Broj koji zaslužuje pažnju: 38,18 milijardi bahta
Zamislite da je developer već naplatio depozite za tri godine unapred, a da još nije predao ni polovinu tih stanova. To je, u praksi, situacija u kojoj se nalazi AssetWise, jedan od developera na tajlandskoj berzi (SET) čiji poslovi u ovom ciklusu tajlandskog tržišta nekretnina rastu, dok mnogi konkurenti stagniraju ili se gase.
Njihov zaostatak, takozvani backlog, iznosi 38,18 milijardi bahta u potpisanim ugovorima o kupoprodaji koji još nisu realizovani kroz prenos vlasništva. Po kursu od otprilike 32,5 bahta za dolar, to je oko 1,17 milijardi dolara budućeg prihoda koji je već ugovorno zaključan, samo čeka da se stanovi izgrade i predaju.
Za kupca iz Srbije ili regiona koji razmatra apartman na Phuketu, ovaj broj nije apstraktna statistika sa berze. On direktno govori o tome koliko je tražnja jaka, gde se ta tražnja koncentriše i, što je najvažnije, koliko je realno očekivati da će projekat biti završen na vreme.
Prihod raste 57%, ali ne zbog nove prodaje
U prvoj polovini godine AssetWise je prijavio prihod od 5,69 milijardi bahta, što je rast od 57% u odnosu na isti period prošle godine. Ovde treba biti precizan: taj skok nije posledica nove prodaje, već predaje već prodatih jedinica.
Po tajlandskim računovodstvenim pravilima, prihod se knjiži tek u trenutku prenosa vlasništva u Zemljišnom zavodu (Land Department), a ne u trenutku potpisivanja ugovora. To znači da brojka od 5,69 milijardi bahta odražava stanove ugovorene i građene pre dve do tri godine, dok zaostatak od 38,18 milijardi bahta pokazuje šta dolazi u budućnosti.
Razmak između te dve brojke je gotovo tri puta veći backlog u odnosu na godišnji prihod, što praktično znači da je nekoliko godina budućeg prihoda već obezbeđeno unapred, pod uslovom da se svi ugovori realizuju do kraja.
Zašto baš Phuket, i zašto baš sada
Glavni pokretači druge polovine godine, prema samoj kompaniji, biće predaje jedinica u Bangkoku i na Phuketu. Unutar kombinovanog portfolija ASW i Rhom Bho Property pod brendom The Title, vrednog 47,4 milijarde bahta, Phuket čini 57% porudžbina, što developeru daje vidljivost prihoda sve do 2028. godine.
Ovo nije slučajnost. Tajlandska centralna banka drži strogu hipotekarnu politiku za domaće kupce, a tražnja za masovnim stanovanjem na lokalnom tržištu je omlitavila. Taj jaz najčešće popunjava strani kapital, i tačno to se vidi na Phuketu.
Ono što je zanimljivo: ostrvo je prestalo da bude tržište jeftinih studija za kratkoročni turistički rental. Kupac koji danas dolazi sa budžetom od 8 do 15 miliona bahta ne bira kvadraturu, nego operativnu strukturu, ko upravlja iznajmljivanjem, kakva je popunjenost u sezoni mrtve sezone, ko plaća zamenu opreme i kako se deli prihod između vlasnika i operatera.
Brend je, u ovom kontekstu, način da se rizik upravljanja prebaci na profesionalnog operatera. To objašnjava premiju u ceni. Objašnjava i zašto zaostatak najbrže raste baš kod developera koji su na ostrvo došli sa spremnim operativnim modelom, a ne samo sa kulom pored plaže.
Postoji i manje prijatan razlog. Kupac iz Rusije, Kazahstana ili Kine često ne može lično da nadgleda gradnju i poslovanje na daljinu. Brendirani projekat sa developerom koji je na berzi je, u suštini, kupovina javno dostupnog finansijskog izveštavanja, a ne samo paketa enterijerskog dizajna.
Koliko je realan prinos na brendirane stanove
Ovde stižemo do dela koji marketing brošure retko naglašavaju. Tržišne procene pokazuju da brendirane rezidencije na Phuketu koštaju premiju od otprilike 20-35% u odnosu na sličnu nebrendiranu ponudu na istoj lokaciji.
Problem je što se ta premija ne prenosi dobro na sekundarnu prodaju. Prvi kupac plati 20-35% više za menadžment kompaniju i lobi, ali kupac koji preuzima taj stan pet godina kasnije gleda cenu po kvadratu u tom delu ostrva i stvarni neto prinos iz prethodne godine. Ako se pokaže da je realni neto povraćaj 4-5%, umesto obećanih 7-8% iz brošure, premija jednostavno isparava.
Razlika se skoro uvek javlja na istom mestu: oglašeni procenti se računaju na bruto prihod uz optimističnu popunjenost, a vlasnik na kraju dobija iznos nakon komisije operatera, računa za struju i vodu, doprinosa u fond za održavanje (sinking fund), poreza i praznog perioda tokom kišne sezone od maja do oktobra.
Realniji okvir, prema tržišnim procenama: neto prinos na brendirane stanove na Phuketu, nakon svih troškova upravljanja i poreza, obično se kreće u rasponu 4-6% godišnje. Brojke od 8-10% koje se pojavljuju u marketinškim materijalima su po pravilu bruto i računate na optimističnoj popunjenosti.
Šta zaostatak NE garantuje
Ovo je deo koji treba glasno reći: veliki backlog nije garancija da će zgrada biti završena.
