Ako ste ikada čuli od agenta na Phuketu da je 'firma sa tajlandskim partnerom' najlakši način da kupite zemljište ili vilu, vreme je da tu priču preispitate. Tajlandske vlasti su u 2026. godini pokrenule najveću proveru nominalnih akcionara u istoriji zemlje, i posledice već osećaju hiljade stranih investitora, uključujući i dosta Srba i drugih regionalnih kupaca koji su nekretnine na Phuketu kupovali preko lokalnih kompanija.
Direktan odgovor: šta se tačno dešava
Direktor Direktorata za razvoj poslovanja (DBD) Panupong Naiyanapakorn je u maju 2026. jasno poručio: era nominalnih tajlandskih akcionara je gotova. Trenutno je pod nadzorom 118.000 kompanija sa stranim učešćem širom cele Tajlandske, ne samo na Phuketu, već na nacionalnom nivou. Od januara 2026. broj visokorizičnih registracija firmi pao je za više od 60%, što pokazuje da novi mehanizmi kontrole već daju rezultate. Prema pisanju Nation Thailand, vlasti su dodatno označile oko 53.000 potencijalno rizičnih korporativnih veza i približno 2.000 'mulskih' bankovnih računa korišćenih za prikrivanje pravog vlasništva.
Zašto je ovo bitno za nekretnine na Phuketu
Phuket je, po podacima DBD, najveće žarište ovakvih struktura u zemlji. Na ostrvu postoji oko 30.000 registrovanih kompanija, a čak 40% njih ima strane akcionare. U jednoj od skorašnjih akcija pregledano je preko 30.000 phuketskih firmi, pri čemu je više od 600 kompanija označeno kao rizično zbog mogućih nominalnih aranžmana.
Pored administrativne provere, na Phuketu je u toku i posebna policijska operacija pod nazivom Operation Dismantle Foreign Nominee Network, faza 4. Do sada je, kroz osam racija, procesuirano 16 osoba, dok se čak 361 kompanija nalazi pod istragom. Pronađeno je i 149 pravnih lica koja poseduju zemljište, a kod kojih strani akcionari kontrolišu više od 50% vlasništva, što je direktno kršenje Zakona o stranom poslovanju.
Koliko je ozbiljna situacija u drugim regionima
Iako se najviše priča o Phuketu, DBD naglašava da je reč o nacionalnoj kampanji. Evo kako izgleda situacija u ostalim popularnim turističkim provincijama:
| Provincija | Broj registrovanih kompanija | Sa stranim akcionarima | Procenat |
|---|---|---|---|
| Surat Thani (Koh Samui i Koh Phangan) | 16.811 | 11.426 | oko 68% (najviši u zemlji) |
| Krabi | 3.587 | 749 | 20,88% |
| Phang Nga | 1.685 | 346 | 20,53% |
| Phuket | oko 30.000 | oko 40% firmi | najveći apsolutni broj rizičnih struktura |
Ovi brojevi jasno pokazuju da nijedna popularna destinacija za kupovinu nekretnina, ni Phuket, ni Samui, ni Krabi, nije izuzeta od pojačane kontrole.
Zakonski osnov: šta zapravo zabranjuje Zakon o stranom poslovanju
Zakon o stranom poslovanju iz 1999. godine (Foreign Business Act, FBA) zabranjuje strancima da poseduju više od 49% udela u kompanijama koje se bave delatnostima iz tzv. ograničenih kategorija, osim ako ne dobiju posebno odobrenje. Upravo je zaobilaženje ovog pravila, kroz fiktivno tajlandsko vlasništvo, bilo osnov za većinu 'firmi za kupovinu vile' koje su agencije godinama nudile strancima.
DBD sada od tajlandskih akcionara traži dokumentovan dokaz o poreklu sredstava, uključujući izvode iz banke i poreske prijave. Formalno vlasništvo bez realnog kapitala iza njega više neće proći proveru. Drugim rečima: ako tajlandski 'partner' ne može da dokaže odakle mu novac kojim je navodno kupio udeo u firmi, taj udeo se automatski tretira kao nominalni.
