Kratak i direktan odgovor
Tajland nije zabranio strancima kupovinu nekretnina u 2026. godini. Ono što se promenilo jeste sprovođenje postojećeg zakona: Zemljišni zavod (Department of Lands) je u maju 2026. poslao tri hitna cirkularna dopisa svim provincijskim zemljišnim uredima, najavljujući jedinstvenu digitalnu bazu koja automatski prepoznaje takozvane nominee strukture, tajlandske kompanije preko kojih stranac faktički kontroliše zemljište mimo zakonske zabrane direktnog vlasništva.
Ako ste razmišljali o kupovini vile na Phuketu preko tajlandske firme, ili već imate takvu strukturu iz ranijih godina, ovo je trenutak da proverite papire pre nego što to za vas uradi inspektor.
Zašto je ova vest važna baš za nas
Serbi i regionalni kupci koji ulažu na Phuketu, Koh Samuiju ili Krabiju godinama su slušali od agenata i advokata istu priču: 'osnujte tajlandsku kompaniju, 49% je vaše, 51% drže lokalni partneri, i sve je legalno'. Ta formula je zaista postojala i masovno se koristila poslednje dve decenije, uglavnom bez ozbiljnih posledica.
Problem je što je takva konstrukcija, poznata kao nominee vlasništvo, oduvek bila u sivoj zoni tajlandskog Zakona o zemljištu iz 1954. godine. Taj zakon jasno kaže: stranac ne može direktno da poseduje zemljište niti vilu na njemu. Jedini oblik nekretnine koji stranac sme da poseduje u punom vlasništvu jeste stan u kondominijumu, i to u okviru kvote od 49% stranog vlasništva u zgradi.
Šta tačno kažu tri majska cirkularna dopisa
Do sada je sve zavisilo od raspoloženja i pažljivosti konkretnog službenika u konkretnoj provinciji. Jedna kancelarija bi registrovala transakciju bez pitanja, druga bi je odbila iz principa. Tri dopisa iz maja 2026. gase tu neujednačenost i uvode jedan standard za celu zemlju.
- Sva tri cirkularna dopisa poslata su svim provincijskim zemljišnim uredima u Tajlandu tokom maja 2026.
- Gotovinske transakcije od 2 miliona THB (oko 57.000 dolara) naviše i imovina vrednija od 5 miliona THB (oko 143.000 dolara) sada automatski pokreću proveru porekla sredstava i finansijskog statusa, po članu 74 Zakona o zemljištu.
- Jedini izuzetak od automatske provere je zakonito nasleđivanje.
- Gradi se jedinstvena baza podataka za svako pravno lice koje poseduje zemljište: datum osnivanja, datum sticanja, procenjena vrednost i deklarisana delatnost.
- Kompanije sa stranim vlasništvom iznad određenog praga automatski se klasifikuju kao visokorizične i prolaze detaljniju istragu.
- Pojačane provere uključuju analizu registra akcionara, unakrsnu proveru sa Department of Business Development (DBD), uvid u finansijske izveštaje i ugovore, kao i terenske inspekcije same nekretnine.
- Prema izveštajima regionalnih medija o nekretninama, već je pod lupom više od 11.000 kompanija u turističkim žarištima poput Phuketa, Koh Samuija, Koh Phanganа i Krabija.
Kako je uopšte nastala industrija nominee vlasništva
Zabrana direktnog vlasništva stranaca nad zemljištem postoji od Zakona o zemljištu iz 1954. i nikada nije ukinuta. Uprkos tome, tokom poslednje dve decenije razvila se čitava industrija oko zaobilaženja tog pravila. Formula je bila jednostavna i, iskreno, poznata većini ko je ikada istraživao kupovinu vile na Phuketu: osnuje se tajlandska d.o.o. u kojoj stranac drži 49% udela, dok tajlandski nominee akcionari drže preostalih 51%. Kompanija kupuje zemljište i vilu, a stranac tu živi kao da je vlasnik.
Advokatske kancelarije, agencije za nekretnine, pa i pojedini investitori, godinama su ovu shemu predstavljali kao rutinsko i uobičajeno rešenje. Vlasti su, međutim, oduvek znale da ova praksa postoji. Član 96 Zakona o zemljištu predviđa kaznu zatvora do 2 godine i novčanu kaznu do 20.000 THB za svakoga ko pomogne strancu da zaobiđe zabranu vlasništva. Problem je bio što je krivično gonjenje bilo retko i neujednačeno, tačno onako kako opisuje i advokatska kuća Silk Legal, koja je prva objavila detaljnu analizu novih direktiva: ovo nije izmena zakona, već konsolidacija njegovog sprovođenja.
Konkretan primer: kako sad izgleda provera
Zamislite tajlandsku kompaniju sa dva tajlandska akcionara i jednim stranim akcionarom koji drži 49% udela, a koja je kupila vilu na Phuketu za 15 miliona THB. Ranije bi zemljišni ured jednostavno registrovao transakciju, bez dodatnih pitanja. Sada sistem automatski obeležava takvu kompaniju kao visokorizičnu.
