Zamislite scenu na zemljišnom katastru u Thalangu, na Phuketu. Kupac vile sedi za stolom, pored njega tajlandski akcionar firme sa pasošem i pečatom kompanije u ruci. Službenik ne traži samo osnivački akt i zapisnik sa sednice. Traži izvod iz banke tog akcionara, dokaz o zaposlenju i objašnjenje odakle je stigao novac za kupovinu. Pre dve godine ovakav razgovor bio bi izuzetak. Od sredine maja 2026. to je standardna procedura na svakom katastru u zemlji.
Kratak odgovor za one koji žure: ako imate ili planirate tajlandsku kompaniju sa tajlandskim akcionarom koji formalno drži 51% udela, ali nikada nije uplatio kapital i ne učestvuje u radu firme, vaša struktura je od maja 2026. u zoni povećanog rizika. Tajlandski Odsek za zemljišne knjige (Department of Lands) je tog meseca izdao tri okružnice sa oznakom 'najhitnije" svim pokrajinskim katastrima, koje spajaju ranije rasparčana uputstva u jedinstven nacionalni sistem provere. Postoji nacionalna baza firmi koje drže zemljište, mesečno usklađivanje podataka i kvartalno izveštavanje centralnim vlastima. Slučaj iz 2019. godine sada leži u istoj bazi kao i transakcija od ove nedelje, i podložan je istoj mesečnoj provizornoj kontroli.
Šta se tačno menja od maja 2026?
Zabrana da stranci direktno vlasnički drže zemljište u Tajlandu nije nova, postoji decenijama, sa uskim izuzecima kao što je investiciona ruta od 40 miliona bahta ili dozvole vezane za BOI (Board of Investment). Novo je sprovođenje. Godinama je tehnički nezakonita struktura firme 51/49 opstajala prosto zato što država nije imala bazu podataka ni resurse da provери svaki slučaj. Katastar bi vidio pravno lice sa tajlandskom većinom, registrovao prenos i odložio papire u fascikle.
Tri okružnice iz maja 2026. rastavljaju tu rupu u sistemu. Provera više nije jednokratan događaj, već kontinuiran proces. Ako član 97 ili 98 Zakona o zemljištu (Land Code) prepoznaje kompaniju kao stranо pravno lice, katastar mora odmah prijaviti slučaj, bez čekanja na kvartalni ciklus. Promena akcionara, neslaganje u prijavama ili adresa koja se ne poklapa sa stvarnim poslovanjem, sve to može ponovo otvoriti dosije godinama nakon što je transakcija zaključena.
Kada katastar sme da pita odakle je novac?
Član 74 Zakona o zemljištu daje službenicima pravni osnov da ispituju poreklo sredstava, prihode, zanimanje i finansijsko stanje strana u transakciji. Pojačana provera porekla sredstava se aktivira u dva slučaja: kod gotovinskih transakcija iznad 2 miliona bahta, ili kada procenjena vrednost nepokretnosti (zvanična procena katastra, ne ugovorna cena) prelazi 5 miliona bahta.
Važna napomena za bračne parove: prema izveštaju portala Bangkok Biznews o merama Odseka za zemljišne knjige, pragovi od 2 miliona i 5 miliona bahta se posebno primenjuju i radi utvrđivanja da li je novac lična imovina jednog partnera ili zajednička bračna tekovina. Ko planira kupovinu preko supružnika, treba unapred pripremiti dokumentaciju koja to razgraničava.
U slučajevima visokog rizika katastar može da traži knjigu akcionara, prijave podnete Odseku za razvoj poslovanja (Department of Business Development), finansijske izveštaje, i može sprovesti kontrolu na licu mesta na registrovanoj adresi firme. Analiza pravne firme objavljena preko Mondaq-a navodi da pokrajinske komisije za utvrđivanje činjenica sada uključuju specijalizovane istražitelje, poput lokalnih načelnika policije, što vlastima otvara širi pristup podacima o vlasničkoj strukturi, porezima i imigracionom statusu.
Zašto struktura sa prioritetnim akcijama više ne prolazi?
Pravnici su godinama sklapali 'bezgrešan" paket dokumenata: statut, zapisnik sa sednice, knjigu akcionara, najmanje tri tajlandska učesnika. Inspektori danas gledaju drugo. Ko je stvarno uplatio kapital. Zašto tajlandski akcionar koji prijavljuje 15.000 bahta mesečnog prihoda drži udeo u firmi koja je platila 30 miliona bahta za parcelu. Da li firma ima ikakvu poslovnu aktivnost osim što drži jednu jedinu nepokretnost.