Tajland nema mehanizam poznat nekim stranim kupcima, poput blokiranog escrow računa u koji se sredstva uplaćuju i drže do kompletiranja gradnje. Uplate iz ugovora idu direktno developeru i finansiraju tekuću gradnju. Jedina realna zaštita je finansijska stabilnost developera, njegova istorija završenih projekata i struktura samog ugovora o kupoprodaji. Zato javno finansijsko izveštavanje, kakvo imaju developeri na berzi, ima praktičnu, ne samo reputacionu vrednost.
Drugi problem: zapadna obala Phuketa se gusto gradi. Bang Tao, Layan i Kamala svaka apsorbuju po nekoliko velikih talasa novih jedinica, a konkurencija za istu grupu zakupaca će se pojačati dok se današnji backlog pretvori u završene zgrade.
Treće, deo ugovora propadne u fazi odobravanja transfera novca (FET obrazac) i konačne isplate. Backlog od 38,18 milijardi bahta je signal tražnje i likvidnosti, ali nije zakonska garancija, i ne treba ga tako tretirati.
Pravni okvir koji svaki strani kupac mora znati
Strani kupac može da poseduje fee simple (vlasništvo bez ograničenja, freehold) samo u okviru 49% prodajne površine bilo koje zgrade sa apartmanima na Tajlandu, uključujući i brendirane projekte. Preostalih 51% dostupno je strancima samo putem zakupa (leasehold), tipično na 30 godina sa mogućnošću produženja.
Novac stranog kupca mora stići iz stranstva u strane valuti i biti konvertovan u bahte unutar Tajlanda; banka izdaje Foreign Exchange Transaction (FET) obrazac, bez kojeg Zemljišni zavod neće registrovati freehold vlasništvo. Ovo je administrativni detalj koji zna da zaustavi transakciju u zadnjem trenutku, pa ga treba rešiti pre uplate depozita, ne posle.
Naš stav: za koga se ovo isplati, a za koga ne
Ako je budžet ispod 5-6 miliona bahta, brendirani Phuket vam vrlo verovatno nije prava opcija. Na tom nivou cene premija brenda pojede prinos, a konkurisali biste sa stotinama sličnih studija. U tom segmentu ima više smisla razmišljati o stanovima u Bangkoku blizu BTS i MRT stanica, gde stanari žive celu godinu, ne samo četiri meseca.
U segmentu iznad 8 miliona bahta, logika se okreće. Tu bismo birali projekat na osnovu nekoliko provernih kriterijuma: developer je na berzi i objavljuje svoj backlog, operater već upravlja nekretninama na ostrvu sa realnim (ne projektovanim) podacima o popunjenosti, i ugovor o zakupu ne obećava garantovani prinos iznad 6% (takva obećanja su skoro uvek nadoknađena naduvanom ulaznom cenom).
Jedan korak koji mnogi kupci preskoče: posetite ostrvo u niskoj sezoni, ne u februaru. Jul ili septembar pokazuju stvarnu popunjenost plaže i saobraćaja na putevima mnogo iskrenije nego vrhunac turističke sezone.
Čekanje na opšti pad cena na celom ostrvu je loša strategija za svakog kome je nekretnina potrebna da odgovara konkretnom modelu izdavanja. Cene na primarnom tržištu zapadne obale su podržane cenom zemljišta i neće naglo pasti u celini, verovatnije je da će jaki projekti sa funkcionalnim operaterom drži cenu, dok slabiji počnu da nude popuste i planove otplate na rate.
Često postavljana pitanja
Šta tačno znači 'backlog' developera i zašto je važan?
To je ukupna vrednost potpisanih ugovora o kupoprodaji za jedinice koje još nisu prenete kupcima. Novac se knjiži kao prihod tek u trenutku prenosa vlasništva u Zemljišnom zavodu. Backlog od 38,18 milijardi bahta naspram polugodišnjeg prihoda od 5,69 milijardi bahta znači da je nekoliko godina budućeg prihoda već obezbeđeno, ali ne i garantovano.
Da li rastući backlog garantuje da će zgrada biti završena?
Ne. To je snažan pozitivan signal tražnje i likvidnosti, ali nije pravna garancija. Kupac treba da provери istoriju developera u završavanju projekata, njegove finansijske izveštaje i uslove ugovora, uključujući penale za kasnu predaju.
Može li stranac da kupi brendirani stan na Phuketu kao freehold vlasništvo?
Da, u okviru kvote od 49% prodajne površine zgrade. Preostalih 51% dostupno je strancima samo putem zakupa (leasehold), tipično na 30 godina sa mogućnošću produženja. Kvotu treba provериti pre uplate depozita, jer se u popularnim projektima brzo popunjava.
Koliki je realan prinos na brendirane stanove na Phuketu?
Tržišne procene pokazuju neto prinos, nakon naknada menadžment kompanije, komunalnih troškova i poreza, tipično u rasponu od 4-6% godišnje. Brojke od 8-10% u marketinškim materijalima su po pravilu bruto procene bazirane na optimističnoj popunjenosti.
Kako pravilno preneti novac za kupovinu nekretnine na Tajlandu?
Sredstva moraju stići iz stranstva u strane valuti, na ime kupca, i biti konvertovana u bahte unutar tajlandske banke. Banka izdaje FET obrazac koji potvrđuje poreklo sredstava; bez njega registracija freehold vlasništva za stranca nije moguća.
Izvor: Dzen (hatamatata)