Zamislite da vam neko kaže da postoji nekretnina u Tajlandu koja donosi dvostruko, pa i trostruko veći prinos od stana sa pogledom na more u Phuketu. Zvuči neverovatno, ali upravo se to dešava u tajlandskom magacinskom sektoru dok većina srpskih investitora i dalje gleda isključivo kondominijume i vile za izdavanje.
Dok se međunarodni kupci utrkuju oko stanova u Bangkoku i vila u Phuketu, tajlandska logistika prolazi kroz pravu tihu revoluciju. Nedostatak skladišnog prostora dostigao je kritičnu tačku, a vlasnici postojećih objekata sada praktično diktiraju uslove zakupcima, umesto da pregovaraju iz slabije pozicije.
Prema pisanju Bangkok Posta, ograničena ponuda magacina u Tajlandu omogućava vlasnicima da izvuku maksimum iz rastuće tražnje logističkih operatera. Industrijske nekretnine već duže vreme nadmašuju stambeni sektor i po stabilnosti i po prinosu. Ovo potvrđuje i izveštaj kompanije Cushman & Wakefield za drugi kvartal 2026. godine o tajlandskom tržištu logistike i industrijskih nekretnina: tražnja za industrijskim zemljištem premašuje ponudu za više od 10% još od 2021. godine, što stalno gura cene zemljišta i zakupnine naviše.
Za investitore navikle da razmišljaju u kategorijama 'stan sa pogledom na more' ili 'vila za izdavanje', magacinski segment može delovati egzotično i nepoznato. Ali baš tu, u senci turističkih priča, oblikuje se jedna od najzanimljivijih investicionih priča 2026. godine.
Brz odgovor: šta treba da znate za 30 sekundi
- Prinosi od magacina u Tajlandu kreću se od 8% do 12% godišnje, zavisno od lokacije i klase objekta, što je 2-3 puta više od stambenih kondominijuma
- Manjak ponude procenjuje se na 15-20% trenutne tražnje, a nova gradnja ne uspeva da isprati tempo potražnje
- Prosečne zakupnine za magacine klase A u Istočnom ekonomskom koridoru (EEC) iznose 175-200 THB po m² mesečno, uz godišnji rast od 5-7%
- Ugovori o zakupu obično traju 3-5 godina sa fiksnom indeksacijom, što daje predvidiv novčani tok
- Popunjenost u ključnim logističkim čvorištima prelazi 90%
- Najtraženije zone: provincije Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani i koridor duž autoputa Motorway 7
Zašto baš sada: pokretači tražnje koje treba razumeti
Istočni ekonomski koridor (EEC), državni razvojni program koji obuhvata tri provincije, Chonburi, Rayong i Chachoengsao, glavni je motor tražnje za magacinskim prostorom. Ulaganja u infrastrukturu unutar EEC-a premašuju 1,5 biliona THB, što je ogroman podsticaj za celu logističku mrežu zemlje.
Drugi veliki pokretač je e-trgovina, i to strukturni, a ne privremeni faktor. Tajlandsko tržište online prodaje naraslo je na procenjenih 850 milijardi THB, a svaki dodatni procenat rasta zahteva novi logistički prostor. Shopee, Lazada i TikTok Shop trenutno šire svoje magacinske kapacitete širom zemlje, što direktno hrani tražnju za skladišnim objektima blizu velikih gradova.
Problem je što ponuda jednostavno ne može da isprati tempo. Izgradnja jednog magacina klase A po sistemu 'ključ u ruke' traje 8 do 14 meseci, što znači da svaki novi talas tražnje nailazi na već postojeći zaostatak u ponudi. Prema podacima Bangkok Posta, u drugom kvartalu 2026. godine nacionalna zaliha gotovih magacina (RBW) ostala je na oko 6,05 miliona m², dok je zaliha gotovih fabrika (RBF) iznosila oko 3,42 miliona m², brojke koje jasno pokazuju koliko je tržište zapravo stegnuto.
Koliko zaista košta ulazak u ovaj posao
Ovde treba biti realan: ulazna cena u magacinski segment znatno je viša nego kod stambenih nekretnina. Kvalitetan objekat od 2.000 do 5.000 m² košta između 30 i 80 miliona THB, odnosno otprilike 800.000 do 2,2 miliona USD. Ovo definitivno nije segment za nekoga ko traži apartman od 60.000 evra u Bang Tao.
