Kratak i direktan odgovor
Kineski kupci gube udeo na tržištu stanova u Čijang Maju, dok raste broj kupaca iz Mjanmara (+42,9%), SAD (+23,8%) i, iznenađujuće, Italije (rast od čak 200%). Za nekoga ko razmišlja o ulaganju u Tajland, ovo znači da se pojavljuje diversifikovano, stabilnije tržište sa nižim ulaznim pragom od Phuketa, ali i sa sopstvenim rizicima poput sezone smoga.
Zašto je ova promena bitna za srpskog investitora
Ako ste do sada gledali samo Phuket, vreme je da bacite pogled i na sever Tajlanda. Dok se na ostrvu cena ulaska za kvalitetan studio penje na 4 do 8 miliona bahta, u Čijang Maju za sličnu jedinicu izdvajate 1,5 do 3 miliona bahta. To je razlika koja za srpskog kupca, koji često ulaže ušteđevinu ili prihod od prodaje nekretnine u Srbiji, može biti presudna.
Pre nekoliko godina kineski kapital je diktirao tempo u segmentu od 2 do 5 miliona bahta. Danas je slika potpuno drugačija: tražnja je postala multipolarna. Kupci iz Mjanmara povećali su aktivnost za 42,9%, Amerikanci za 23,8%, a Italijani su zabeležili rast od 200% (prema podacima Thailand Business News). Poruka je jasna: Čijang Mai više nije tržište zavisno od Kine.
Nacionalni kontekst: šta se dešava širom Tajlanda
Ova promena u Čijang Maju nije izolovan slučaj, već lokalni odraz šireg trenda. Na nivou cele zemlje, transferi stanova strancima kineskog porekla u prvom kvartalu 2026. drastično su pali (broj jedinica -38,8%, vrednost -42,9%), dok su drugi narodi popunili taj prostor: Rusija (+33%), Indija (+40%), Australija (+36,1%), Nemačka (+17,4%) i Velika Britanija (+13%), prema izveštaju REIC iz Bangkoka koji navodi Nation Thailand.
Ključne činjenice koje treba znati
- Mjanmar se graniči sa Tajlandom, a politička nestabilnost tamo tera bogatije građane da traže bezbednu luku za kapital. Čijang Mai je udaljen samo 150 km od granice.
- Prema Zakonu o kondominijumima (B.E. 2522), stranci mogu vlasnički (freehold) posedovati do 49% jedinica u bilo kom projektu. U većini projekata u Čijang Maju ta kvota još nije popunjena, što ostavlja prostor za nove kupce.
- Procenjeni prosečan prinos od dugoročnog izdavanja stanova u Čijang Maju iznosi 5-7% godišnje, što je slično perifernim delovima Bangkoka.
- Čijang Mai godišnje posećuje preko 10 miliona turista (podaci Tourism Authority of Thailand za 2024. godinu), što obezbeđuje stabilnu tražnju za kratkoročnim izdavanjem.
- Grad se nalazi među top 5 svetskih destinacija za digitalne nomade na listi Nomad List, što dodatno podstiče tražnju zapadnih kupaca.
- Novi terminal međunarodnog aerodroma, u izgradnji od 2024. godine, podići će kapacitet na 20 miliona putnika godišnje.
- Cene stanova u centralnim delovima grada (Nimmanhaemin, Old City) porasle su procenjeno 12-18% u poslednje tri godine.
Šta pokreće ovu promenu
Iza brojeva stoji nekoliko globalnih trendova koji se poklapaju u istom trenutku. Prvo, unutrašnja ekonomska nestabilnost u Kini i strože kontrole odliva kapitala. Drugo, politička kriza u Mjanmaru, koja tera lokalnu srednju klasu da traži 'sigurnu luku' odmah preko granice. Treće, bum rada na daljinu posle pandemije, koji je Čijang Mai pretvorio u magnet za frilensere iz SAD i Evrope.
Poređenje sa Phuketom: gde uložiti novac
Za međunarodne investitore, ova promena postaje posebno interesantna kada se stavi u kontekst Phuketa. Ostrvo i dalje dominira naslovima, ali prag ulaska tamo je porastao na 4-8 miliona bahta za dobro pozicioniran studio. U Čijang Maju, uporediva jedinica košta 1,5-3 miliona bahta. Prinosi od izdavanja su slični, dok je konkurencija među izdavačima znatno manja.
Phuket, s druge strane, i dalje privlači drugačiji profil kupaca. Ostaje vodeća destinacija po vrednosti transfera za ruske kupce, koji su u prvom kvartalu 2026. tamo uložili 1,06 milijardi bahta kroz 156 jedinica, odnosno 64% ukupne vrednosti njihovih transfera na nivou cele zemlje, prema izveštavanju Bangkok Post-a na osnovu REIC podataka.
