Kada pomislite na Tajland i nekretnine, verovatno vam prvo padne na pamet Fuket, možda Pataja. Čang Maj retko ulazi u tu priču, iako je reč o trećem najvećem tržištu nekretnina u zemlji. A upravo se tamo sada dešava nešto što bi trebalo da zanima svakog ko razmišlja o ulaganju van uobičajenih ruta.
Godinama je Čang Maj bio, uslovno rečeno, "kinesko" tržište. Kupci iz kontinentalne Kine dominirali su segmentom stanova od 2 do 5 miliona bahta i praktično diktirali tempo tržišta. Ta priča se sada menja iz temelja. Kineski kupci i dalje kupuju, ali njihov udeo opada, dok se pojavljuju potpuno novi profili investitora, sa drugačijim budžetima, drugačijim željenim lokacijama i drugačijom logikom odlučivanja.
Šta pokazuju brojke iz prvog kvartala 2026?
Prema podacima magazina Money & Banking, u prvom kvartalu 2026. godine strani kupci u Čang Maju sklopili su ukupno 199 transakcija stanova u vrednosti od 566 miliona bahta. To je rast od 17,8% u broju jedinica i čak 41,9% u vrednosti u odnosu na isti period 2025. godine. Kina i dalje vodi sa 92 prodate jedinice vrednosti 264 miliona bahta, što je prosek od 2,9 miliona bahta po stanu, ali listu odmah prate SAD, Mjanmar, Tajvan, Holandija, Izrael, Južna Koreja, Velika Britanija, Singapur i Kanada. Ova šarolika lista kupaca izgledala bi sasvim drugačije da je pravimo pre samo pet godina.
Ko su novi kupci i zašto baš sada?
Kupci iz Mjanmara povećali su svoje prisustvo na tržištu čak 42,9%. Objašnjenje nije komplikovano: Mjanmar se od 2021. godine suočava sa unutrašnjim sukobima, što je bogatije građane navelo da svoj kapital premeste u susedne zemlje radi sigurnosti. Čang Maj se nalazi na svega oko 150 km od granice sa Mjanmarom, što ga čini logičnim i praktičnim izborom. Ovi kupci uglavnom biraju stanove u srednjem i nižem cenovnom rangu, od 1,5 do 4 miliona bahta, pa njihova potražnja pre svega podržava tržište studija i jednosobnih stanova, bez pritiska na vrh tržišta.
Američki kupci beleže rast od 23,8%, što se poklapa sa reputacijom Čang Maja kao jednog od top pet svetskih gradova za digitalne nomade, prema rangiranju platforme Nomad List.
Evropski kupci dodatno diversifikuju tržište: italijanski kupci zabeležili su rast od čak 200% (doduše, sa niske početne osnove), a holandski kupci 50%. Za nekog ko prati tržišta nekretnina iz Srbije, ovakva slika je poznata, jer i mnoga evropska tržišta prolaze kroz sličnu diversifikaciju kupaca nakon perioda dominacije jedne nacionalnosti.
Zašto kineski kupci povlače se sa ovog tržišta?
Nekoliko faktora deluje istovremeno. Usporavanje kineske ekonomije ograničava odliv kapitala iz zemlje. Pekinška vlada je pooštrila kontrolu deviznih transakcija, što komplikuje prekogranično plaćanje. Uz to, kineski kupci sve više preusmeravaju pažnju na Bangkok i Pataju, gde je infrastruktura razvijenija, a letovi praktičniji. Ipak, važno je naglasiti: Kina i dalje ostaje vodeća pojedinačna nacionalnost među stranim kupcima u Čang Maju, samo što njena dominacija postepeno slabi.
Da li je Čang Maj bezbedan izbor za kupovinu 2026. godine?
Sa pravne strane, kupovina stana u vlasništvu (freehold) kao stranac u Čang Maju ne razlikuje se od kupovine u Fuketu ili Bangkoku. Isti Zakon o kondominijumima važi na celoj teritoriji Tajlanda. Glavni rizik nije pravne, već tržišne prirode: likvidnost je ovde manja nego u Fuketu, a preprodaja može potrajati duže. Zato je izbor projekta na lokaciji sa dokazanom, dugoročnom potražnjom ključan korak pre bilo kakve odluke.
