Ako pratite tržište nekretnina na Tajlandu, verovatno ste čuli za novu regionalnu vest koja je uzburkala vode u Jugoistočnoj Aziji: Indoneziјa je najavila ulaganje od 28 milijardi dolara u izgradnju međunarodnih finansijskih centara u Džakarti i na Baliju. Cilj je jasan - preusmeriti kapital koji danas ide prema Singapuru, Hongkongu i Bangkoku. Za nas koji savetujemo srpske kupce zainteresovane za nekretnine na Tajlandu, ovo je signal koji vredi analizirati hladne glave, bez panike.
Pitanje nije da li će Indoneziјa jednog dana postati ozbiljan igrač - pitanje je koliko brzo bi investitori mogli početi da preusmeravaju kapital, i da li Tajland i dalje zaslužuje mesto broj jedan na listi za ulaganje u regionu.
Direktan odgovor: da li treba da brinete za vaše nekretnine na Tajlandu?
Ne, bar ne u naredne 3 do 5 godine. Indonezijski finansijski centri su još u fazi planiranja, a realna implementacija bi mogla potrajati 7 do 10 godina i u najoptimističnijem scenariju. Tajlandsko tržište nekretnina je zrelo, likvidno i pravno transparentno za strance, dok Indonezija tek treba da dokaže da može ponuditi istu vrstu sigurnosti.
Koliko je zapravo veliki ovaj indonezijski projekat?
Suma od 28 milijardi dolara predstavlja oko 2,5% indonezijskog BDP-a, što govori o ozbiljnosti ambicije. Za poređenje, ceo tajlandski Istočni ekonomski koridor (Eastern Economic Corridor) vredan je 45 milijardi dolara, ali se ta investicija razvija tokom čitave decenije i pokriva širu industriju, ne samo finansijski sektor.
Indonezija konkretno cilja na Bali, ostrvo sa oko 4,4 miliona stanovnika i već izgrađenom turističkom reputacijom, pokušavajući da spoji stil života sa finansijskom infrastrukturom - po modelu koji je Dubai uspešno sproveo kroz DIFC (Dubai International Financial Centre).
Zašto pravna nesigurnost može da sputa ceo projekat?
Ovo je, po nama, najveća slabost indonezijskog plana. Investitori traže pravnu sigurnost koju Indonezija do sada nije uspela da ponudi u punoj meri.
Konkretan primer: strani državljani u Indoneziji ne mogu da posjeduju zemljište u punom vlasničkom pravu (hak milik). Na raspolaganju su im samo prava korišćenja (hak pakai, do 80 godina) i prava građenja (hak guna bangunan). To je ogromna razlika u odnosu na Tajland, gde stranci mogu da kupe apartman u punom vlasništvu (freehold), pod uslovom da strani vlasnici ne prelaze 49% ukupne površine u jednoj kondominijumskoj zgradi.
Indonezijsko zakonodavstvo o zemljištu je i dalje komplikovano, procedure registracije nisu transparentne, a sudski sistem je spor. Veliki fondovi jednostavno neće uložiti kapital bez garancija o zaštiti vlasničkih prava, mehanizmima arbitraže i stabilnom poreskom režimu. Dok se ta pitanja ne reše, poreski podsticaji ostaju uglavnom na papiru.
Da li Tajland samo pasivno čeka i gleda?
Apsolutno ne. Bangkok razvija sopstveni finansijski klaster, projekat One Bangkok, u koji Frasers Property i TCC Group ulažu procenjenih 3,5 milijardi dolara. Istovremeno, Phuket nastavlja da širi svoj premium segment nekretnina, sa fokusom na vile i brendirane rezidencijalne projekte.
Tu su i drugi faktori koji govore u korist Tajlanda:
-
Infrastruktura. Bangkok ima dva međunarodna aerodroma, razvijenu BTS/MRT mrežu i duboko ukorenjen bankarski sistem. Džakarta je svoju prvu liniju metroa otvorila tek 2019. godine, a Bali još uvek nema nikakav sistem šinskog transporta.
-
Stabilnost valute. Indonezijska rupija je izgubila oko 5% vrednosti prema dolaru u poslednjih godinu dana, dok je tajlandski bat pokazao znatno veću stabilnost - a to je ključan faktor za svakog investitora koji prinos računa u tvrdoj valuti, kakav je i evro.
-
Turizam. Tajland je 2025. godine zabeležio preko 35 miliona dolazaka turista (podatak TAT-a), što direktno hrani tržište kratkoročnog izdavanja nekretnina.
