zabeležio rast od 5-7% u istom periodu.
Bitno je naglasiti: kvota od 49% za strano vlasništvo nad apartmanima (condominium) ostaje nepromenjena. Podsticaj smanjuje troškove, ali ne menja pravila vlasništva.
Pravna strana - zašto je freehold apartman i dalje najsigurniji put
Tajland je poslednjih godina agresivno gonio takozvane 'nominee' aranžmane, gde stranci preko tajlandskih firmi prikriveno kontrolišu zemljište iako to zakon ne dozvoljava. Od početka 2026. godine pokrenuto je više od 850 slučajeva protiv kompanija umešanih u takve šeme, a procenjeni gubici za državni budžet premašuju 15 milijardi bahta. Ova pojačana kontrola samo potvrđuje ono što savetujemo klijentima Nekretnina na Tajlandu već godinama: freehold apartman je i dalje pravno najčistiji i najsigurniji način da strani kupac uđe na tajlandsko tržište.
Što se konkurencije tiče, Vijetnam i Malezija vode svoje programe podsticaja, ali Tajland i dalje drži prednost kroz regulatornu transparentnost i razvijenu infrastrukturu, posebno u turističkim regijama kao što je Phuket.
Koje lokacije trenutno imaju najbolju investicionu priču
- Bangkok: Sukhumvit koridor (BTS stanice od Asoka do Ekkamaia) i deo Rama 9
- Phuket: Bang Tao i Laguna, gde dominiraju strani kupci a rast cena dostiže 5-7% godišnje
- Pataja: Pratamnak i Wong Amat
- Koh Samui: severna obala oko Bofuta i Maenama
Ove lokacije kombinuju stabilnu potražnju za izdavanje sa potencijalom rasta vrednosti kapitala.
Kako podsticaji utiču na prinos od izdavanja
Niži ulazni troškovi direktno poboljšavaju neto prinos. Ako investitor uštedi 150.000 bahta na taksama prilikom kupovine studija od 5 miliona bahta, a nekretnina donosi prinos od 5-6% godišnje, tačka povraćaja investicije (breakeven) se pomera unapred za približno 6 do 8 meseci.
Šta je sa LTR vizom?
Tajlandska viza za dugoročni boravak (LTR) funkcioniše nezavisno od podsticaja za nekretnine i ne zahteva kupovinu nepokretnosti. Ali kombinacija nižih transakcionih troškova i fiksne stope poreza na lični dohodak od 17% koju nudi LTR viza, pravi jednu od najisplativijih kombinacija za ulazak u Jugoistočnu Aziju, posebno za investitore visoke neto vrednosti i profesionalce koji rade na daljinu.
Da li postoji rizik da se podsticaji ukinu ranije?
Teoretski, kabinet može preispitati svaku odluku. U praksi, u šest godina primene programa nije zabeleženo ranije ukidanje. Realniji rizik za kupce nije prevremeni prekid podsticaja, već rast cena tokom perioda podsticaja - jer subvencionisani ulazni troškovi veštački podstiču potražnju i guraju vrednosti nekretnina naviše.
Da li moram lično da budem na Tajlandu da završim kupovinu?
Poseta terenu se toplo preporučuje pre donošenja odluke, ali samu transakciju je moguće završiti preko punomoćja (power of attorney). Mnogi investitori odu na kratku obilaznicu, pregledaju dva ili tri projekta sa liste, a kupovinu finalizuju na daljinu kada je dubinska analiza (due diligence) završena.
Zaključak
Produžetak tajlandskog paketa podsticaja do 2027. godine nije gest dobre volje - to je pragmatičan proračun vlade. Tržištu treba potražnja, a potražnji trebaju povoljni uslovi za ulazak. Za investitore koji razmatraju Tajland, trenutni trenutak je blizu idealnog: transakcioni troškovi su na istorijskom minimumu, cene još nisu u potpunosti odrazile svoj potencijal rasta, a pravni okvir za freehold vlasništvo stranaca nad apartmanima ostaje stabilan i dobro proveren u praksi.
Izvor: Bangkok Post