Ako ste ikada šetali centrom Bangkoka i primetili usamljenu bananinu plantažu nasred parcele vredne desetine miliona bahta, okruženu neboderima i tržnim centrima, niste videli slučajnost. To je bio jedan od najpoznatijih trikova u tajlandskom nekretninskom biznisu, a sada mu dolazi kraj.
Vlasnici skupih parcela u samom centru Bangkoka godinama su sadili nekoliko redova bananinih stabala, limunske trave ili kokosovih palmi, a zatim registrovali zemljište kao poljoprivredno. Taj potez im je omogućavao da plaćaju porez po stopi i do deset puta nižoj od stvarne tržišne vrednosti nekretnine. Gradska uprava Bangkoka (BMA) sada je zvanično pokrenula proceduru da tu rupu u zakonu zatvori, a posledice će osetiti svi koji poseduju ili planiraju da poseduju zemljište u tajlandskoj prestonici, uključujući i investitore koji zemljište drže preko tajlandskih kompanija.
Kratak odgovor za one koji žure
Bangkok podiže poreze na zemljište koje je formalno vođeno kao poljoprivredno, iako se nalazi u samom gradskom jezgru. Poljoprivredne parcele danas plaćaju samo 0,01-0,1% procenjene vrednosti, dok komercijalno zemljište plaća 0,3-0,7% (podaci Poreske uprave Tajlanda). Prema predlogu, osnovna poljoprivredna stopa rasla bi sa oko 0,01% (do 0,10%) na 0,03-0,12%, što znači da bi se početni porez otprilike utrostručio, sa oko 100 bahta na 300 bahta po milionu bahta vrednosti zemljišta (Nation Thailand). Pune primene se očekuju od fiskalne 2027. godine.
Koliko se zapravo štedelo na 'bananinom triku'
Uštede zahvaljujući ovoj rupi u propisima bile su ozbiljne, ne kozmetičke. Na parceli vrednoj 100 miliona bahta, vlasnik je godišnje uštedeo između 500.000 i 700.000 bahta, samo zahvaljujući promeni klasifikacije zemljišta iz komercijalne u poljoprivrednu. Na parceli vrednoj 200 miliona bahta, razlika je prelazila milion bahta godišnje. Nije čudo što se, prema tržišnim procenama, u vrhunskim lokacijama Bangkoka nalaze stotine parcela veličine od 1 do 20 raija koje su formalno registrovane kao poljoprivredno zemljište, iako se u praksi radi o praznom gradskom placu koji čeka razvoj ili prodaju.
Zakonski okvir: šta se tačno menja
Osnovu čitavog sistema čini Zakon o porezu na zemljište i zgrade iz 2019. godine (B.E. 2562), koji je stupio na snagu 2020. i uveo četiri kategorije poreskih stopa: stambenu, poljoprivrednu, komercijalnu i praznu (neizgrađenu) zemlju. Poljoprivredna kategorija oduvek je nosila najnižu stopu, počevši od 0,01% za parcele vrednosti do 75 miliona bahta, dok komercijalne stope kreću od 0,3% i progresivno rastu sa vrednošću nekretnine.
BMA sada ne samo da predlaže više stope, već i pooštrava kontrolu: zemljište registrovano kao poljoprivredno moraće da se stvarno koristi za komercijalnu poljoprivrednu proizvodnju, a ne za simboličnu, 'sablasnu' setvu čija je jedina svrha bila poreska optimizacija (Bangkok Post).
Zašto je ovo pitanje ozbiljno za gradski budžet
BMA direktno naplaćuje porez na zemljište i ima snažan finansijski motiv da poveća prihode - cilj naplate za 2025. godinu iznosio je 37 milijardi bahta. Kada se tome doda podatak da su procenjene vrednosti zemljišta na Sukhumvitu, između soija 1 i 63, dostigle 800.000 do 1.500.000 bahta po kvadratnom va (prema revalorizaciji Ministarstva finansija za period 2024-2027), jasno je zašto grad želi da zatvori ovu rupu što pre.
Zanimljivo je i da je rastući poreski pritisak na neizgrađeno zemljište već pokrenuo tržište: ponuda parcela spremnih za izgradnju porasla je za 12-15% u periodu 2024-2025, prema podacima agencije AREA (Agency for Real Estate Affairs).
Ko su vlasnici na udaru i gde se nalaze te parcele
Najviše će osetiti promenu vlasnici praznih i 'lažno poljoprivrednih' parcela u delovima grada kao što su Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit i Ratchadamri, dakle tačno u onim četvrtima gde je razlika između poljoprivredne i komercijalne stope decenijama donosila najveću korist 'optimizatorima' poreza.
Važno je naglasiti da strani državljani ne mogu direktno da poseduju zemljište na Tajlandu (Zakon o zemljištu, član 86). Promene prvenstveno pogađaju one koji zemljište drže preko tajlandskih kompanija ili dugoročnog zakupa, a to je model koji koristi veliki broj stranih investitora, uključujući i Srbe koji ulažu u nekretnine u Tajlandu.
Šta ovo znači za cene zemljišta i tržište nekretnina
Efekat će verovatno biti dvosmeran. Kratkoročno, deo vlasnika će odlučiti da parcele izbaci na prodaju, što može privremeno omekšati cene ili usporiti njihov rast u centralnim zonama. Srednjoročno, veća aktivnost u razvoju zemljišta trebalo bi da poveća ponudu stambenog i komercijalnog prostora, što dugoročno stabilizuje tržište i, potencijalno, koristi kupcima kroz veći izbor i konkurentnije cene.
Za nas kod Nekretnine na Tajlandu ovo je znak da tržište postaje transparentnije: investitori koji biraju imovinu na osnovu realnog prinosa, a ne na osnovu poreskih trikova, dobijaju jasniju sliku o pravoj vrednosti zemljišta.
Da li treba očekivati masovnu rasprodaju zemljišta
Masovna rasprodaja nije verovatan scenario. Veliki vlasnici zemljišta, poput Krunske imovinske uprave (Crown Property Bureau) i porodica Sirivadhanabhakdi i Chirathivat, vode dugoročne strategije i neće rasprodavati imovinu zbog poreskog povećanja od nekoliko stotina hiljada bahta. Manji i srednji vlasnici koji drže zemljište spekulativno, s druge strane, mogli bi početi da izlaze sa tržišta u narednim godinama.
Izvor: Nation Thailand
Ova promena poreske politike u Bangkoku nije šok za sistem, već njegova normalizacija. Grad jednostavno usklađuje pravila sa stvarnim načinom korišćenja zemljišta. Za investitore koji biraju imovinu na osnovu realnih prinosa, a ne spekulativnih struktura, ovo je pozitivan signal: tržište postaje transparentnije i predvidljivije.
Spremni ste da uložite u nekretnine na Tajlandu? Naš tim stoji na raspolaganju da vam pomogne da pronađete pravu priliku.