Demografija, istina, ide u korist Indonezije na duge staze: 275 miliona stanovnika naspram 72 miliona na Tajlandu znači ogromno domaće tržište u budućnosti. Ali za investitora koji razmišlja u horizontu od nekoliko godina, ovo nije presudan faktor.
Šta znače ove brojke za prinos od izdavanja nekretnina?
Ako planirate kupovinu apartmana u Bangkoku, realan prosečan prinos od izdavanja kreće se između 5% i 7% godišnje. Na Phuketu, u vrhuncu turističke sezone, taj procenat može dosegnuti 8% do 10%, zahvaljujući snažnoj potražnji za kratkoročnim smeštajem.
Za 2026. godinu, prema Bangkok Post-u, luksuzno tržište nekretnina na Phuketu treba da ostane snažno, vođeno rastom cena zemljišta na zapadnoj obali - u lokacijama kao što su Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala i Cherng Talay. Brendirane vile, konkretno, nadmašuju apartmane kada je reč o interesovanju bogatijih međunarodnih kupaca.
Poređenje: Bali naspram Phuketa kao investicione destinacije
Oba ostrva privlače kupce koji traže i stil života i prinos od izdavanja. Ipak, Phuket ima prednost u tri konkretne oblasti:
| Faktor | Phuket (Tajland) | Bali (Indonezija) |
|---|---|---|
| Vlasništvo za strance | Puno vlasništvo (freehold) nad apartmanima | Samo prava korišćenja, bez punog vlasništva |
| Prosečna popunjenost hotela | 75-80% (STR podaci) | Niža, bez uporedivih transparentnih podataka |
| Ekosistem upravljanja izdavanjem | Razvijen, sa iskusnim agencijama | Manje razvijen i standardizovan |
Kakve poreske olakšice Indonezija zapravo nudi?
Konačan paket podsticaja još nije formalizovan. Na stolu je predlog o mogućem 100% osl obođenju od poreza na dobit preduzeća na određeni period za rezidente finansijskih centara, oslobođenje od poreza na strani prihod i dividende, kao i pojednostavljen vizni režim - uz mogućnost da vlasnici Golden Visa ne budu tretirani kao poreski rezidenti Indonezije tokom trajanja vize. Sve dok zakon zvanično ne stupi na snagu, ovo su samo predlozi na papiru.
Hoće li indonezijski projekat uticati na cene u Bangkoku ili na Phuketu?
Ne očekuje se direktan uticaj. Tajlandsko tržište nekretnina pokreće domaća tražnja, turizam i priliv digitalnih nomada koji rade na daljinu iz Tajlanda. Čak i ako se deo institucionalnog kapitala preusmeri prema Indoneziji, segment kondominijuma za privatne investitore na Tajlandu treba da ostane otporan.
Koje lokacije na Tajlandu su najotpornije na regionalnu konkurenciju?
Premium lokacije sa ograničenom ponudom izdvajaju se kao najsigurnije: Sukhumvit i Silom u Bangkoku, Bang Tao i Laguna na Phuketu, i Bophut na Koh Samuiju. Ove destinacije privlače kupce za koje Indonezija jednostavno nije realna alternativa, s obzirom na razliku u pravnom režimu vlasništva i kvalitetu života.
Gde je isplativije ulagati odmah sada: Tajland ili Indonezija?
Odgovor je jasan: Tajland. Tržište funkcioniše, pravila su poznata, a prinosi predvidivi. Indonezija je opklada na budućnost koja nosi značajnu neizvesnost. Razumna strategija je da se osnovni portfolio izgradi na Tajlandu već sada, a da se indonezijsko tržište ponovo razmotri kada njegov pravni okvir bude usvojen i praktično testiran.
Zaključak
Indonezijska opklada od 28 milijardi dolara je ambiciozna i zaslužuje pažnju. Ali između najave megaprojekta i realnog priliva kapitala postoji jaz ispunjen zakonima, institucijama i povjerenjem investitora - jaz koji je Tajland zatvorio pre decenija. Za sve koji danas razmišljaju o ulaganju, tajlandsko tržište i dalje predstavlja najbalansiraniji izbor u Jugoistočnoj Aziji, kad se uzmu u obzir prinos, pravna zaštita i kvalitet života.
Ako razmišljate o kupovini nekretnine na Tajlandu, tim Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da pronađete pravu priliku, uz jasno razumevanje svih pravnih i tržišnih faktora o kojima smo pisali.
Izvor: Nikkei Asia