Ako ste kupili vilu na Puketu preko tajlandske kompanije pre pet ili deset godina, misleći da je priča gotova onog trenutka kada je ugovor overen, maj 2026. vam poručuje suprotno. Tajlandski Department of Lands je tog meseca poslao tri cirkularna naloga, obeležena kao 'najhitnije', svim pokrajinskim katastarskim kancelarijama. Rezultat: kupci u Čonburiju i na Puketu su na šalteru za registraciju počeli da dobijaju pitanja koja ranije niko nije postavljao. Odakle tajlandskom akcionaru novac, čime se bavi, zašto je udeo plaćen u kešu.
Odgovor na pitanje koje najviše zanima vlasnike nekretnina glasi ovako: prag za dublju proveru je keš isplata od 2 miliona bahta ili više, ili nekretnina procenjena na preko 5 miliona bahta. Iznad te linije, kancelarija sada istražuje poreklo novca, prihode i zaposlenje svih uključenih u transakciju, a provera se odnosi i na stare vlasničke strukture, ne samo na nove kupovine.
Šta se tačno promenilo u maju 2026?
Sam zakon nije dirnut. Stranci i dalje ne mogu direktno da vlasu zemljište u Tajlandu, a tajlandska kompanija sa većinskim tajlandskim vlasništvom to tehnički i dalje može. Promenila se verifikacija. Katastarske kancelarije su sada obavezne da ukrste podatke firme sa bazom Department of Business Development (DBD), zatraže finansijsku dokumentaciju i organizuju terenske posete.
Ovo nije nova ideja, samo je prvi put sprovodiva. Ministarstvo unutrašnjih poslova je još 2006. pokušalo da zatvori ovu rupu, naloživši službenicima da posebno prate tajlandske akcionare sa minimalnim prihodima i firme osnovane neposredno pred kupovinu zemljišta. Ono što je propalo tada, i što je najzanimljiviji deo cele priče, jeste da su instrukcije postojale, ali alati za proveru nisu. Pokrajinska kancelarija je videla fasciklu papira, ne povezanu bazu podataka. Cirkulari iz 2026. konačno menjaju baš tu infrastrukturu: sada je moguće provideti ko je stvarno uplatio registrovani kapital, i poslati nekog da provери da li tajlandski direktor zaista živi na toj adresi.
Zašto je šema uopšte postojala: kratka istorija nominalnog vlasništva
Šema koja je danas pod mikroskopom starija je od većine njenih trenutnih korisnika. Nastala je u drugoj polovini devedesetih, nakon azijske finansijske krize, kada je Tajland otvorio tržište nekretnina strancima, ali nikada nije dirao Zakon o zemljištu (Land Code). Stranci su dobili pravo na vlasništvo condo jedinica i zakupe, dok je zemljište ostalo izuzeto.
Tržište je reagovalo na svoj način: tajlandska kompanija u kojoj 51% udela formalno drži tajlandski državljanin, dok stvarnu kontrolu ima strani investitor kroz preferencijalne akcije sa dodatnim glasačkim pravima, ugovore o zalozi udela i punomoćja. Cele ulice vila na Koh Samuiju, u Hua Hinu i na zapadnoj obali Puketa strukturirane su na ovaj način.
Koje kompanije se sada smatraju 'visoko rizičnim'?
Kompanije sa stranim učešćem u kapitalu, vlasništvu ili kontroli iznad definisanih pragova bivaju označene kao visoko rizične i prolaze dublju proveru: registar akcionara, DBD prijave, finansijska dokumentacija, ugovori i fizička inspekcija na terenu.
Department izričito navodi da oznaka 'visoko rizično' predstavlja alat za skrining, a ne dokaz krivice. Kompanija koja se nađe na listi nije automatski osumnjičena. To je bitna nijansa, jer je jasno da postoje kompanije koje prolaze proveru bez problema: firma sa stvarnim poslovanjem, realnim tajlandskim partnerima, uplaćenim kapitalom i urednim finansijskim izveštajima godinama unazad, ta prolazi. Kvaka je da takva firma košta pravi novac i zahteva stvaran posao iza sebe, ne fiktivnu strukturu.
