Zašto je ovo važno za srpske kupce nekretnina na Phuketu
Ako ste ikada razmišljali o kupovini vile na Phuketu ili Koh Samuiju preko tajlandske kompanije sa nominalnim (nominee) akcionarima, vreme za to je praktično isteklo. Tajlandske vlasti su prešle sa upozorenja na konkretnu akciju, a brojke to jasno pokazuju: broj novoosnovanih firmi sa obeležjima nominee vlasništva pao je sa 561 na 141, što je pad od 75%. Ovo nije statistika za fusnotu, jer direktno utiče na hiljade stranaca koji su imovinu u Tajlandu strukturirali preko slamova firmi.
Kratak odgovor: Ministarstvo trgovine Tajlanda (Ministry of Commerce) i Odeljenje za razvoj poslovanja (DBD) su od avgusta 2026. uveli strože provere kroz čitav životni ciklus kompanije, ne samo prilikom osnivanja. Rezultat je nagli pad novih nominee registracija, dok stare strukture ostaju pod rizikom inspekcije u bilo kom trenutku.
Šta zapravo znače brojke iza obračuna
Ministarstvo trgovine izričito upozorava da 141 nova registracija predstavlja samo vrh ledenog brega. Ova cifra ne obuhvata hiljade već postojećih struktura koje trenutno funkcionišu na terenu. Trend je, međutim, nedvosmislen: regulatori su postali znatno vešiji u prepoznavanju nominee šema već u fazi registracije i sve češće ih odbijaju u startu.
Postoji i dodatni set podataka koji potvrđuje isti pravac. Prema odvojenoj DBD statistici, registracije kompanija sa stranim učešćem od 0,01% do 49,99% pale su za 51% u prvom kvartalu 2026, a zatim za 65% u periodu od 1. do 31. maja 2026. Procenjuje se da se sredinom 2026. u rizičnu kategoriju uklapa oko 119.000 kompanija širom Tajlanda.
Order No. 2/2026: pravni okvir koji menja pravila igre
Cela akcija ima čvrsto zakonsko uporište. DBD je izdao Order No. 2/2026, koji je stupio na snagu 1. avgusta 2026, sa jasnim ciljem da zatvori rupe koje su stranim državljanima omogućavale kontrolu nad tajlandskim firmama preko nominalnih akcionara.
Nova pravila proširuju obavezu dokumentacije i nadzora na ceo životni vek kompanije, ne samo na trenutak osnivanja, već i na svaku naknadnu promenu vlasničke strukture. To znači:
- Detaljno objašnjenje investicione strukture za strane investitore i njihove predstavnike
- Dokaz o poreklu kapitala pri osnivanju i pri svakoj promeni akcionara
- Proveru realne finansijske sposobnosti tajlandskih akcionara da plate svoj deo udela
- Analizu stvarne poslovne aktivnosti navodnih tajlandskih vlasnika
Kako funkcioniše nominee šema i zašto je rizična
Zakon o strateškom poslovanju (Foreign Business Act, 1999) zabranjuje stranim državljanima da drže više od 49% udela u tajlandskim kompanijama koje se bave ograničenim delatnostima, uključujući vlasništvo nad zemljištem. Nominee šeme su osmišljene tačno da stvore lažnu sliku usklađenosti sa ovim pragom: 51% ili više udela formalno drže tajlandski državljani, dok stranac u praksi obezbeđuje kapital i donosi sve odluke. Tajlandski akcionari u takvim aranžmanima obično ne ulažu realan kapital i nemaju stvarnu ulogu u upravljanju, a sudovi ovakve konstrukcije tretiraju kao zaobilaženje zakona.
Procene tržišta govore da je između 40% i 60% vila na parcelama u Phuketu i na Koh Samuiju kupljeno preko kompanija koje pokazuju karakteristike nominee vlasništva. Tajlandsko Odeljenje za posebne istrage (DSI) pojačalo je provere u poslednjih nekoliko godina, posebno u turističkim provincijama Phuket, Krabi i Surat Thani. Tajlandski sudovi su više puta naložili prinudnu prodaju zemljišta u slučajevima kada je dokazano da su tajlandski akcionari bili nominalni predstavnici stranog kontrolora.
