Zašto bi ovo trebalo da zanima svakog ko razmišlja o nekretnini na Tajlandu
Malezijski konglomerat Genting najavio je izgradnju tehnološkog grada vrednog 20 milijardi dolara u specijalnoj ekonomskoj zoni Johor-Singapur, sa fokusom na veštačku inteligenciju i agritech industriju. Ako ste ozbiljno razmišljali o kupovini stana na Puketu ili investiciji u Bangkoku, ovo je vest koju ne treba ignorisati: konkurencija za investicioni kapital u jugoistočnoj Aziji ulazi u potpuno novu fazu.
Još pre samo tri godine Tajland je bio neprikosnoven magnet za strane kupce nekretnina u regionu. Sada Malezija na sto stavlja projekat čije razmere podsećaju na izgradnju čitavog novog grada. Pravo pitanje nije da li će novac krenuti da curi sa Puketa ka Johoru, već kako se iznova crta mapa investicionih prioriteta u regionu.
Šta tačno Genting gradi u Johoru?
Genting Group, malezijski konglomerat sa tržišnom kapitalizacijom od oko 8 milijardi dolara, istorijski poznat po kockarnicama i hotelijerstvu, sada pravi strateški zaokret ka tehnološkoj infrastrukturi. Prema sopstvenoj dokumentaciji kompanije, Johor Tech Smart City prostiraće se na 2.300 jutara (acres), uključujući AgTech kampus od 500 jutara i Knowledge AI kampus od 1.700 jutara. Prema pisanju The Edge Malaysia, projekat bi trebalo da otvori više od 10.000 radnih mesta.
Ceo projekat niče unutar Specijalne ekonomske zone Johor-Singapur (JS-SEZ), pokrenute u januaru 2025. godine kako bi privukla međunarodni biznis i talente. Zona nudi pojednostavljene carinske procedure, poreske olakšice i vize bez viznog režima za kvalifikovane stručnjake. Prema podacima malezijske vlade, očekuje se da će zona tokom prve decenije stvoriti 100.000 novih radnih mesta.
Geografski, Johor Bahru se nalazi na manje od 30 kilometara od centra Singapura, što ga praktično čini predgrađem ovog gradа-države, sa cenama nekretnina koje su 3 do 5 puta niže nego u samom Singapuru. To je ključni adut koji Johor prodaje investitorima, blizina jednog od najskupljih tržišta nekretnina na svetu.
Koliko su Johor, Bangkok i Puket zapravo različiti po ceni?
Za nekoga ko poredi tržišta, brojke govore jasnije od bilo kakvog marketinga. Prema podacima CBRE, prosečna cena po kvadratnom metru u Johor Bahruu u 2025. godini iznosila je između 1.500 i 2.200 dolara, dok uporedivi projekti u Bangkoku koštaju 3.000 do 5.500 dolara po kvadratu, a premium segment na Puketu čak 3.500 do 7.000 dolara po kvadratnom metru.
| Tržište | Cena po m² (2025) | Prinos od izdavanja |
|---|---|---|
| Johor Bahru | 1.500 - 2.200 USD | 3 - 4% godišnje |
| Bangkok | 3.000 - 5.500 USD | 4 - 6% godišnje |
| Puket (premium segment) | 3.500 - 7.000 USD | 5 - 8% godišnje |
Ovi brojevi objašnjavaju zašto Johor privlači potpuno drugačiji profil kupca, onog koji kupuje jeftinije uz Singapur i čeka rast vrednosti, a ne onog koji traži odmah profitabilan apartman za iznajmljivanje turistima.
Da li ovo ugrožava tajlandsko tržište nekretnina?
Tajland je u 2025. godini privukao procenjenih 4,8 milijardi dolara direktnih stranih investicija u nekretnine. Jedan jedini Gentingov projekat po vrednosti odgovara otprilike četvorogodišnjem prilivu tog kapitala, što jasno pokazuje razmere ambicije Johora, ali ne znači automatski odliv novca iz Tajlanda.