Upravo tu se raspada najpopularnija struktura poslednjih godina: prioritetne akcije sa ograničenim pravom glasa, gde tajlandski državljani formalno drže 51% kapitala, ali njihov glas vredi jedan naspram deset glasova stranog akcionara. Godinama je ovo bilo reklamirano kao elegantno pravno rešenje. Danas je to prvi obrazac koji inspektori traže: tajlandska većina lišena stvarne kontrole je učionički primer nominee aranžmana.
Rečenica 'naš tajlandski advokat je to sredio, znači da je zakonito" više ne pruža nikakvu zaštitu. Registracija transakcije nikada nije bila garancija zakonitosti, a sada nije ni završni korak procesa. Ona je, u novom sistemu, tek početak dosijea koji se prati.
Da li lizing 30+30 godina zapravo funkcioniše?
Građanski i privredni zakonik (Civil and Commercial Code) dozvoljava registraciju zakupa nepokretnosti na maksimalno 30 godina. Obećanje o produženju upisano u ugovor je lična obaveza konkretnog vlasnika u tom trenutku, ne pravo koje automatski putuje sa zemljištem. Ako parcela promeni vlasnika, ili bude oduzeta zbog dugova, možda neće postojati niko ko će tu drugu tridesetogodišnju fazu poštovati.
To je drugi mit koji vredi razbiti pre nego što potpišete bilo šta na Phuketu ili Samuiju. Marketing priča o '60 godina sigurnosti" zvuči uverljivo dok agent to izgovara u kancelariji, ali pravno to nije jedan ugovor od 60 godina, već dva odvojena pravna režima, od kojih je drugi uslovljen dobrom voljom i postojanjem konkretne osobe.
Za koji budžet kompanija više nema ekonomsku svrhu?
Ovde ću izneti stav, ne samo prikupljene činjenice: za privatnog kupca sa budžetom ispod 10 do 15 miliona bahta, struktura preko firme je danas ekonomski besmislena. Godišnje prijave, revizije, rizik od kontrole na terenu i mogućnost da budete prinuđeni da prodate pod pritiskom u roku od pet godina, sve to pojede svaku cenovnu prednost u odnosu na kondominijum kupljen unutar strane kvote (49% prodajne površine projekta, vlasništvo upisano direktno na ime stranca, pun chanote za jedinicu).
Ovo ne vredi ako gradite stvaran biznis, hotel, proizvodni pogon, poljoprivredni projekat, sa istinskim tajlandskim partnerom koji je uneo pravi kapital i čiji poslovni prihod se vidi u prijavama. Takve firme ove okružnice praktično ne dotiču. Sistem je dizajniran da izluči prazne školjke, ne operativne kompanije.
Jedna iskrena ograda: sprovođenje će se razlikovati od pokrajine do pokrajine. Phuket, Koh Samui, Pattaya i Chiang Mai su zone pojačane pažnje, iz očiglednih razloga, dok katastar u ruralnom delu regiona Isan verovatno neće pokrenuti kontrolu na terenu već u prvom kvartalu. Tempo se razlikuje, suština pravila ne, ona samo utiče na to kada će pažnja stići do konkretne nepokretnosti.
Šta konkretno provera znači za ljude koji su usred transakcije?
Potpisivanje i overa na katastru sve češće zahteva lično prisustvo svih strana, jer službenici sada ispituju ljude, ne punomoćja. Ako je vaš tajlandski partner planirao da vas zastupa preko generalnog punomoćja dok vi ostajete u Beogradu ili Novom Sadu, taj plan verovatno neće proći na terenu u 2026.
Za svakoga čija je nepokretnost trenutno u vlasništvu preko tajlandske firme, evo tri stvari koje treba provериti pre kraja kvartala: da li su tajlandski akcionari stvarno uplatili svoje udele, da li se registrovana adresa firme poklapa sa stvarnim poslovanjem, i da li su prijave podnete za svaku godinu rada firme. To su prve tri stavke koje katastar proverava, i mnogo je jeftinije rešiti ih pre nego što se pitanje postavi, nego posle.
Rizik za stranca čija struktura bude proglašena nominee aranžmanom nije trivijalan: moguća posledica je prinudna prodaja zemljišta po nalogu vlasti, uz odgovornost po zakonu o stranom poslovanju, kazne i krivičnu odgovornost i za stranca i za tajlandske učesnike u šemi. Sprovođenje protiv privatnih vlasnika kuća je do sada bilo neravnomerno, ali pravni osnov za sankcije postoji, i sada postoji i infrastruktura da se on primeni.
Izvor: Mondaq