Ako pratite tržište nekretnina na Tajlandu, verovatno ste primetili paradoks: dok agencije u Bangkoku i Phuketu govore o usporenju prodaje stanova, isti Tajland privlači milijarde dolara stranih ulaganja u poluprovodnike i data centre. To nije slučajnost, to je preraspodela kapitala koja se dešava pred našim očima, i ko god razmišlja o ulaganju u tajlandske nekretnine u 2026. godini treba da razume gde je danas realni motor rasta.
Kratak odgovor za one koji žure
Strane direktne investicije (FDI) u poluprovodnike i data centre su glavni pokretač rasta tajlandskog tržišta komercijalnih nekretnina u 2026. godini, dok stambeni sektor guši rekordna zaduženost domaćinstava. Generalni direktor kompanije Frasers Property Thailand javno je izjavio da priliv FDI u čipove i data centre kompenzuje pad u stambenom segmentu, a industrijski parkovi u Istočnom ekonomskom koridoru (EEC) danas apsorbuju najveći deo novog kapitala.
Zašto stanovi u Bangkoku i Phuketu stagniraju
Zaduženost tajlandskih domaćinstava dosegla je rekordnih 91% BDP-a (podatak Bank of Thailand, kraj 2025), što direktno guši potražnju za stanovima. Banke su pooštrile kriterijume za kredite, a broj novih projekata stanova u Bangkoku pao je za oko 30% u odnosu na vrhunac iz 2023. godine.
Za investitora sa strane to znači sledeće: kupovina kondominijuma u Phuketu ili Bangkoku i dalje je moguća i legalna, ali očekivati brz rast vrednosti nekretnine u 2026. jednostavno nije realno. Domaća tražnja, koja formira osnovnu cenu na tržištu, trenutno je slaba, pa cela stambena grana prolazi kroz fazu kompresije, ne kolapsa.
Gde onda stvarno ide novac?
Odgovor je: u Istočni ekonomski koridor (EEC), specijalnu ekonomsku zonu koja obuhvata provincije Chonburi, Rayong i Chachoengsao, istočno od Bangkoka. Upravo tu tajlandska vlada, preko Odbora za investicije (BOI), nudi poreske olakšice do 13 godina oslobođenja od poreza na dobit za projekte u poluprovodnicima i data centrima.
Konkretni brojevi govore sami za sebe:
- Kompanije Google, Microsoft i Amazon najavile su izgradnju data centara na Tajlandu. Google gradi kampus u provinciji Chonburi, a ukupna najavljena ulaganja velikih tehnoloških firmi premašuju 5 milijardi američkih dolara
- Između 2023. i sredine 2026. godine, Tajland je privukao preko 26,8 milijardi dolara investicionih prijava u čipove i naprednu elektroniku kroz BOI, raspoređenih na 880 projekata
- Najveći deo tih projekata odnosi se na štampane pločice (PCB): 224 projekta vredna oko 9,85 milijardi dolara, jer više od polovine svetskih vodećih proizvođača PCB-a širi proizvodnju baš na Tajlandu
- Industrijske zakupne cene u EEC-u porasle su 8 do 12% tokom 2025. godine, prema podacima CBRE Thailand
- Popunjenost industrijskih parkova u blizini luke Laem Chabang kreće se između 85 i 90%, što ukazuje na trajni deficit ponude
- Potražnja za logističkim skladištima i industrijskim parkovima procenjuje se na rast od 15 do 20% u prethodnih 12 meseci
Zašto se ovo razlikuje od klasičnog tržišta stanova
Industrijski segment funkcioniše po potpuno drugačijoj logici. Ovde su zakupci multinacionalne korporacije sa budžetima od milijardu dolara koje potpisuju dugoročne ugovore o zakupu, a takvi ugovori generišu stabilan, predvidiv novčani tok za vlasnike nekretnina. Sam Frasers Property Thailand priznaje da je njegova industrijska divizija odavno prestigla stambenu izgradnju kao glavni izvor prihoda.
Za investitore koji ne žele da kupuju fabriku u celosti, postoji jednostavnije rešenje: fondovi nepokretnosti (REIT) fokusirani na industrijske i logističke nekretnine, kao što je Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), listiran na Tajlandskoj berzi (SET). Ovakav fond daje izloženost segmentu bez potrebe da se ulazi u vlasništvo nad zemljištem ili fabrikom.
Još jedna praktična prednost, često nepoznata investitorima iz Srbije: struktuiranje ulaganja kroz REIT je jednostavnije za strance nego kupovina stana. REIT-ovi nemaju ograničenja za strano vlasništvo, ne zahtevaju prenos sredstava kroz tajlandsku banku uz FET potvrdu (Foreign Exchange Transaction), i ne podležu poznatoj kvoti od 49% stranog vlasništva koja važi za kondominijume.
Struja i infrastruktura, ne cena zemljišta, postaju ograničavajući faktor
Interesantan detalj za svakog ko razmišlja o dubljem ulaganju u ovaj segment: veliki investitori (hyperscale developeri) danas su ograničeni ne cenom zemljišta, već dostupnošću struje i infrastrukture. Developeri data centara često traže i do 500 MW pouzdanog kapaciteta struje, a parcele od 50 do 100 raija u blizini stabilnog napajanja, vode i optičkih kablova postaju sve traženije. Baš ta uska grla određuju gde će sledeći talas projekata u EEC-u zaista sleteti.
Ako planirate posetu Tajlandu radi obilaska nekretnina u EEC-u, dobra vest je da su provincije Chonburi i Rayong udaljene samo oko sat i po vožnje od aerodroma Suvarnabhumi, tako da je moguće obići ključne industrijske lokacije za dva do tri dana.
Stabilnost bata kao dodatni plus\n
Tajlandski bat se stabilizovao u rasponu od 34 do 35 THB za 1 USD, što prinose od industrijskih nekretnina čini predvidivijim u dolarskom smislu, dodatni argument za investitore koji računaju povrat u čvrstoj valuti, a ne u lokalnoj.
Vredi napomenuti i regionalni kontekst: Tajland se danas nalazi među tri najveće destinacije za FDI u ASEAN-u, direktno konkurišući Vijetnamu i Indoneziji za investicije u proizvodnju poluprovodnika.
Šta ovo znači za investitora iz Srbije
Stambeno tržište na Tajlandu nije mrtvo, ono samo prolazi kroz prilagođavanje. Industrijski segment, s druge strane, tek počinje višegodišnji ciklus rasta pokrenut globalnim preslagivanjem lanaca snabdevanja poluprovodnicima. Za one koji su spremni da pogledaju dalje od poznatog kondominijuma u Phuketu, ovo je pristup dolarskim novčanim tokovima od multinacionalnih kompanija, u pravnom sistemu sa jasnim i utvrđenim pravilima. Naš tim u Nekretnine na Tajlandu redovno prati oba segmenta, stambeni i industrijski, i može pomoći da se procene realne opcije za portfolio.
Izvor: Bangkok Post
Spremni da uložite na Tajlandu? Naši stručnjaci će vam pomoći da pronađete idealnu nekretninu.