Kupac vile u Kamali čekao je tri nedelje na potpis za dozvolu za rad hotela. Kada je 25. maja 2026. otišao da pita zašto kasni, saznao je da nema ko da potpiše: sva tri načelnika okruga na Phuketu istog dana su premeštena u Bangkok.
Za svakog ko trenutno pregovara o kupovini vile na Phuketu, ovo nije apstraktna administrativna vest, ovo je razlog da se pauziraju određene vrste ugovora do kraja juna.
Šta se tačno desilo 20. maja 2026?
Naredbom Odeljenja za pokrajinsku administraciju, datiranom 20. maja 2026, privremeno je premešteno pet zvaničnika na period od 25. maja do 24. juna 2026, na osnovu člana 32 Zakona o državnoj administraciji iz 1991. godine. Premešteni su: zamenik guvernera za administrativne poslove, načelnici okruga Muang Phuket, Thalang i Kathu, i šef pokrajinske kancelarije za prevenciju i smanjenje katastrofa.
Ovo je standardna procedura tokom interne provere, ne smena i ne krivični postupak. Zvanično objašnjenje glasi da se time obezbeđuje objektivnost i nepristranost dok traje istraga, formulacija ne implicira utvrđenu krivicu nijednog od petoro zvaničnika.
Kontekst je širi od ova tri okruga. Tajlandska vlada je već naložila šire istrage zvaničnika na Phuketu i u Surat Thaniju zbog sumnje na veze sa nominee kompanijama i nezakonitim zemljišnim aktivnostima. Paralelno je sprovedena provera oko 360 kompanija povezanih sa BOI (Board of Investment) na Phuketu, i samo 8 od njih je u potpunosti odgovaralo prijavljenom poslovnom planu.
Da li je prenos vlasništva nad apartmanom i dalje siguran?
Da. Transakcije sa kondominijumima i prenosi vlasničkog lista chanote u Zemljišnoj kancelariji Phuketa nisu pogođeni ovom naredbom, jer Zemljišna kancelarija funkcioniše kao odvojeno odeljenje od okružne administracije. Standardna registracija i dalje traje oko jedan radni dan kada je kompletna dokumentacija na broju, uključujući Foreign Exchange Transaction Form za iznose od 50.000 USD naviše.
Ako je vaš budžet ispod 6 miliona THB i gledate jedinicu u okviru strane kvote (49% prodajne površine zgrade) u već završenom projektu, cela ova priča vas praktično ne pogađa.
Ono što jeste direktno pogođeno je lanac dozvola na nivou okruga: hotelske licence, knjižice o prebivalištu (house registration book), žute knjižice za strance, i odobrenja i inspekcije za gradnju na padinama.
Kupujete vilu za kratkoročni izdavanje? Ovde je oprez obavezan
Hotelske dozvole prema Zakonu o hotelima iz 2004. izdaje okružni registrator, a načelnici sva tri ostrvska okruga su odsutni ceo mesec. Prodavac koji vam obećava 'licencu za dve nedelje' obećava nešto što trenutno ne zavisi od njega.
Moj savet, i to je stav koji zastupam bez ograde: insistirajte na već izdatom broju licence, ili vežite konačnu isplatu za potvrđeno izdavanje dozvole. Ne prihvatajte usmeno obećanje agenta ni pismo o namerama okružne kancelarije kao zamenu za dokument.
Ako već posedujete nekretninu i iznajmljujete je, provjerite na koje ime je licenca registrovana i kada ističe. Obnove u junu će ići sporije nego obično, računajte na 4 do 8 nedelja umesto standardnih 2 do 3.
Off-plan kupovina na padini: zašto je baš ovaj slučaj osetljiviji
Suspenzija šefa kancelarije za prevenciju katastrofa nije slučajan detalj, istorije odobrenja za gradnju na padinama su pod revizijom. Nakon klizišta u Karonu u avgustu 2024, u kojem je poginulo 13 ljudi, nadzor nad gradnjom na padinama Phuketa je pooštren, uz pokrajinska pravila koja ograničavaju gradnju iznad 80 metara nadmorske visine i na strmim padinama.
Projekat koji je dozvole obezbedio 'neformalno' ne rizikuje samo kašnjenje, rizikuje sopstveni opstanak. Ovo je jedna od retkih situacija gde bih preporučio da se kupovina jednostavno odloži, ne pregovara agresivnije niti traži diskont, već sačeka.