Koje kazne prete za korišćenje nominalnih akcionara
Za kršenje FBA propisano je više vrsta sankcija, koje se mogu kombinovati:
- Zatvorska kazna do 3 godine
- Administrativne novčane kazne
- Prinudna likvidacija pravnog lica
- Deportacija stranog vlasnika
Važno je naglasiti da kazne mogu pogoditi i stranog investitora i tajlandskog nominalnog akcionara, dakle odgovornost nije jednostrana.
Koji su legalni putevi za 100% strano vlasništvo
Dobra vest je da Tajland ne zatvara vrata stranim investitorima, već zatvara rupe u zakonu. Postoje dva legalna mehanizma koja omogućavaju potpuno strano vlasništvo čak i u ograničenim delatnostima:
-
BOI Promotion (podsticaj Odbora za investicije Tajlanda) omogućava 100% strano vlasništvo, poreske olakšice i pravo na zapošljavanje stranog osoblja. Pogodan je za tehnologiju, proizvodnju, usluge i još nekoliko sektora.
-
Foreign Business License (FBL), dozvola koju izdaje Ministarstvo trgovine za delatnosti koje BOI ne pokriva. Proces traje od 60 dana, a potreban je minimalni registrovani kapital koji obično počinje od 3 miliona THB, u zavisnosti od delatnosti.
Korak po korak: kako uskladiti svoju firmu sa novim pravilima
-
Proverite svoju trenutnu vlasničku strukturu. Ako vaša tajlandska firma koristi nominalne akcionare, to treba odmah identifikovati uz pomoć licenciranog advokata sa iskustvom u FBA predmetima.
-
Pregledajte dokumentaciju tajlandskih akcionara. Svaki tajlandski suvlasnik trebalo bi da može da dostavi bankovne izvode i poreske evidencije koje dokazuju realan izvor sredstava za svoj udeo. Ako takva dokumentacija ne postoji, aranžman će vrlo verovatno biti klasifikovan kao nominalno vlasništvo.
-
Odaberite pravi mehanizam vlasništva. Za delatnosti iz FBA ograničenih kategorija postoje dva zakonita puta: BOI Promotion ili Foreign Business License.
-
Podnesite zahtev za BOI Promotion ako vaš biznis ispunjava uslove. Obrada zahteva obično traje od 60 do 90 radnih dana.
-
Podnesite zahtev za FBL za delatnosti koje BOI ne pokriva, uz minimalni kapital od tipično 3 miliona THB naviše.
-
Restrukturirajte vlasničku bazu ako je potrebno. Ako želite da zadržite tajlandske partnere, njihovo učešće u upravljanju i finansiranju mora biti stvarno, a ne formalno. Formalizujte ugovor akcionara preko tajlandskog advokata.
-
Pripremite firmu za inspekciju. Sredite knjigovodstvo, zapisnike sa sastanaka akcionara i odbora, kao i registar akcionara. DBD sarađuje sa Odeljenjem za posebne istrage (DSI) i poreskim organima, tako da će svaka neusklađenost između korporativne i poreske dokumentacije biti otkrivena.
-
Zakažite savetovanje pre puta na Tajland. Ako planirate putovanje radi razgledanja nekretnina i sastanaka sa advokatima, planirajte unapred, jer kompletna strukturna revizija može trajati 2 do 4 nedelje.
Šta ovo znači za kupce nekretnina iz regiona
Za čitaoce Nekretnine na Tajlandu koji razmišljaju o kupovini vile ili zemljišta preko kompanije, poruka je jasna: model 'osnujemo firmu sa tajlandskim partnerom pa mi zapravo sve kontrolišemo' više nije siguran, niti isplativ dugoročno. Oni koji na vreme pređu na legalne vlasničke strukture, kroz BOI, FBL ili istinsko partnerstvo, zaštitiće svoju investiciju i izbeći rizik od gubitka imovine, novčanih kazni ili deportacije. Vredi podsetiti da se ova pravila ne odnose na kupovinu stanova u kondominijumima, gde stranac i dalje može direktno da poseduje do 49% jedinica u zgradi, u skladu sa Zakonom o kondominijumima.
Izvor: Nation Thailand