Ako pratite tržište nekretnina na Tajlandu, poslednjih meseci sigurno ste primetili da priče o 'zlatnoj eri' kondominijuma u Bangkoku polako zamenjuju upozorenja o zasićenosti tržišta. Za srpske investitore koji razmišljaju o kupovini apartmana na Phuketu ili u Bangkoku, ovo nije razlog za paniku, već poziv da preračunaju brojke pre nego što potpišu bilo šta.
Prema Bangkok Post-u, 2026. godina bi mogla postati najslabija godina za obim transakcija u sektoru kondominijuma u skorašnjoj istoriji Tajlanda. Pad traje već dve godine zaredom, a najnoviji podaci pokazuju da se problem dodatno pogoršava: previše novih jedinica na tržištu, dok je potražnja kupaca i dalje slaba u većini segmenata.
Šta brojke tačno pokazuju za 2026. godinu
- Prodaja kondominijuma u Tajlandu u 2026. kreće se ka istorijskom minimumu, prema procenama analitičara i prognozama Bangkok Post-a
- Kupovine kondominijuma od strane stranaca projektovane su da padnu 20% u 2026, što je prvi godišnji pad u pet godina, prema K-Research
- U prvom kvartalu 2026. transferi na strance pali su po svim pokazateljima: 3.241 jedinica (pad od 17,3%), vrednost transfera od 13,464 milijardi THB (pad od 17,9%) i korisna površina od 141.644 m² (pad od 13,8% na godišnjem nivou)
- Kineski kupci su najviše doprineli padu, sa smanjenjem od 38,8% u broju jedinica i 42,9% u vrednosti, zbog ekonomskih pritisaka i problema sa likvidnošću u Kini
- Potražnja iz drugih zemalja raste: Rusija +33%, Indija +40% (63 jedinice, 353 miliona THB u vrednosti, rast od 23,9%), Australija +36,1%
- Phuket se drži bolje od Bangkoka, zahvaljujući potražnji za izdavanjem vezanoj za turizam i stalnom interesovanju za brendirane rezidencije
Zašto Bangkok ima toliko neprodatih stanova
Bangkok Post prognozira da će 2026. biti rekordno slaba godina za prodaju kondominijuma u Tajlandu. Neprodati inventar u Bangkoku procenjuje se na preko 50.000 jedinica, što je jedan od najviših nivoa u poslednjoj deceniji.
Ovo nije slučajnost, već direktna posledica građevinskog buma iz perioda 2018-2022, kada su developeri lansirali desetine projekata istovremeno, uglavnom ciljajući kineske kupce. Kada je taj priliv kapitala nestao nakon pandemije, tržište se nikad nije potpuno oporavilo, ostavljajući ogroman broj neprodatih jedinica.
Transferi u zoni Bangkoka pali su 35% u prvom kvartalu 2026, sa najoštrijim padom vezanim za smanjenu potražnju kineskih i mjanmarskih kupaca, prema podacima K-Research koje navodi Bangkok Post.
Prosečne cene kondominijuma u centralnom Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn) kreću se od 120.000 do 200.000 THB po m², mada developeri nude značajne popuste u fazi rezervacije.
Da li Phuket beži od ovog trenda
Za razliku od Bangkoka, luksuzno rezidencijalno tržište na Phuketu, posebno na zapadnoj obali u područjima Bang Tao, Layan, Kamala i Cherng Talay, očekuje se da ostane snažno u 2026, prema Knight Frank Thailand. Vile nadmašuju kondominijume po performansama, jer bogati kupci prioritizuju stil života i integrisane sadržaje kompleksa.
Ostrvo funkcioniše po drugačijoj logici od glavnog grada: sezonsko izdavanje putem Airbnb-a i Booking-a moze generisati 6-8% godišnjeg prinosa uz profesionalno upravljanje. Konkurencija među jedinicama je sve veća, međutim, a lokalne vlasti pojačavaju regulativu kratkoročnog izdavanja.
Za one koji planiraju putovanje radi ličnog razgledanja nekretnina, preporučljivo je rezervisati smeštaj dovoljno unapred, posebno tokom sezone od novembra do marta, kada je Phuket najposećeniji.
Zakonski okvir koji svaki strani kupac mora da zna
Strano vlasništvo je ograničeno na 49% slobodnog vlasništva (freehold) u bilo kojoj pojedinačnoj zgradi kondominijuma po tajlandskom zakonu, što ograničava kvotu dostupnu nerezidentima. Ovo je jedno od ključnih pravila koje svaki kupac iz Srbije, Crne Gore ili regiona mora imati na umu prilikom planiranja kupovine, jer kvota u popularnim zgradama često bude popunjena.
Za one koji razmišljaju o dužem boravku, dugoročne vize su dostupne kupcima kondominijuma na Phuketu: viza na 1 godinu sa mogućnošću produženja zahteva minimalnu kupovinu kondominijuma od 3 miliona THB od tajlandskog developera, ili alternativne aranžmane putem iznajmljivanja.
Kako da prepoznate dno tržišta
Za strane investitore, situacija ima dve strane. Opadajuće tržište može značiti povoljnu ulaznu cenu, ali kupovina u fazi pada nosi i rizik dalje depresijacije vrednosti. Ključno pitanje je gde se tačno nalazi dno.
Iskusni učesnici na tržištu prate nekoliko konkretnih pokazatelja. Prvi je obim novih građevinskih dozvola: ako developeri smanje broj novih lansiranja, tržište počinje da apsorbuje postojeći višak ponude. Tajlandska industrijska udruženja izveštavaju da su nova pokretanja projekata u Bangkoku zaista opala u prvoj polovini 2026. Drugi pokazatelj je stabilnost kirija. Sve dok kirije ostaju stabilne, kondominijum i dalje generiše prihod od izdavanja, čak i ako tržišna vrednost stagnira.
Šta ovo znači za investitore iz Srbije i regiona
Pad tržišta kondominijuma u Tajlandu nije katastrofa, već faza ciklusa koja se redovno ponavlja na tržištima nekretnina širom svijeta. Za investitore koji imaju jasnu glavu i definisan vremenski horizont, trenutni uslovi otvaraju stvarni prozor mogućnosti. Osnovno pravilo ostaje isto: kupujte na provereno dobrim lokacijama, radite sa etabliranim developerima koji imaju dokazanu istoriju uspešnih projekata, i uvek računajte stvarni prinos od izdavanja, a ne samo se oslanjajte na rast vrednosti nekretnine.
Ako planirate kupovinu apartmana ili vile na Phuketu ili u Bangkoku, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da uporedite konkretne projekte i procenite realan prinos, umesto da se oslanjate samo na marketing developera.
Izvor: Bangkok Post