Ako pratite tržište nekretnina na Tajlandu i pitate se zašto se u vijestima pominju milijarde dolara koje zaobilaze Bangkok, odgovor je jednostavan: kapital se u 2026. preusmerio ka Vijetnamu i Maleziji, ali to ne znači da je Tajland izgubio na vrijednosti, već da se privatnim investitorima, uključujući i kupce iz Srbije, otvara prostor da uđu na tržište bez konkurencije velikih institucionalnih fondova.
U prvoj polovini 2026. godine, berze Jugoistočne Azije su kroz IPO ponude vezane za nekretnine prikupile otprilike 3 milijarde dolara. Najveći dio tog priliva otišao je u Vijetnam i Maleziju, dok je Tajland, inače drugo najveće tržište nekretnina u regionu, ovog puta ostao van fokusa velikih berzanskih debija. Za nekoga ko razmišlja o kupovini stana u Phuketu, ovo nije razlog za brigu, već signal da treba bolje razumjeti trenutnu situaciju.
Kada institucionalni kapital masovno ide na berze u Ho Ši Minu i Kuala Lumpuru umjesto u Bangkok, to obično govori o strukturnim pomjeranjima na tržištu, a ne o povlačenju iz regiona. Novac nije nestao, samo je preraspoređen. Prava tema za razgovor je kako će Tajland reagovati i šta ta preraspodjela znači za privatne investitore koji već razmišljaju o kupovini nekretnine na terenu.
Kratak odgovor za one koji žure
- Tokom prve polovine 2026. godine, kroz IPO ponude vezane za nekretnine u Jugoistočnoj Aziji prikupljeno je oko 3 milijarde dolara, prema podacima Nikkei Asia
- Među vodećim izdavaocima bili su UI Boustead REIT (Malezija), Sunway Healthcare i Dien May Xanh (Vijetnam)
- Vijetnam i Malezija su odnijeli najveći dio novih listinga, dok se Tajland nije našao među liderima
- Tajlandski REIT fondovi trenutno se trguju ispod neto vrijednosti imovine (NAV), što otvara prostor za direktno ulaganje u fizičku imovinu, umjesto kroz fondove
- Za privatne kupce koji ciljaju stanove u Phuketu i Bangkoku, ovo je uglavnom povoljna vijest: manja institucionalna konkurencija po pravilu znači niži efektivni prag za ulazak na tržište
- Analitičari očekuju da će Tajland u drugoj polovini 2026. uvesti nove podsticaje kako bi privukao kapital nazad
Šta tačno kažu brojke iz izvještaja
- Obim IPO ponuda: Prema procjenama Nikkei Asia, kompanije iz Jugoistočne Azije povezane sa nekretninama prikupile su ukupno oko 3 milijarde dolara na regionalnim berzama u prvoj polovini 2026.
- Malezijski zamah: UI Boustead REIT se našao među najvećim listinzima, što odražava rastuće interesovanje za malezijske industrijske i komercijalne nekretnine
- Vijetnamski bum: Dien May Xanh i drugi izdavaoci su iskoristili rast domaće potrošnje i urbanizacije, dok je BDP Vijetnama u proteklе tri godine rastao po stopi od 6 do 7% godišnje
- Pozicija Tajlanda: Berza u Bangkoku (SET) i dalje je najveća REIT platforma u ASEAN regionu, sa više od 40 fondova za nekretnine i ukupnom tržišnom kapitalizacijom preko 15 milijardi dolara, prema podacima same berze, ali u prvoj polovini 2026. nije zabilježila nijedan veći novi listing
- Jačanje bata: tajlandski bat je od početka godine ojačao za 3 do 4% u odnosu na američki dolar, što nekretnine na Tajlandu čini skupljim za strane kupce i djelimično objašnjava zašto se kapital preusmjerio ka tržištima sa slabijom valutom
- Prinosi od izdavanja: prosječan prinos od izdavanja stanova iznosi 4 do 6% godišnje u Bangkoku i 6 do 8% u Phuketu, što je bolje od uporedivih nekretnina u Maleziji i Vijetnamu
- Pravila o vlasništvu stranaca: tajlandski zakon dozvoljava strancima da posjeduju do 49% ukupne kvadrature zgrade u vlasničkom (freehold) režimu, što i dalje predstavlja jedan od najtransparentnijih pravnih okvira u regionu
- Povjerenje developera na terenu: veliki tajlandski developeri i dalje ozbiljno ulažu u Phuket, bez obzira na usporavanje IPO aktivnosti. Origin Property je za period 2026-2028. namijenio 3 milijarde bata za projekte u Phuketu, sa priznavanjem prihoda od hotela i stanova koje počinje u četvrtom kvartalu 2026, dok Sansiri planira 40 milijardi bata vrijednosti novih projekata u Phuketu tokom naredne četiri godine, što bi trebalo da dostigne vrijednost cjelokupnog razvoja ostrva u posljednjih 15 godina, samo za četiri godine
Zašto novac ide u Vijetnam i Maleziju umjesto u Tajland
Postoje dva glavna razloga. Prvo, Vijetnam i Malezija su ponudili povoljnije uslove za IPO, uključujući pojednostavljene procedure listinga i poreske podsticaje. Drugo, tajlandsko tržište je već relativno zrelo, veliki igrači su odavno na berzi, pa ostaje manje prostora za nove velike ponude.
