Zamislite prodavca vile u Rawaiu čiji je portfolio pola u japanskim državnim obveznicama. Pre dve godine te obveznice nisu donosile skoro ništa, ali su bile stabilne. Danas, kad desetogodišnji prinos u Japanu prvi put od 1996. probija 3%, taj prodavac gleda papirni gubitak na hartijama koje je smatrao sigurnim parkiralištem za kapital. I tu, a ne u kursu bata, leži prava veza između dešavanja na obvezničkim tržištima i onoga što se sledećeg meseca dešava u pregovorima za stan u Bang Tao.
Ovo nije apstraktna makroekonomija. Nekretnine na Tajlandu se kupuju kešom, jer strancima bez prebivališta praktično nije dostupna hipoteka na tajlandskom tržištu. Kad je novac skup u razvijenim ekonomijama, to ne diže cenu tajlandskih stanova preko noći, ali menja ponašanje ljudi sa obe strane pregovaračkog stola.
Zašto prinos od 3% u Japanu uopšte nekog zanima na Phuketu
Dvadeset godina je japanski dug bio sinonim za jeftin kapital koji je hranio ulaganja po celoj Aziji. Kad domaći dug u Japanu počne da nosi preko 3%, deo tog kapitala se vraća kući, jer sada konkuriše stvarnom prinosu, a ne nuli. To znači da prekogranično ulaganje u azijske nekretnine i akcije mora da se opravda u odnosu na realnu alternativu, ne u odnosu na skoro besplatan novac.
Prema Euronews-u, tržišta trenutno cene 80 do 90 posto šanse da Bank of Japan ponovo podigne kamatu, potencijalno na 1,25% na sastanku u septembru. Japan Times navodi da je ovo prvi put u približno tri decenije da desetogodišnji prinos prelazi 3%, a rast u odnosu na prethodnu godinu iznosi otprilike 1,4 procentna poena.
Šta se dešava sa američkim prinosima i naftom, i zašto je to relevantno
Američki desetogodišnji prinos se približio 4,8%, dvogodišnja obveznica se drži oko 4,41%, a Brent nafta se trguje oko 95 dolara po barelu, sve prema stanju početkom septembra 2026. Uzak razmak između kratkoročnog i dugoročnog prinosa u SAD signalizira da tržišta ne očekuju pad kamata sledećeg kvartala, već da visoke kamate ostaju duže.
Mehanika je jednostavna, čak i neprijatna. Kad bezrizična dolarska stopa plaća 4,8% godišnje, bez zakupaca, bez popravki i bez agencije za upravljanje, svaka nekretnina koja generiše prihod mora da opravda zašto je bolja opcija. Stan na Phuketu koji donosi neto 5-6% godišnje nakon poreza i troškova upravljanja prestaje da bude automatski dobra trgovina za nekog ko razmišlja u dolarima i nema nameru da tu živi.
Ovo i dalje ostaje solidna investicija za nekog sa horizontom od 7 do 10 godina koji računa na rast vrednosti kapitala, ali čist argument prinosa je slabiji nego pre dve godine.
Da li skuplji novac čini stanove na Phuketu jeftinijim za strance
Ovde stiže široko rasprostranjena, ali pogrešna pretpostavka. Uvreženo je mišljenje da rasprodaja obveznica i jak dolar automatski čine tajlandsku imovinu jeftinijom za kupce koji plaćaju u stranoj valuti. Skorašnja istorija to ne potvrđuje.
Bat se često ponaša kao regionalna sigurna valuta, zahvaljujući snažnom tekućem računu, prilivu od turizma i velikom udelu zlata u rezervama. Ta valutna popust jednostavno možda nikad neće doći, i planiranje budžeta oko nje je slaba strategija. Za kupca iz Srbije to praktično znači: budžet treba planirati oko trenutnog kursa, sa marginom, a ne oko prognoze da će bat oslabiti jer dolar jača.
Šta se stvarno menja u pregovorima na sekundarnom tržištu
Evo nešto što se rede glasno kaže: prodavac čiji je kapital delom bio parkiran u dugoročnim obveznicama danas gleda papirni gubitak. Takav prodavac ima dve opcije, pregovara da izbegne materijalizovanje gubitka na drugom mestu, ili povlači oglas i čeka.
Oba scenarija se odvijaju paralelno na sekundarnom tržištu Phuketa, i svaka nekretnina se mora proceniti pojedinačno, ne po prosečnoj ceni po kvadratu u nekom kraju. To je i moj stav: čekanje pada cena na primarnom tržištu, gde troškovi građenja rastu zbog nafte od 95 dolara, nije uvek logično. Ali na sekundarnom tržištu, prostor za pregovore je realniji baš sada, posebno sa prodavcima čiji su portfoliji pogođeni rasprodajom obveznica.
Kupovina resort nekretnine čisto zbog prihoda od izdavanja ima smisla samo tamo gde je popunjenost potkrepljena bar sa dve sezone stvarne rezervacione istorije, a ne developerskom projekcijom. Ako je budžet ispod 150.000 dolara i nekretnina se kupuje pretežno za preprodaju u roku od dve do tri godine, veći deo ove analize se može ostaviti po strani, jer na tom horizontu lokacija i faza izgradnje utiču više od kretanja prinosa u Tokiju.
Vizna pravila Tajlanda vezana za kupovinu stana
Tajlandski program dugoročne vize sada nudi jednogodišnju vizu strancima koji kupe stan vredan bar 3 miliona bata, ili koji iznajmljuju nekretninu za bar 85.000 bata mesečno, prema Bangkok Post-u. Ovo je konkretan pravni prag oko kojeg kupci na Phuketu sada planiraju odluke, uz finansijsku slagalicu opisanu gore.
Home In Phuket beleži da tržište nekretnina na Phuketu u 2026. postaje uravnoteženije i orijentisano na dugoročne investitore, sa rastućom potražnjom za brendiranim rezidencijama i servisiranim vilama od kupaca iz Rusije, Australije, Kine i drugih zemalja.
Šta ako je vaš kapital trenutno zaključan u obveznicama
Zaključavanje papirnog gubitka da bi se finansirao ulazak u nelikvidnu imovinu se retko isplati. Obično je pametnije sačekati da kratkoročni instrumenti dospevaju i onda uložiti oslobođeni keš, umesto da se prodaje obveznica na gubitku samo da bi se ubrzala kupovina stana.
Realan prinos od izdavanja na Phuketu u 2026.
Tržišne procene ukazuju da je neto prinos od 5 do 7 posto godišnje, nakon poreza, troškova upravljanja i održavanja, realan radni okvir. Svaka ponuda koja obećava garantovan prinos preko deset posto zaslužuje pažljivu proveru uslova garancije i finansijske stabilnosti garanta.
Phuket u ovoj slici izgleda kao tržište koje nagrađuje kupce sa kešom u ruci i bez žurbe. Konkurencija od kupaca koji zavise od hipoteke je minimalna po definiciji, a prodavci sa oštećenim obvezničkim portfolijom su primetno spremniji da pregovaraju. Ko planira put radi razgledanja nekretnina sledeće sezone, treba da računa na više od par dana, jer razlika u ceni između uporedivih stanova u Rawaiu i Bang Tau često leži u detaljima koji se vide samo lično, ne na fotografijama.
Izvor: The Japan Times