Da ste pre tri godine posetili prezentaciju novog kondominijuma na Fuketu, oko 70% ljudi u sali bili bi Rusi ili Kinezi. Danas je slika potpuno drugačija. Kapital sada stiže iz Indije, sa Bliskog istoka i iz Centralne Azije, a prosečna vrednost transakcije je porasla 18-22% u odnosu na 2023. godinu. Bangkok Post je dokumentovao ovu strukturnu promenu u tražnji stranih kupaca, i za svakoga ko razmišlja o kupovini nekretnine na Fuketu, to je jasan signal da je vreme za preispitivanje strategije.
Fuket ostaje vodeće tržište odmorišnih nekretnina u Tajlandu, ali profil kupca koji danas potpisuje ugovor izgleda drugačije nego pre par godina. Reč je o mlađim investitorima, kojima je prinos od izdavanja često važniji od ličnog odmora u vili, i koji gledaju na nekretninu pre svega kao na finansijski instrument, a tek onda kao stil života.
Brzi pregled najvažnijih promena
- Indijski kupci su sa 4-5% stranih kupaca na Fuketu u 2023. narasli na procenjenih 12-15% u 2026.
- Prosečna cena po kvadratnom metru u novim projektima na zapadnoj obali dostigla je 180.000-220.000 THB (otprilike 5.100-6.300 dolara)
- Ruski kupci i dalje spadaju u top 5 grupa, ali njihov udeo je pao sa 25-30% na otprilike 15-18%
- Kineski kupci su se naglo povukli zbog strožih kontrola kapitala i usporavanja domaće ekonomije
- Novi igrači dolaze iz UAE, Saudijske Arabije, Kazahstana i Uzbekistana i zajedno čine 8-10% tražnje
- Vile najvišeg ranga (30 miliona THB i više) beleže rast prodaje od 25% na godišnjem nivou
Zašto se baš sada menja struktura kupaca
Glavni razlog za povlačenje kineskih kupaca leži u strožoj primeni kontrola odliva kapitala u Kini. Nominalni limit od 50.000 dolara godišnje po osobi se formalno nije promenio, ali banke sada mnogo pažljivije prate transakcije. Usporavanje tržišta nekretnina unutar same Kine dodatno je smanjilo apetit za ulaganjem u inostranstvu.
S druge strane, rastuća srednja i viša klasa u Indiji i zemljama Zaliva traži bezbedno utočište za kapital, a Fuket im nudi kombinaciju stabilnog vlasništva, dobrog prinosa od izdavanja i lakog leta iz Dubaija, Rijada ili Mumbaja.
Koliko zapravo košta stan na Fuketu u 2026.
Za nekoga ko dolazi iz Srbije i poredi cene sa Beogradom ili primorjem u Crnoj Gori, brojke na Fuketu mogu delovati iznenađujuće pristupačno s obzirom na kvalitet i prinos.
- Studio od 28-35 m² u novom projektu na zapadnoj obali: 4-7 miliona THB (115.000-200.000 dolara)
- Dvosoban stan: 8-15 miliona THB
- Vila sa pogledom na more i privatnim bazenom: od 20-25 miliona THB
Gde se isplati kupovati: pregled lokacija
- Bang Tao i Laguna Fuket su zrelo tržište sa visokom likvidnošću i stabilnim prinosom od izdavanja, oko 6-8% neto godišnje za kvalitetne kondominijume
- Mai Kao i Natai na severu ostrva su i dalje 20-25% jeftiniji, sa prostorom za rast kako se razvija infrastruktura
- Rawai i Nai Harn na jugu i dalje privlače evropske kupce, ali cene su tu porasle 30-40% u poslednje dve godine, zajedno sa Chalongom, što ukazuje na lokalno pregrevanje tržišta
- Premijum vile u proseku donose 4-6% neto prinosa godišnje
Zanimljivo je i da se ukusi kupaca razlikuju po regionima: indijski kupci najčešće biraju studije i jednosobne stanove u rasponu od 4 do 8 miliona THB, dok investitori sa Bliskog istoka radije ulažu u vile od 25 miliona THB naviše.
