Kada neko u Beogradu ili Novom Sadu čuje da malezijski konglomerat ulaže 20 milijardi dolara u novi grad kraj Singapura, prva pomisao je logična: da li to znači da će novac krenuti dalje od Tajlanda? Pitanje je opravdano, ali odgovor je jasan: ne, i to iz nekoliko konkretnih razloga koje vredi razumeti pre nego što donesete bilo kakvu investicionu odluku.
Kratak odgovor: Genting gradi tehnološko-industrijski centar za AI istraživanja i agrotehnologiju, namenjen stranim kompanijama i visokoobrazovanim profesionalcima, ne turistima ni kupcima vila. Pukcet ostaje tržište orijentisano na odmor, iznajmljivanje i životni stil, gde prinosi od 6 do 8% godišnje i dalje nadmašuju ono što Johor Bahru može da ponudi.
O čemu se zapravo radi u Johoru
Genting je najavio ulaganje od 20 milijardi dolara u pametan grad koji se prostire na granici Johora i Singapura, fokusiran na veštačku inteligenciju i agrotehnologiju, a ne na odmarališne nekretnine. Ovo je najveći razvojni projekat u jugoistočnoj Aziji u poslednjih deceniju dana, i po obimu ga je teško uporediti sa bilo čim što se trenutno dešava na Tajlandu.
Ciljna grupa kupaca i korisnika ovog projekta su međunarodni stručnjaci i tehnološke korporacije, dakle sasvim drugačiji profil od onoga ko kupuje vilu ili kondominijum na Pukcetu radi izdavanja turistima.
Ekonomska zona Johor-Singapur (JS-SEZ) zvanično je pokrenuta u januaru 2025. godine, sa ciljem da olakša prekogranično kretanje ljudi i kapitala između Malezije i Singapura. Nikkei Asia navodi da je zona dizajnirana da direktno konkuriše Šenženu i Bangaloru za privlačenje korporativnih investicija, kroz poreske olakšice, pojednostavljene vizne procedure i slobodnije kretanje robe.
Razmere projekta u brojkama
Da bismo razumeli koliko je ovaj projekat zaista velik, vredi ga staviti u kontekst: sa 20 milijardi dolara, Gentingov razvoj je uporediv sa ukupnim obimom stranih investicija u nekretnine na Pukcetu tokom poslednjih 5 do 7 godina, sabranih zajedno. Ne govorimo o stambenom kompleksu, već o čitavom gradu izgrađenom oko AI laboratorija, data centara i vertikalnih farmi.
Johor Bahru se nalazi otprilike 30 minuta vožnje od centra Singapura preko Koznvej mosta, što projektu obezbeđuje pristup singapurskom finansijskom kapitalu, ali bez singapurskih cena zemljišta.
Genting grupa ima tržišnu kapitalizaciju veću od 15 milijardi dolara i upravlja Resorts World kazinima u Singapuru i Maleziji, što joj daje solidnu reputaciju u realizaciji velikih projekata ovog tipa.
Kako Tajland izgleda u poređenju
Dok se u Johoru grade laboratorije, na Pukcetu se i dalje beleži rast klasičnog tržišta nekretnina okrenutog turizmu i iznajmljivanju:
- Transakcije nekretnina sa učešćem stranaca na Pukcetu porasle su za procenjenih 22% u 2025. godini
- Cene premium kondominijuma dostigle su 120.000 do 180.000 bahta po kvadratnom metru (otprilike 3.400 do 5.100 dolara)
- Udeo stranaca u ukupnoj tražnji na Pukcetu popeo se na oko 60% u trećem kvartalu 2025., sa očekivanjem da dostigne oko 65% u 2026., prema Nation Thailand, dok je tržište relativno zaštićeno od pritisaka odbijanja hipoteka i zaduženosti domaćinstava u Bangkoku
- Pukcet je u 2025. godini dočekao više od 11 miliona stranih turista
Ovo su brojke koje objašnjavaju zašto neko ko traži nekretninu radi pasivnog prihoda i dalje bira Pukcet, a ne novi tehnološki grad u nastajanju.