Kolika je stvarna cena rizika
Održavanje nominee kompanije obično košta između 50.000 i 150.000 THB godišnje, uz potpuno odsustvo garancije da struktura naknadno neće biti proglašena nezakonitom. Kaznene odredbe su ozbiljne: Zakon o strateškom poslovanju predviđa kaznu do 1.000.000 THB i/ili zatvor do 3 godine, a sud može dodatno naložiti prinudnu prodaju zemljišta. Tajlandski nominalni akcionari takođe snose krivičnu odgovornost, što znači da rizik nije samo na strani stranog kupca.
Koje su legalne alternative za kupovinu vile ili zemljišta
Stranci i dalje ne mogu direktno da posjeduju zemljište u Tajlandu, prema članu 86 Zakona o zemljištu (Land Code, Section 86). Umesto nominee konstrukcije, na raspolaganju su tri provjerena i zakonom priznata puta:
- Dugoročni zakup (leasehold) na 30 godina, sa mogućnošću dva produženja (30+30+30 godina). Zemljište se iznajmljuje od tajlandskog vlasnika, dok se kuća izgrađena na njemu registruje kao vlasništvo stranca.
- Freehold kondominijum, gde stranac može posedovati jedinicu u punom vlasništvu ako strana kvota u zgradi ne prelazi 49% ukupne površine. Sredstva moraju biti transferisana iz strane zemlje preko tajlandske banke, a kao dokaz se pribavlja Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikat.
- Ususfrukt (usufruct), doživotno pravo korišćenja koje se registruje kod Zemljišne uprave.
Šta ako već imate nominee firmu na Phuketu
Ministarstvo trgovine je izričito potvrdilo da objavljene brojke ne pokrivaju sve nominee strukture koje već postoje u zemlji. DSI i Zemljišna uprava mogu pokrenuti istragu nad postojećom kompanijom u bilo kom trenutku, posebno prilikom promene akcionara, prodaje imovine ili po prijavi treće strane.
Preporuka je jasna: ne čekajte inspekciju, već naručite pravnu proveru vlasničke strukture unapred. Konverzija nominee firme u leasehold strukturu zahteva da kompanija proda zemljište tajlandskom fizičkom ili pravnom licu, nakon čega se potpisuje ugovor o zakupu. Ovaj proces obično košta između 100.000 i 300.000 THB, uključujući poreze i pravne troškove, ali uklanja krivičnu izloženost i čini vlasništvo transparentnim.
Za proveru odaberite advokata licenciranog od strane Tajlandske advokatske komore (Thai Bar Association), sa iskustvom u oblasti zemljišnog prava i bez veze sa firmama koje prodaju nominee šeme. Prva konsultacija sa revizijom vlasništva obično košta između 15.000 i 30.000 THB.
Da li ovo znači kraj investiranja u tajlandske nekretnine
Nikako. Freehold kondominijumi za strance ostaju potpuno legalna i sigurna forma vlasništva, i obračun sa nominee firmama ih ne pogađa direktno. Indirektno, potražnja za kondominijumima bi mogla rasti, jer se investitori koji su ranije kupovali vile preko nominee firmi sada okreću apartmanima kao bezbednijoj alternativi. Za sada, prema podacima iz 2026, nema nikakve zakonske inicijative koja bi strancima dozvolila direktno vlasništvo nad zemljištem, iako se rasprava o reformi Zakona o zemljištu periodično pojavljuje u javnosti. Kupci ne bi trebalo da računaju na ukidanje ove zabrane u srednjem roku.
Ako planirate investiciju u Tajlandu, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da strukturu kupovine postavite u skladu sa važećim propisima, bez oslanjanja na rizične nominee aranžmane.
Izvor: Thailand Business News