Šta je REIT i zašto je važan za tržište nekretnina
REIT (Real Estate Investment Trust, odnosno fond za investiranje u nekretnine) je fond koji posjeduje komercijalne nekretnine i po zakonu mora da isplati najmanje 90% svog prihoda vlasnicima udjela. REIT fondovi omogućavaju investitorima da steknu izloženost tržištu nekretnina kroz javne berze, bez direktne kupovine fizičke imovine. Rast IPO aktivnosti u REIT sektoru obično signalizira da institucionalni investitori imaju povjerenja u taj segment tržišta.
Da li 3 milijarde dolara regionalnih IPO ponuda utiču na cijene stanova na Tajlandu
Direktnog uticaja na cijene nema. Indirektno, ipak, odlazak institucionalnog novca u druge zemlje smanjuje konkurentski pritisak na tajlandskom tržištu, što za privatne kupce znači veći izbor i veći prostor za pregovaranje sa developerima.
Da li možemo očekivati nove tajlandske IPO ponude u drugoj polovini 2026.
Procjene tržišta ukazuju da berza SET priprema nekoliko novih listinga u sektoru hotelijerstva i logistike. Tajlandska vlada takođe razmatra dodatne podsticaje za privlačenje stranog kapitala, uključujući proširene programe investicionih viza.
Koji djelovi Tajlanda su trenutno najatraktivniji za ulaganje
Phuket ostaje regionalni lider po prinosu od izdavanja među odmarališnim destinacijama Jugoistočne Azije, sa 6 do 8% godišnje. Bangkok se izdvaja po luksuznim stanovima duž BTS i MRT linija metroa. Zanimljivo je da strani kupci danas čine oko 75% kupaca stanova u Phuketu, a projekti poput 408-stambenog kompleksa Peylaa Phuket u Bang Tao grade se upravo za tu međunarodnu tražnju. Pattaya se oporavlja nakon pandemije, iako su prinosi tamo i dalje niži.
Kako se Vijetnam i Tajland nadmeću za investitorski kapital
Vijetnam privlači investitore bržim ekonomskim rastom i nižim troškovima radne snage. Tajland konkuriše zrelom infrastrukturom, snažnijom zaštitom vlasničkih prava i dugogodišnjom, dobro razvijenom turističkom industrijom. Za investitore koji ulažu u stambene nekretnine, Tajland i dalje ostaje predvidljivije tržište.
Da li strani investitori mogu direktno da kupuju tajlandske REIT fondove
Tehnički da, preko međunarodnog brokera koji ima pristup berzi SET. U praksi, to podrazumijeva otvaranje tajlandskog brokerskog računa, a minimalni ulazni pragovi za REIT fondove počinju od nekoliko hiljada bata. Za većinu kupaca, direktna kupovina stana i dalje je jednostavnija i transparentnija opcija.
Kako jačanje bata utiče na ulaganje u nekretnine
Jači bat podiže ulazni trošak za strane kupce. Ali istovremeno povećava prinos prilikom preračunavanja u dolare ili druge valute u trenutku prodaje. Dugoročni investitori na kraju imaju koristi od valutne stabilnosti.
Izvor: Nikkei Asia
Institucionalni kapital koji se uliva u nekretnine Jugoistočne Azije i dalje raste, a Tajland trenutno zaostaje za Vijetnamom i Malezijom po obimu IPO ponuda. Ipak, zadržava suštinske prednosti za privatne investitore: transparentnu zakonsku regulativu, visoke prinose od izdavanja i zrelu infrastrukturu. Upravo sada, dok veliki fondovi gledaju na drugu stranu, privatni investitori imaju rijetku priliku da uđu na tržište bez konkurencije institucionalnog kapitala.
Spremni ste da uložite na Tajlandu? Naš tim iz Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da pronađete nekretninu koja odgovara vašim planovima i budžetu.