Zašto turizam i dalje pokreće tržište
Prema podacima Tajlandske turističke organizacije, Fuket je 2025. godine ugostio 9,4 miliona stranih turista, što je rast od 11% u odnosu na 2024. Taj priliv gostiju direktno napaja tržište izdavanja nekretnina i objašnjava zašto vlasnici stanova u Bang Tao i Laguni beleže tako stabilan prinos.
Zemljište na zapadnoj obali Fuketa je pri kraju - lokalni developeri procenjuju da preostaje još samo 3 do 5 godina raspoloživih parcela za gradnju. To je jedan od ključnih razloga zašto cene rastu, a ne samo posledica trenutne tražnje.
Šta treba da znate o vlasništvu i zakonu pre kupovine
Stranci u Tajlandu mogu da poseduju kondominijume u punom vlasništvu (freehold), ali samo do 49% prodajne površine jednog projekta - to je zakonski kvota koja se ne sme prekoračiti. Vile se obično strukturiraju kroz zakup na 30+30+30 godina ili preko tajlandske kompanije.
Tajlandske vlasti trenutno razmatraju povećanje kvote za freehold vlasništvo na 75% u odabranim projektima tokom 2025-2026, ali zakon još nije usvojen, pa ovo za sada ostaje najava, a ne pravno stanje.
Koje poreze plaća strani vlasnik
| Vrsta troška | Iznos |
|---|---|
| Taksa za prenos vlasništva | 2% od procenjene vrednosti, obično se deli sa prodavcem |
| Taksena marka | 0,5% |
| Porez na dohodak pri prodaji | progresivna skala prema dužini vlasništva; posle 5 godina efektivna stopa znatno opada |
| Godišnji porez na imovinu | za nekretnine do 50 miliona THB, nominalna stopa je 0,02% |
Da li je isplativo kupovati na rate
Da. Većina developera nudi plan otplate tokom izgradnje, tipično 30% pri rezervaciji i potpisivanju ugovora, a 70% pri primopredaji. Neki projekti dozvoljavaju raspodelu isplata na 12 do 24 meseca, što olakšava planiranje budžeta za kupce koji istovremeno prodaju imovinu u Srbiji ili regionu.
Da li vredi lično obići nekretninu pre kupovine
Apsolutno. Fotografije i 3D prikazi ne mogu da prenesu kvalitet gradnje, stvarnu udaljenost od plaže ili infrastrukturu u okolini. Rezervisanje smeštaja blizu projekata koji vas zanimaju i planiranje rute za obilazak je korak koji se isplati pre nego što uložite ozbiljan novac.
Da li postoji rizik od balona na tržištu
Za sada nema klasičnih signala balona. Cene rastu, ali taj rast je potkrepljen realnim faktorima: nestašicom zemljišta, rastom broja turista i unapređenjem infrastrukture, uključujući novi terminal aerodroma i proširenje puteva. Lokalno pregrevanje u pojedinim delovima ostrva je moguće, pa je diverzifikacija lokacija i dalje razuman pristup.
Prema Bangkok Postu, očekuje se da će luksuzno tržište Fuketa ostati snažno tokom 2026., pri čemu će vile nadmašiti kondominijume po rastu, jer brendirane rezidencije i integrisani sadržaji privlače imućne strane kupce u žarišta na zapadnoj obali poput Bang Tao, Layana, Kamale i Cherng Talaja. Bogatstvo povezano sa UAE posebno odvaja luksuzni segment Fuketa od turističkih ciklusa - porodice visoke neto vrednosti sve više tretiraju ostrvo kao bezbednu bazu, a ne kao sezonsko odredište.
Promena profila kupaca na Fuketu nije privremena fluktuacija, već dugoročan trend. Globalizacija investicionih tokova, rastuća srednja klasa u Indiji i zemljama Zaliva, i sve manje slobodnog zemljišta guraju cene naviše i menjaju tržište iz temelja. Ako razmišljate o ulasku na ovo tržište, razumno je delovati u narednih 6 do 12 meseci, dok je prozor povoljnih cena još otvoren. Naš tim u Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da uporedite lokacije i projekte pre nego što donesete odluku.
Izvor: Bangkok Post