Ako pratite tržište nekretnina na Tajlandu samo kroz apartmane u Bang Tao ili vile na Pattaya plaži, promašili ste jedan od najzanimljivijih trendova poslednjih godina. Dok se srpski investitori tradicionalno fokusiraju na turističke destinacije, u pozadini se odvija tiha revolucija: Tajland postaje regionalni centar za data centre, a to direktno podiže vrednost industrijskog zemljišta i hala u Istočnom ekonomskom koridoru.
Kratak odgovor: šta se tačno dešava
Tajland je ušao u fazu ubrzanog rasta digitalne infrastrukture, a to se najbrže oseti na tržištu industrijskih nekretnina. Kompanija WHAUP je u prvom kvartalu 2026. objavila skok profita od 35%, što je samo signal daleko veće promene koja dolazi. Izvršni direktor WHAUP-a, Akarin, javno je pozvao vladu da ubrza propise za direktne ugovore o kupovini električne energije (PPA), upozoravajući da bez njih sektor ide pravo u kapacitetni zid.
Za investitore koji već razmišljaju o nekretninama na Tajlandu, poruka je jasna: industrijske zone i tehnološki parkovi ulaze u fazu ubrzanog rasta vrednosti, a oni koji na vreme razumeju mehanizam iza toga imaju realnu prednost.
Šest činjenica koje treba da znate odmah
- Potražnja za data centrima u Tajlandu raste dvocifrenim tempom, što pokreće izgradnju novih tehnoloških parkova i unapređenje postojećih industrijskih zona
- WHAUP je prijavio rast profita od 35% u prvom kvartalu 2026, što odražava realan kapital koji ulazi u infrastrukturu data centara
- Direktni PPA ugovori bi omogućili data centrima da kupuju čistu energiju direktno od proizvođača, bez državnog distributera kao posrednika; njihovo legalizovanje je kritično za rast sektora
- Industrijske i tehnološke nekretnine blizu transformatorskih stanica i optičkih koridora već rastu 10-15% godišnje, prema tržišnim procenama
- Istočni ekonomski koridor (EEC), koji obuhvata Chonburi, Rayong i Chachoengsao, glavna je vruća zona za nove projekte
- Ukupno najavljene investicije u data centre na Tajlandu premašile su 5 milijardi dolara početkom 2026, čime zemlja postaje najbrže rastuće tržište digitalne infrastrukture u ASEAN-u
Koliko je tržište zaista veliko?
Ovde brojke pomažu da se stvori realna slika. Tajland je po veličini tržišta data centara treći u ASEAN-u, iza Singapura i Indonezije. Structure Research projektuje da će se nacionalni kapacitet dupliramo do 2027. godine.
Prema Thailand Data Centre Association, nacionalni kapacitet treba da poraste sa oko 1.400 MW u 2026. na približno 3.700 MW do 2030. godine, što je stopa rasta od skoro 27% godišnje (CAGR).
Istočni ekonomski koridor apsorbuje najveći deo novih investicija. Odbor za investicije (BOI) nudi poreske olakšice do 13 godina za kvalifikovane projekte u ovoj zoni. Google, Amazon Web Services i Microsoft su već najavili ili sprovode cloud i infrastrukturne projekte na Tajlandu, a samo Microsoft je uložio blizu 1 milijarde dolara.
Šta se dešava sa cenama zemljišta i zakupninama
Za investitore je ovo suština priče. Prema CBRE Thailand, zakupnine za Klasu A industrijskih prostora u Chonburiju i Rayongu porasle su 12% u poslednjih 12 meseci.
Zemljište u blizini EGAT transformatorskih stanica, u radijusu od 20 km u provinciji Chonburi, poskupelo je 18-22% tokom dve godine, dok je šire industrijsko zemljište u Chonburiju i Rayongu skočilo 25-40% u istom periodu.
Jedan hyperscale data centar troši između 30 i 100 MW energije, što je poredivo sa potrošnjom malog grada, i košta 200-500 miliona bahta godišnje samo za struju. To objašnjava zašto je pristup jeftinoj energiji egzistencijalno pitanje za ovaj sektor, i zašto WHAUP toliko insistira na direktnim PPA ugovorima.
Zašto su PPA ugovori toliko važni
Trenutno tajlandski zakon ne dozvoljava operatorima da potpisuju ugovore direktno sa nezavisnim proizvođačima solarne i vetro energije, već ih primorava da se oslanjaju na državnu mrežu po manje konkurentnim cenama. Zatvaranje te praznine je tačno ono za šta se WHAUP zalaže.
Ako Bangkok finalizuje PPA regulativu tokom 2026. godine, priliv kapitala u industrijske zone će se dodatno ubrzati. Data centrima nije potrebna samo energija, potrebne su im serverske hale, sistemi hlađenja, kancelarijski prostori za osoblje i logistički prostor za opremu. Svaki veći projekat generiše potražnju za 15.000 do 50.000 kvadratnih metara zgrada i pratece infrastrukture.
