Kvota od 49% za strance na Tajlandu: šta se stvarno promenilo u 2026.

Zašto ovo pitanje muči svakog srpskog kupca koji gleda stan na Phuketu

Ako ste u poslednjih godinu dana pratili teme o kupovini nekretnina u Tajlandu, verovatno ste naleteli na priče da se kvota za strance povećava na 75%, ili da postoji nova taksa koja važi za sve. Nijedno od toga nije tačno. Kvota za strano vlasništvo nad kondominijumima na Tajlandu i dalje je fiksirana na 49% ukupne prodajne površine zgrade, a preostalih 51% mora biti u vlasništvu tajlandskih državljana ili kompanija sa tajlandskom većinom. Nikakav zakon koji bi to promenio nije usvojen, a priče o 75% ostaju samo priče, bez ijednog nacrta zakona pred parlamentom.

Ono što se stvarno promenilo od 1. jula 2026. jeste taksa na prenos nepokretnosti, ali ne onako kako su neki agenti i portali predstavili. Umesto standardnih 2%, uvedena je snižena stopa od 0,01%, ali samo za tajlandske državljane. Strani kupci i dalje plaćaju punih 2%. Na stanu vrednom 10 miliona bahta, ta razlika iznosi 199.000 bahta, odnosno oko 5.700 dolara. To nije zaokruživanje u nekom tabelarnom proračunu, to je konkretna stavka koja će vam se pojaviti u završnim troškovima kupovine.

Šta zapravo znači kvota od 49% i odakle dolazi

Ovo pravilo nije novina smišljena da zakomplikuje život strancima u 2026. godini, ono postoji od Zakona o kondominijumima iz 1979. i prošlo je kroz nekoliko izmena tokom decenija, ali suštinski princip se nikada nije menjao: stranci mogu imati puno (freehold) vlasništvo nad jedinicom u kondominijumu, ali ukupno strano vlasništvo u jednom projektu ne može preći 49% ukupne prodajne površine.

U praksi to znači realnu oskudicu ponude. U traženim projektima na Phuketu, u Pattaji i Bangkoku, strana kvota se često popuni i pre nego što je zgrada završena. Ako stignete kasno, ostaju vam dve opcije: struktura preko tajlandske kompanije (sa svojim slojem pravnog i administrativnog rizika) ili zakup na 30 godina. Nijedna od te dve opcije ne nosi istu težinu kao puno vlasništvo.

Priča o 75% kvoti: gde je zapelo

Razgovori o povećanju kvote na 75% počeli su 2024. godine, kada je vlada premijera Srette Thavisina predstavila paket mera usmerenih na privlačenje strаnog kapitala u ekonomiju. Paralelno se razmatrao i predlog o zakupu zemljišta na 99 godina za strance. Oba predloga su naišla na otpor u delovima tajlandskog društva, uz upozorenja da bi proširenje stranog vlasništva podiglo cene i istisnulo domaće kupce sa tržišta.

Do sredine 2026. ni jedna ni druga inicijativa nije prešla u formalni zakonski postupak. Izvori iz tajlandske vlade oba predloga opisuju kao 'u fazi razmatranja', a takva formulacija u praksi može značiti godine odlaganja, ili čak da se promena nikada ne desi. Ako planirate kupovinu oslanjajući se na pretpostavku da će kvota uskoro biti povećana, u suštini kladite se na rok koji niko ne može potvrditi.

Taksa od 0,01%: ko stvarno štedi, a ko i dalje plaća puno

Ova epizoda zaslužuje posebnu pažnju jer je najveći izvor zabune u 2026. godini. Uredba Kraljevskog glasnika, objavljena 1. jula 2026, snizila je stopu na 0,01%, a brojni izvori na engleskom jeziku i regionalni portali su to prenosili kao popust za sve kupce, bez izuzetka. Neki agenti su čak oglašavali 'taksu na prenos snižena na 0,01% za svakoga'. To jednostavno nije tačno. Zakonski tekst uredbe ograničava pogodnost isključivo na tajlandske državljane koji ispunjavaju uslove.

Za stranog investitora koji planira kupovinu stana na svoje ime, računica je jasna: plaćate 2% takse na prenos, bez izuzetaka. Ovo pravilo važi za period od 1. jula 2026. do 30. juna 2027, dakle za sve transakcije u tom prozoru.

Postoji i manje očigledna prednost skrivena u novoj strukturi taksi. Ako prodate svoj stan tajlandskom kupcu unutar tog perioda popusta (do 30. juna 2027), njegova ušteda na taksi može učiniti vašu nekretninu konkurentnijom na tržištu preprodaje. Na stanu vrednom 5 miliona bahta, ušteda kupca iznosi oko 100.000 bahta, što je ozbiljan adut u pregovorima o ceni.

Registracija hipoteke i druge sitnice koje se lako preskoče

Uz taksu na prenos, i naknada za registraciju hipoteke snižena je na 0,01%, ali opet, isključivo za tajlandske državljane. Za strane kupce koji planiraju finansiranje kroz tajlandsku banku (što je u praksi retkost i sa dosta ograničenja), ova pogodnost se ne primenjuje.

Phuket ima svoju specifičnost: kvota se računa po kvadraturi, ne po broju stanova

Na Phuketu konkretno, strana freehold kvota se računa prema površini, ne prema broju jedinica. To znači da nekoliko velikih stanova u jednom projektu može popuniti kvotu brže nego što biste očekivali, čak i ako brojčano ima dosta slobodnih jedinica. Zato vodiči za kupovinu na Phuketu u 2026. dosledno naglašavaju isto: pre nego što uplatite depozit, tražite pismenu potvrdu od developera ili upravljačkog (juristic) tela o trenutnom odnosu strane i tajlandske kvote, i tu informaciju provreite nezavisno u lokalnoj Zemljišnoj kancelariji (Land Office).

Zakup na 30 godina i priča o 99 godina

Maksimalni rok zakupa zemljišta na Tajlandu i dalje je 30 godina. Predlozi za strukturu zakupa na 99 godina postoje na papiru, pominju se u istim krugovima gde se raspravlja i o kvoti od 75%, ali nikada nisu usvojeni kao zakon. Ako vam neko predstavlja 99-godišnji zakup kao gotovu opciju za 2026. godinu, to jednostavno ne odgovara trenutnom pravnom okviru.

Kratak pregled ključnih brojki

Izvor: ReloSale

Šta ovo znači za vas kao kupca

Pravljenje plana kupovine oko zakona koji tek treba da bude donet je rizična strategija, pogotovo kada niko, ni sami zvaničnici, ne mogu da vam kažu kada bi (ili da li) do promene došlo. Realnije je kupovati po pravilima koja važe danas: 49% kvota, 2% taksa za strance, i 30 godina kao maksimalan zakup. Ako planirate ulaganje u Phuket ili drugi deo Tajlanda, tim iz Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da provrite kvotu, strukturu vlasništva i sve troškove pre nego što uplatite bilo šta.