Zasebno, prema izveštajima industrije o kampanji iz 2026, više od 46.000 kompanija sa stranim učešćem trenutno je pod revizijom na nacionalnom nivou zbog sumnje na nominalne strukture, uključujući hiljade firmi na Puketu, Koh Samuiju, Koh Phanganu i Krabiju.
Koje kazne prete nominalnim akcionarima i strancima?
Nominalno vlasništvo ostaje krivično delo po Zakonu o strancima u poslovanju (Foreign Business Act), sa kaznama od 100.000 do 1 milion bahta i do tri godine zatvora, i za stranog kupca i za tajlandskog državljanina koji pristane da bude frontalni akcionar. Baš zbog toga je pronalaženje nekoga voljnog da preuzme tu ulogu postalo skuplje i teže.
Zakon o zemljištu takođe dozvoljava vlastima da naloži prodaju nezakonito stečenog zemljišta u određenom roku, a ako se to ne ispuni, da prinudno organizuje prodaju. U praksi, tržište nije videlo masovne konfiskacije, i ne bih ih očekivao ni sada - politički je preskupo za zemlju u kojoj strani kupci čine značajan deo tražnje u turističkim provincijama. Realniji ishod je tiši i neprijatniji: preprodaja koja se zaglavi mesecima dok visoko rizična struktura prolazi kroz reviziju, sa popustom na cenu koji raste dok kupac čeka.
Koje su realne alternative kompaniji: lizing ili condo?
Ovo je trenutak da kažem šta bih ja preporučio, uz jasnu ogradu. Ako birate između tajlandske kompanije i registrovanog dugoročnog zakupa za kuću sa zemljištem, uzmite zakup. Registrovani 30-godišnji leasehold, upisan u katastru na poleđini chanote titule, nosi slabija prava, ali ne propada pod revizijom i ne pretvara vas u subjekta krivičnog postupka.
Condo jedinica u okviru 49% kvote za strano vlasništvo ostaje jedini oblik potpunog vlasništva (freehold) dostupan strancima, i dalje je najdosadnija, i najsigurnija, opcija na stolu.
Postoji i jasan izuzetak gde ništa od ovoga nije relevantno: budžet od 5-6 miliona bahta za završenu condo jedinicu. Tu nema kompanije, nema nominalnog vlasnika, nema praga za proveru porekla novca po proceni vrednosti - jednostavno nema šta da se strukturira. Za nekog ko traži jasnu, brzu investiciju bez pravnih rizika, ovo je scenario koji tim Nekretnine na Tajlandu najčešće preporučuje klijentima koji žele mir, a ne komplikovanu vlasničku strukturu.
Šta ne funkcioniše više, i dva uobičajena mita koja padaju
Prvo što prestaje da funkcioniše je 'paket' kompanija sklopljena nedelju dana pred zatvaranje posla, sa tri tajlandska akcionara čiji finansijski podaci ne pokazuju nikakav prihod ni aktivnost na računu. To je bio klasičan trik, i sada je prvi na nišanu.
Drugi mit koji pada jeste uverenje da pismo tajlandskog supružnika, kojim se potvrđuje da je novac lične prirode, trajno zatvara slučaj. Ono rešava jednu konkretnu registraciju, ali ne štiti celu strukturu od dalje provere ako se zemljište vodi na kompaniju, a ne lično na nju.
Šta da uradite ako već imate vilu preko tajlandske kompanije?
Počnite od revizije: ko su akcionari, kako je kapital uplaćen, i postoji li stvarno izveštavanje i aktivnost firme. Odatle birate između dovođenja kompanije u punu usklađenost ili konverzije u registrovani zakup. Druga opcija je obično jeftinija nego problemi na preprodaji.
Konkretan korak koji možete preduzeti ove nedelje: zatražite DBD izvod za vašu kompaniju i pogledajte tačno šta katastarska kancelarija vidi. Košta minimalno i traje dan, a odluku o restrukturiranju je najbolje donesti mnogo pre nego što poželite da prodate nekretninu.
Još jedna praktična napomena za sve koji ove godine registruju transakciju: prenos titule u katastru zahteva lično prisustvo ili punomoćje strogo sastavljeno po tajlandskoj pravnoj formi, a kancelarije su postale primetno strože po pitanju insistiranja na ličnom prisustvu. Predvidite dva do tri radna dana za red, procenu i bankovni ček kada planirate putovanje.
Izvor: Restate.ru