Zašto je diversifikacija kupaca dobra vest za investitore
Raznovrsnija baza kupaca znači i nešto drugo: likvidnost. Kada tržište zavisi od jedne nacionalnosti, svako pooštravanje kontrole kapitala ili politički obrt može preko noći da uguši tražnju. Čijang Mai se udaljava od te ranjivosti. Pet ili šest aktivnih grupa kupaca iz različitih regiona sveta deluju kao jastuk sigurnosti za tržište preprodaje.
Infrastruktura je još jedan faktor vredan pažnje. Proširenje aerodroma i planirana brza pruga iz Bangkoka poboljšavaju saobraćajnu povezanost grada, čineći poslovna putovanja radi razgledanja nekretnina sve praktičnijim za kupce iz drugih zemalja.
Rizici koje ne treba ignorisati
Čijang Mai je sezonsko tržište: od februara do aprila grad pati od smoga (sezona 'haze'), što smanjuje privlačnost kratkoročnog izdavanja u tom periodu. Infrastruktura za upravljanje nekretninama je takođe manje razvijena nego u Phuketu, pa pronalaženje pouzdane agencije za upravljanje zahteva pažljivu proveru.
Najčešća pitanja
Zašto kineski kupci gube tržišni udeo u Čijang Maju?
Glavni razlozi su strože kontrole odliva kapitala iz kontinentalne Kine i usporavanje domaće ekonomije. Deo investitora je preusmerio kapital na domaće tržište ili bliže destinacije poput Hainana.
Može li stranac potpuno da poseduje stan u Čijang Maju?
Da. Prema Zakonu o kondominijumima (B.E. 2522), stranac može posedovati jedinicu u modelu freehold, pod uslovom da ukupno strano vlasništvo u projektu ne prelazi 49%. Plaćanje mora biti transferisano iz strane zemlje i dokumentovano formularom za devizne transakcije (FET).
Koja je prosečna cena stana u Čijang Maju u 2026. godini?
Studio od 25-35 m² u novom projektu u delu Nimmanhaemin košta od 1,8 do 3,5 miliona bahta. U manje centralnim lokacijama, cene počinju od 1,2 miliona bahta.
Koji prinos od izdavanja mogu očekivati investitori u Čijang Maju?
Dugoročno izdavanje tipično donosi 5-7% godišnje. Kratkoročno izdavanje (preko Airbnb-a) u sezoni može dostići 8-10%, ali kada se uzme u obzir period bez zakupaca tokom sezone smoga, realan godišnji prinos je bliže 6-8%.
Čijang Mai ili Phuket: gde je bolje uložiti?
Phuket je dokazano, veoma likvidno tržište, ali sa skupim ulaskom. Čijang Mai je rastuće tržište sa nižim pragom ulaska i jačim potencijalom za rast vrednosti kapitala. Pravi izbor zavisi od strategije: stabilan prihod naspram rasta kapitala.
Koji delovi Čijang Maja su najperspektivniji?
Nimmanhaemin je glavna komercijalna i lifestyle zona. Santitham je oblast u brzom razvoju, puna kafića i coworking prostora. Hang Dong je predgrađe koje nudi povoljnije cene i vile.
Postoje li ograničenja za kratkoročno izdavanje stanova?
Formalno, Zakon o hotelima (B.E. 2547) zabranjuje izdavanje stambenih jedinica na period kraći od 30 dana bez hotelske licence. U praksi, mnogi stanovi u Čijang Maju se oglašavaju na platformama za kratkoročni smeštaj, ali investitori treba da provere pravilnik konkretnog projekta (juristic person).
Koje poreze plaća strani vlasnik stana u Čijang Maju?
Prilikom kupovine: taksa za registraciju transfera (2% od procenjene vrednosti), taksa na dokumenta (0,5%), ili poseban poslovni porez (3,3%). Godišnji porez na zemljište i zgrade za stambenu nekretninu vrednosti do 50 miliona bahta naplaćuje se po sniženoj stopi.
Umesto zaključka
Promena strukture kupaca u Čijang Maju nije pretnja, već prilika. Multinacionalna tražnja čini tržište otpornijim. Nizak ulazni prag omogućava investitorima da diversifikuju portfolio bez koncentracije celog kapitala u skuplji Phuket. Za one koji traže srednjoročni rast kapitala, drugi grad Tajlanda zaslužuje pažljiviji pogled - a tim Nekretnine na Tajlandu stoji na raspolaganju da pomogne u pronalaženju pravog projekta.
Izvor: Nation Thailand