Strancima nije dozvoljeno direktno vlasništvo nad zemljištem u Tajlandu, a magacinska nekretnina po definiciji uključuje i zemljište. Zato se ovakve investicije po pravilu strukturiraju kroz tajlandsko društvo sa ograničenom odgovornošću u kojem učestvuje strani investitor, dugoročni zakup zemljišta (30+30 godina), ili kroz učešće u listiranim REIT fondovima.
Za one koji žele mnogo pristupačniji ulaz, tajlandski industrijski REIT fondovi (poput WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT i drugih) kotiraju se na berzi SET i nude izloženost magacinskom sektoru već od svega nekoliko hiljada THB. Dividendni prinosi kod ovih fondova kreću se od 6% do 8% godišnje, a zakon zahteva da REIT fond isplati najmanje 90% prihoda akcionarima kroz dividende.
Još jedna dobra vest za investitore: porez na komercijalne nekretnine u Tajlandu iznosi svega 0,3% procenjene vrednosti, što je znatno niže nego u većini evropskih zemalja, uključujući i poreske stope na koje su navikli kupci iz regiona.
Magacin ili stan: uporedni pogled
| Parametar | Magacini (EEC/Bangkok) | Kondominijumi Bangkok | Vile Phuket |
|---|---|---|---|
| Neto prinos | 8-12% godišnje | 3-5% godišnje | 5-7% godišnje |
| Rast vrednosti | 3-5% godišnje | Umeren | Zavisi od lokacije |
| Tip zakupca | Kompanije, ugovori 3-5 god. | Pojedinci, mesečno | Turisti, sezonski |
| Zavisnost od turizma | Nema | Delimična | Visoka |
Duži ugovori o zakupu, korporativni zakupci umesto pojedinaca, i potpuna odvojenost od turističke sezonalnosti čine magacine stabilnijim, iako manje likvidnim ulaganjem. Nedostaci su viša ulazna cena i potreba za profesionalnim upravljanjem imovinom, pošto je ovo ipak posao za ozbiljne igrače, ne za hobi investitore.
Gde tačno tražiti: tri ključne zone
Ako ozbiljno razmišljate o ulasku u ovaj segment, tri lokacije se izdvajaju kao najlogičniji izbor. Provincija Samut Prakan nalazi se blizu aerodroma Suvarnabhumi i luke Laem Chabang, što je čini idealnom za operatere okrenute uvozu i izvozu. Chonburi je srce EEC-a i automobilske industrije, sa stabilnom tražnjom iz proizvodnog sektora. Pathum Thani funkcioniše kao severno logističko čvorište Bangkoka.
Koridor duž autoputa Motorway 7, koji povezuje Bangkok i Pattayu, mnogi u branši nazivaju 'zlatnim trouglom' tajlandske magacinske logistike, i nije teško shvatiti zašto kada se pogleda gustina projekata i infrastrukture duž te trase.
Na šta obavezno obratiti pažnju pre ulaganja
Nijedna investicija nije bez rizika, i ovo nije izuzetak. Pravna struktura stranog vlasništva je složena i zahteva ozbiljno pravno savetovanje, ne improvizaciju. Zavisnost od jednog ili dva ključna zakupca može biti opasna ako taj zakupac ode. Prihod se ostvaruje u THB, pa je tu i valutni rizik za investitore koji razmišljaju u evrima ili dinarima. Dodatno, postoji mogućnost prezasićenosti tržišta za 3 do 5 godina kako novi projekti počnu da pristižu.
Ne treba zaboraviti ni rizik od poplava, poplave iz 2011. godine uništile su stotine industrijskih objekata u okolini Ayutthaye, što je podsetnik da lokacija i procena rizika od poplava moraju biti deo svake analize pre kupovine.
Naš zaključak za investitore iz regiona
Tajlandski magacinski sektor i dalje je jedna od najnepravedno zapostavljenih klasa imovine za strane investitore, uključujući i one iz Srbije i regiona koji tradicionalno gledaju samo stanove i vile. Kombinacija strukturnog manjka ponude, rasta e-trgovine i kontinuiranih državnih ulaganja u EEC gradi solidnu osnovu za dugoročan prinos.
Za one koji tek ulaze u ovu priču, najpametniji put je da počnu sa tajlandskim industrijskim REIT fondovima, upoznaju tržište iznutra uz relativno nizak ulog, pa tek onda razmotre direktno ulaganje kroz strukture zakupa zemljišta. Tim Nekretnine na Tajlandu stoji na raspolaganju da pomogne u proceni koja opcija najviše odgovara vašem budžetu i apetitu za rizik.
Izvor: Bangkok Post