Prinosi od izdavanja: direktno poređenje
| Tržište | Prosečan godišnji prinos od izdavanja |
|---|---|
| Johor Bahru (kondominijumi) | 3-4% |
| Pukcet (vile i kondominijumi) | 6-8% |
Razlika se najvećim delom objašnjava obimom turizma. Pukcet živi od gostiju koji dolaze tokom cele godine, dok Johor Bahru tek gradi svoju bazu stanovnika i profesionalaca.
Vlasništvo nad nekretninom: Malezija naspram Tajlanda
Strukture vlasništva se značajno razlikuju između ove dve zemlje, što je ključno za svakog ko razmišlja o dugoročnom ulaganju:
- U Maleziji, stranci mogu da kupe nekretninu u punom vlasništvu (freehold) već od 1 milion ringita (oko 215.000 dolara)
- U Tajlandu, stranci mogu da poseduju kondominijume u okviru strane kvote (do 49% ukupne površine projekta) ili da koriste zakup na 30+30+30 godina za vile
Ova razlika u pravnom okviru je razlog zbog kog svaki ozbiljan kupac mora unapred da razjasni tačnu strukturu vlasništva, bez obzira na to koje tržište razmatra.
Da li će cene na Pukcetu pasti zbog konkurencije iz Johora?
Malo je verovatno. Ova dva tržišta opslužuju potpuno različite cenovne segmente i različite tipove kupaca. Premium nekretnine na Pukcetu procenjuju se da će rasti 8-12% godišnje, a taj trend je pre svega posledica ograničene ponude zemljišta na ostrvu, a ne konkurencije iz kopnenog tehnološkog parka.
Knight Frank Thailand, prema izveštaju Bangkok Post-a, očekuje da će premium lokacije na zapadnoj obali, uključujući Bang Tao, Layan, Kamalu i Cherng Talay, i dalje nadmašivati ostatak tržišta, sa vilama kao glavnim pokretačem tražnje jer kupci prioritet daju životnom stilu i potencijalu za iznajmljivanje.
Da li je pooštravanje kontrole vlasništva promenilo situaciju?
Tajlandski regulatori su, prema izveštavanju Bangkok Post-a, zatvorili rupe u zakonu vezane za takozvane nominee strukture i pojačali nadzor nad stranim udelima u kompanijama, posebno na Ko Panganu i Ko Samuiju. Ipak, procene Juwai IQI pokazuju da strani kupci i dalje čine oko 60% transakcija luksuznih vila na Pukcetu, a preko 90% na Samuiju i Panganu, dok je uticaj pooštrene kontrole na stvarnu tražnju do sada bio ograničen.
Kada će Gentingov projekat zaista biti završen?
Zvaničan rok još uvek nije objavljen. Projekti ovakvog obima obično se realizuju u fazama tokom 15 do 20 godina. Prva infrastruktura mogla bi da se pojavi za 3 do 5 godina, ali potpuno funkcionalan grad je realnije očekivati tek negde u 2040-im.
Zaključak za investitore
Gentingov projekat u Johoru impresivan je po ambiciji, ali za investitore koji traže nekretninu koja donosi prihod, sa jasnom pravnom strukturom vlasništva i realnim novčanim tokom već danas, Tajland ostaje jača regionalna opcija. Pukcet i Bangkok nude ono što tehnološki park u izgradnji jednostavno ne može: funkcionalno tržište iznajmljivanja, proverene kompanije za upravljanje nekretninama i stabilnu tražnju.
Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine na Tajlandu, tim Nekretnine na Tajlandu stoji na raspolaganju da vam pomogne da izaberete pravu lokaciju i pravnu strukturu za vaše ciljeve.
Izvor: Bangkok Post