Službenici tada povlače registar akcionara i postavljaju konkretna pitanja: ko su tajlandski suvlasnici, čime se bave, odakle im novac za ulog, da li kompanija zaista posluje ili postoji isključivo da drži jednu nekretninu. Inspektor može fizički da poseti vilu i proveri ko tamo zapravo živi.
Posebno je zanimljiv prag od 2 miliona THB za gotovinske transakcije, jer plaćanje kešom nije retkost na tajlandskom tržištu nekretnina, naročito u turističkom pojasu i na sekundarnom tržištu. Svaka takva transakcija sada automatski pokreće proveru porekla sredstava, što se preklapa sa zakonom o sprečavanju pranja novca (AMLA) i dodatno otežava netransparentne poslove.
Tajland nije jedini u regionu
Vredi imati širu sliku: Tajland nije usamljen u pooštravanju kontrole stranog vlasništva nad nekretninama u jugoistočnoj Aziji. Vijetnam je 2024. izmenio zakon o stanovanju i uveo nova ograničenja za strane kupce. Indonezija povremeno revidira pravila za strane kupce na Baliju. Ono što Tajland izdvaja jeste da se sam zakon ne menja, nego se konačno dosledno primenjuje.
Da li se ovo odnosi i na nekretnine kupljene ranije
Za one koji već drže zemljište preko nominee strukture, situacija je neizvesna. Cirkularni dopisi su prevashodno usmereni na nove transakcije i proveru postojeće baze, ali baza podataka koja se gradi obuhvata svako pravno lice koje poseduje zemljište, uključujući i one osnovane pre više godina. To znači da kompanija formirana pre deset godina radi držanja jedne vile i dalje može da se nađe pod istragom.
Šta bi investitori trebalo da urade odmah
Prvi korak je nezavisna revizija postojeće strukture kod kvalifikovanog tajlandskog advokata, ne kod istog agenta koji je strukturu i osmislio. Drugi korak je razmatranje alternativa: dugoročni zakup (leasehold) na 30 godina uz opcije produženja, kupovina stana u okviru kvote stranog vlasništva u kondominijumu, ili ulaganje preko Tajlandskog odbora za investicije (BOI), koji u određenim slučajevima dozvoljava strancima direktno vlasništvo nad zemljištem.
Za kupce iz Srbije i regiona koji tek planiraju kupovinu, ovo je dobar trenutak da se izbegne stara shema i unapred se razgovara sa agencijom i advokatom o modelu koji neće biti meta buduće kontrole. Tim Nekretnine na Tajlandu redovno prati ovakve zakonske izmene upravo zato da klijenti ne uđu u strukturu koja za pet godina postane pravni rizik.
Najčešća pitanja
Da li je Tajland zabranio strancima kupovinu nekretnina u 2026?
Ne. Novi cirkularni dopisi ne menjaju zakon. Stranci i dalje mogu da kupuju stanove u okviru kvote od 49% stranog vlasništva u kondominijumu. Zabrana direktnog vlasništva nad zemljištem postoji decenijama, novost je isključivo sistematsko sprovođenje te zabrane.
Šta je nominee struktura i zašto je sad pod lupom?
To je tajlandska kompanija u kojoj 51% udela formalno pripada tajlandskim državljanima koji deluju kao nominee akcionari, dok je stvarni vlasnik stranac sa 49% udela. Ovakve aranžmane vlasti oduvek smatraju sivom zonom, a sada se identifikuju kroz jedinstvenu bazu podataka i standardizovane provere.
Koje transakcije automatski pokreću proveru?
Gotovinske transakcije od 2 miliona THB naviše i imovina vrednija od 5 miliona THB (osim zakonitog nasleđivanja) sada automatski prolaze proveru porekla sredstava po članu 74 Zakona o zemljištu.
Da li ovo utiče na nekretnine koje sam već kupio preko kompanije?
Potencijalno da. Gradi se baza svih pravnih lica koja poseduju zemljište, uključujući ranije registrovane kompanije, tako da i stariji poslovi mogu biti ponovo pregledani.
Da li neko može da završi u zatvoru zbog nominee vlasništva?
Član 96 Zakona o zemljištu predviđa zatvorsku kaznu do 2 godine i novčanu kaznu do 20.000 THB za pomaganje strancu da nezakonito stekne zemljište. Krivično gonjenje je do sada bilo retko, ali pojačan nadzor podiže rizik.
Koje su legalne alternative nominee vlasništvu?
Dugoročni zakup na 30 godina, kupovina stana u okviru strane kvote u kondominijumu, i ulaganje povezano sa BOI programom, koje u pojedinim slučajevima omogućava vlasništvo nad zemljištem. Svaka opcija ima sopstvena ograničenja i zahteva ozbiljno pravno savetovanje.
Da li se nova pravila primenjuju u celom Tajlandu?
Da. Cirkularni dopisi su poslati svakom provincijskom zemljišnom uredu, tako da se po prvi put primenjuje jedinstven nacionalni standard provere širom zemlje.
Izvor: The CITY Asia