Koje lokacije u Čang Maju su najzanimljivije za ulaganje?
Tri zone privlače najveći deo potražnje:
- Nimmanhemin funkcioniše kao neka vrsta lokalnog Sukhumvit-a, sa kafeima, koradnim prostorima i mladom populacijom stanara
- Stari grad (Old City) privlači potražnju za kratkoročnim izdavanjem, prevashodno turistima
- Okolina Univerziteta Čang Maj obezbeđuje stabilan priliv studenata i profesora kao dugoročnih zakupaca
Koliki prinos mogu da očekuju investitori?
Dugoročno izdavanje u centralnim delovima Čang Maja (Nimman, Stari grad) donosi, prema proceni lokalnog tržišta, prinos od 5 do 7% godišnje. Kratkoročno izdavanje preko onlajn platformi za rezervacije može doneti 8 do 10% tokom sezone vrhunca, od novembra do februara, ali zahteva aktivno upravljanje i licencu za hotelsko poslovanje.
Čang Maj naspram Fuketa: koje tržište bira investitor iz Srbije?
Ovo su suštinski različita tržišta i ne treba ih posmatrati kao konkurenciju, već kao dopunu jedno drugom. Fuket je odmarališno tržište sa izraženim sezonskim oscilacijama i premium cenama, gde strani kupci već čine 67% svih kupovina stanova u zonama Bang Tao i Cherng Talay u prvoj polovini 2026. godine, prema podacima Nation Thailand. Čang Maj je, s druge strane, urbano tržište sa stabilnijom potražnjom tokom cele godine i znatno nižim ulaznim pragom.
Prosečne cene stanova u Čang Maju kreću se od 50.000 do 80.000 bahta po kvadratnom metru, dok uporedivi stanovi u Fuketu koštaju od 120.000 do 200.000 bahta po kvadratu, dakle 2 do 3 puta više. Za investitora koji tek ulazi na tajlandsko tržište ili želi da diversifikuje portfolio, kombinacija oba tržišta smanjuje koncentraciju rizika.
Koje zakonske i poreske obaveze važe za strane vlasnike?
Strancima je po tajlandskom zakonu dozvoljeno da poseduju do 49% prodajne površine u kondominijumu pod vlasničkim pravom (freehold), a to pravilo se primenjuje jednako na sve nacionalnosti, uključujući i državljane Srbije.
Poreski sistem je jedinstven na celoj teritoriji Tajlanda. Prilikom kupovine plaća se naknada za prenos vlasništva (2% od procenjene vrednosti nekretnine, obično podeljeno između kupca i prodavca), taksa na dokumentaciju od 0,5%, kao i porez na kapitalnu dobit prilikom kasnije prodaje. Godišnji porez na stambene jedinice je minimalan.
Za samu kupovinu neophodno je lično prisustvo, barem prilikom potpisivanja ugovora u lokalnom zemljišnom uredu (land department). Ako planirate obilazak nekretnina, isplati se unapred organizovati let, bilo preko Bangkoka, bilo direktnom linijom sa nekog od većih azijskih čvorišta.
Šta diversifikacija kupaca znači za dugoročnu strategiju?
Tržište koje zavisi od jedne jedine nacionalnosti kupaca je krhko. Svaka promena politike ili ekonomske situacije u toj zemlji može preko noći da uguši potražnju. Pojava kupaca iz Mjanmara, SAD-a i Evrope stvara otporniju strukturu potražnje, što srednjoročno podržava i cene i likvidnost tržišta.
Promena profila kupaca u Čang Maju nije samo statistički podatak, već signal da tržište sazreva i postaje raznovrsnije. Za investitore spremne da pogledaju dalje od Fuketa i Pataje, severna prestonica Tajlanda nudi niži ulazni prag, rastuću diversifikaciju potražnje i prinose od izdavanja koji su konkurentni južnim odmarališnim tržištima. Ključ uspeha ostaje isti kao i svuda: birati lokacije sa dokazanom potražnjom i projekte proverenih investitora. Naš tim u Nekretnine na Tajlandu prati ova kretanja i može pomoći da procenite da li Čang Maj ima smisla u vašem portfoliju.
Izvor: Money & Banking Magazine