Zanimljivo je da tržišna poverenje u Puket i dalje raste uprkos ovoj regionalnoj konkurenciji. Developer Sansiri je najavio ulaganje od 40 milijardi bahta u nove projekte na Puketu u periodu od 2027. do 2030. godine, uključujući sedam projekata vrednih 10 milijardi bahta koji se lansiraju u drugoj polovini 2026. godine. To je snažan signal da tražnja za nekretninama na Puketu ostaje stabilna, bez obzira na to šta se dešava u Johoru.
Ako se pritisak konkurencije uopšte oseti, prvi na udaru biće kancelarijski i komercijalni segment u Bangkoku, jer se prestonica direktno bori sa Kuala Lumpurom i Singapurom za regionalna sedišta kompanija. Odmarališna tržišta poput Puketa, Samuija i Pataje su zaštićena svojom jedinstvenom turističkom privlačnošću, koju Johor jednostavno nema.
Kako Tajland odgovara na konkurenciju iz Malezije?
Vlada u Bangkoku nije sedela skrštenih ruku. Tokom 2025. i 2026. godine ubrzan je razvoj Istočnog ekonomskog koridora (EEC), koji obuhvata provincije Čonburi, Rajong i Čačoengsao. Za tehnološke kompanije nuđene su poreske olakšice u trajanju do 13 godina.
Posebno je važna diskusija koja je u toku o povećanju kvote strane vlasničke svojine nad stanovima sa sadašnjih 49% na 75%. Ako se ova reforma usvoji, mogla bi značajno da poveća priliv stranog kapitala na tajlandsko tržište i delimično neutrališe prednost koju Johor ima kroz slobodnije vlasničke zakone.
Šta je bolje: Johor ili Puket, u zavisnosti od vaše strategije?
Odgovor zavisi isključivo od toga šta tražite kao investitor. Ako je vaš horizont 10 godina ili duže i kladite se na dugoročni rast vrednosti nekretnine u blizini Singapura, Johor može biti razuman izbor. Trenutni prinosi od izdavanja u Johor Bahruu kreću se između 3 i 4% godišnje, znatno niže nego na Puketu, što znači da većina investitora tamo zapravo ne računa na tekući prihod od rente, već na buduće poskupljenje.
Sa druge strane, ako vam je cilj stabilan prihod od izdavanja, lični boravak u odmarališnom okruženju i dokazana infrastruktura, Puket ostaje predvidljiviji i sigurniji izbor. Tajland pobeđuje na polju kvaliteta života, prihoda od turističkog izdavanja i zrelosti tržišta, dok Malezija igra na kartu tehnološke infrastrukture i blizine Singapura.
Da li treba menjati planove za kupovinu nekretnine na Tajlandu zbog ovoga?
Ne, bar ne u ovom trenutku. Johor projekat je u veoma ranoj fazi, a tajlandsko tržište nekretnina u 2026. godini oblikuju domaći faktori: kurs bahta, broj turističkih dolazaka, kamatna politika Bank of Thailand i regulatorne reforme. Genting projekat je koristan kao širi kontekst za dugoročno razmišljanje, ali nije razlog da menjate taktiku danas.
Za iskusnije investitore, ulaganje istovremeno u Tajland i Maleziju može biti razumna diversifikacija portfolija. Tajland donosi tekući prinos i vrednost životnog stila, dok Malezija nudi potencijal rasta kapitala uz sam Singapur. Pri tome treba imati na umu i razlike u zakonskim okvirima: stranci na Tajlandu imaju ograničenja u pogledu vlasništva nad zemljištem i mogu posedovati samo stanove unutar kvote strane svojine, dok su malezijska pravila liberalnija, ali zahtevaju minimalni prag kupovine od oko 1 milion ringita (približno 220.000 dolara).
Gentingov projekat u Johoru nije pretnja investitorima u tajlandske nekretnine, već pokazatelj nove faze regionalne konkurencije. Pametan investitor prati oba tržišta, ali odluku donosi na osnovu jasnog cilja: prinos danas ili rast kapitala za deceniju.
Izvor: Nikkei Asia
Spremni da uložite u nekretninu na Tajlandu? Naš tim u Nekretnine na Tajlandu pomoći će vam da pronađete pravu priliku, bilo da tražite stan za izdavanje na Puketu ili dugoročnu investiciju.