Da li je ovo alternativa apartmanu u Phuketu?
Za investitore navikle na resort nekretnine u Phuketu ili Pattayi, ovo je potpuno druga vrsta ulaganja. Prinosi od zakupa u industrijskim tehnološkim parkovima kreću se 7-9% godišnje u bahtima, što je primetno više od 4-6% koje tipično donose resort apartmani.
Rizik od praznog prostora je manji, ugovori o zakupu traju duže (od 3 do 10 godina), a glavni zakupci su međunarodne tehnološke korporacije, a ne turisti koji iznajmljuju na kratak rok.
Geografija interesovanja se takođe menja. Dok je fokus ranije bio skoncentrisan na obalu, koridor Bangkok-Chonburi-Rayong sada zaslužuje posebnu pažnju. Brza železnička linija koja povezuje tri aerodroma (Don Mueang, Suvarnabhumi i U-Tapao) povezuje ovaj koridor u jedinstvenu ekonomsku zonu.
Šta stranci mogu, a šta ne mogu da kupe
Ovde važe strukturna ograničenja koja svaki srpski investitor mora da razume pre ulaganja. Stranci ne mogu direktno da posjeduju zemljište na Tajlandu, ali mogu u potpunosti da posjeduju zgrade i objekte, i mogu da obezbede dugoročne ugovore o zakupu do 30 godina sa opcijom obnove. Posebni uslovi unutar EEC zone dozvoljavaju stranim investitorima zakup do 49 godina.
Najčešća pitanja
Šta je PPA i zašto je važan za nekretnine?
PPA (Power Purchase Agreement) je direktan ugovor između proizvođača energije i potrošača. Za data centre, pristup jeftinoj čistoj energiji je pitanje opstanka. Bez PPA ugovora, izgradnja novih objekata postaje ekonomski neisplativa, što direktno ograničava potražnju za industrijskim zemljištem i prostorom.
Gde se na Tajlandu grade data centri?
Glavne zone izgradnje su Chonburi, Rayong i Chachoengsao, sve u okviru Istočnog ekonomskog koridora (EEC). Dodatni projekti su u toku i na periferiji Bangkoka, kao i u Nonthaburiju.
Kakav prinos donose industrijske nekretnine?
Prosečni prinosi od zakupa u EEC tehnološkim parkovima iznose 7-9% godišnje u bahtima, što je više od tipičnih resort apartmana, dok ugovori o zakupu traju znatno duže.
Mogu li stranci da ulažu u industrijske nekretnine na Tajlandu?
Da, uz ograničenja. Direktno vlasništvo nad zemljištem nije moguće, ali su dostupni ugovori o zakupu na 30-49 godina, kao i zajednička ulaganja sa tajlandskim partnerima. EEC zone nude fleksibilnije uslove za strane investitore.
Kako bum data centara utiče na stambene nekretnine?
Indirektno, ali značajno. Svaki veći data centar stvara 200-500 radnih mesta za stručno osoblje, koje zatim generiše potražnju za iznajmljivanjem apartmana i kuća u radijusu od 15-30 km od objekta, guranjem cena naviše.
Kada će Tajland usvojiti pravila za direktne PPA ugovore?
Još ne postoji tačan datum. WHAUP i drugi igrači u industriji lobiraju za usvajanje tokom 2026. godine. Kašnjenja će usporiti izgradnju, ali neće preokrenuti širi trend.
Koji su rizici ulaganja u nekretnine povezane sa tehnološkim sektorom?
Ključni rizici uključuju regulatornu neizvesnost oko PPA odobrenja, zavisnost od glavnih zakupaca, fluktuacije vrednosti bahta i ograničenu likvidnost pri prodaji. Industrijska imovina se tipično prodaje sporije nego resort apartmani.
Da li je sada pravi trenutak za kupovinu zemljišta u EEC zoni?
Cene zemljišta su već porasle 18-22% za dve godine u blizini ključnih transformatorskih stanica, i do 25-40% u širim industrijskim zonama. Potencijal za dalji rast postoji, ali ulazak treba planirati samo uz jasno razumevanje pravne strukture ugovora i horizont držanja od najmanje 5 godina.
Zaključak: ovo nije hype, ovo je strukturna promena
Tajlandsko tržište industrijskih i tehnoloških nekretnina nije prolazna moda, već strukturna promena podržana realnim kapitalom najvećih svetskih korporacija, dok vlada aktivno stimuliše sektor kroz poreske olakšice i prioritetne zone. Za investitore spremne da pogledaju dalje od poznatog resort formata, ovo je jedna od najperspektivnijih niša u regionu, a naš tim u Nekretninama na Tajlandu redovno pratimo ove trendove za klijente koji traže diversifikaciju portfolija.
Izvor: Bangkok Post
Spremni da uložite na Tajlandu? Naši stručnjaci će vam pomoći da pronađete idealnu nekretninu.