Tabela: šta staje, šta ide dalje
| Dokument ili procedura | Ko izdaje | Da li je pogođeno premeštajem | Šta da radi kupac |
|---|---|---|---|
| Prenos vlasništva nad apartmanom (chanote) | Zemljišna kancelarija Phuketa | Ne | Nastaviti bez odlaganja |
| Registracija zakupa preko 3 godine | Zemljišna kancelarija Phuketa | Ne | Registrovati bez čekanja |
| Hotelska dozvola za rad | Okružni registrator (amphur) | Da | Vezati isplatu za potvrđeno izdavanje |
| Knjižica o prebivalištu i žuta knjižica | Okružna kancelarija | Da | Računati 4-8 nedelja umesto 2-3 |
| Građevinska dozvola (Or.1) | Opština ili OrBorTor | Delimično | Provjeriti autentičnost u registru |
| Odobrenja za padine i procena uticaja na životnu sredinu | Pokrajina i nadležne agencije | Da | Odložiti dogovor do okončanja revizije |
Da li istraga znači da će cene na Phuketu pasti?
Ovde je gde bih upozorio na uobičajenu grešku u razmišljanju: čekanje na 'skandal-diskont'. Podaci iz prethodnih antikorupcijskih kampanja na Phuketu pokazuju da se kasne rokovi za završetak projekata, ne cene gotovih nekretnina, ponuda na lokacijama sa velikom potražnjom se zatezala brže nego što je tražnja padala. Diskonti dolaze od developera s problemima u dokumentaciji, a kupovina diskonta znači i kupovinu njihovih problema.
Ova procena vredi uz jednu ogradu: ako se premeštaj pretvori u trajnu smenu i istraga se produbi preko juna, dinamika bi mogla drugačije izgledati u drugoj polovini godine, ali za to trenutno nema potvrđenih indikacija.
Rizici koje treba provjeriti pre potpisa
Prodavac čije dozvole su se oslanjale na lične veze lako se provjerava, jedan upit opštini sa brojem građevinske dozvole, ukrštanjem sa stvarno izgrađenom površinom na terenu, dovoljan je.
Zemljišni naslovi nose sopstveni rizik. Sor Por Kor 4-01 zemljište ne može se prodati ili dati u zakup strancu ni pod kojim uslovima, dok Nor Sor 3 Gor zahteva posebnu verifikaciju granica parcele. Tražite aktuelan izvod iz Zemljišne kancelarije datiran na dan transakcije, ne kopiju koju vam dostavlja prodavac.
Vlasničke strukture preko tajlandskih kompanija sa nominalnim tajlandskim akcionarima su tačno ono što se najviše proverava u istragama o 'uticajnim grupama', a nalaz da je od oko 360 kompanija povezanih sa BOI na Phuketu samo 8 zaista odgovaralo prijavljenoj delatnosti to samo potvrđuje. Sigurniji put je 30-godišnji zakup registrovan direktno u Zemljišnoj kancelariji, umesto samostalno organizovane kompanije s nominalnim akcionarima.
I poslednja stavka za ugovor: klauzula koja pokriva kašnjenje u primopredaji i odgovornost za troškove kada kašnjenje potiče od postupanja državnog organa, a ne od developera. Ovo je upravo takav trenutak da se ta klauzula testira.
Otvoreno pitanje na koje još nema odgovora: da li se petoro zvaničnika vraća na svoje pozicije 24. juna, ili premeštaj postaje trajan. Od toga zavisi da li će julsko okruženje za dozvole na ostrvu ličiti na staro ili postati primetno strože.
Izvor: Pattaya People
Često postavljana pitanja
Da li je ovo znak da su zvaničnici Phuketa uhapšeni?
Ne. Član 32 Zakona o državnoj administraciji predviđa mehanizam privremenog premeštaja tokom revizije. Nema podignutih optužbi i nema utvrđene krivice.
Je li bezbedno kupiti apartman na Phuketu upravo sada?
Da, ako jedinica spada u stranu kvotu, ima chanote vlasnički list i registrovan kondominijumski status. Registracija ide preko Zemljišne kancelarije, koju naredba ne pogađa.
Hoće li mi hotelska licenca kasniti?
Veoma verovatno da. Poslove okružnog registratora trenutno preuzima zamenski službenik, pa red za potpise u junu biće duži nego obično.
Da li ovo utiče na vize ili produženje boravka?
Ne. Imigracija spada u nadležnost policije, ne pokrajinske administracije, i nije obuhvaćena ovim premeštajem.
Koji porezi i troškovi se primenjuju pri prenosu nekretnine na Phuketu?
Primenjuje se 2% naknada za prenos na procenjenu vrednost (deli se između strana po dogovoru u ugovoru), 0,5% takse na dokument ili 3,3% specifičnog poreza na poslovanje ako se nekretnina prodaje u roku od 5 godina od stupanja u vlasništvo, plus porez po odbitku na progresivnoj skali.