Ukratko: šta se menja i zašto vas to tiče?
Tajlandsko Ministarstvo finansija (Treasury Department) pokrenulo je sveobuhvatnu reformu katastarskog vrednovanja zemljišta. Cilj je jasan: zvanične cene treba da prate stvarne transakcijske vrednosti na tržištu. Za kupce koji razmatraju ulaganje u Tajland, ovo nije apstraktna birokartska promena, nego direktan uticaj na transfer naknade, godišnji porez i ukupne troškove vlasništva.
Jasno rečeno: ako kupujete nekretninu na Phuketu, u Bangkoku ili na Koh Samuiju pre 2027. godine, možete zaključati transfer naknade po trenutnim, nižim katastarskim stopama. Posle revizije, ti troškovi mogu biti i do 15-30% viši.
Zašto postoji tolika razlika između katastarskih i tržišnih cena?
Katastarske vrednosti u Tajlandu se ažuriraju svakih četiri godine. Poslednji ciklus završen je 2023. godine, a sledeća planirana revizija zakazana je za 2027. godinu. U međuvremenu, tržište nekretnina u turističkim destinacijama raslo je neuporedivo brže nego što su se zvanične procene pratile.
Rezultat? U popularnim odmaralištima, katastarske cene zaostaju za tržištem za 40 do 60%, a u pojedinim delovima Bangkoka ta razlika dostiže i 300%. Konkretno:
- Na koridoru Sukhumvit u Bangkoku, katastarska vrednost zemljišta trenutno iznosi oko 600.000 do 800.000 THB po kvadratnom vahu (4 m²), dok se stvarne transakcije beleže po 1,2 do 2,0 miliona THB po kvadratnom vahu.
- U zoni Bang Tao i Laguna na Phuketu, katastarska vrednost zaostaje za tržišnom i dva do dva i po puta, što je kupcima do sada donosi konkretne uštedine na transfer naknadama.
Takva razlika nije samo statistička zanimljivost. Podsticala je špekulacije i neformalnu optimizaciju poreza. Reforma signalizira da tajlandsko tržište nekretnina dostiže zrelost i da se pravila igre menjaju.
Koji porezi i naknade su pogođeni?
Porez na zemljište i objekte (Land and Building Tax)
Uveden 2020. godine, ovaj porez se obračunava na katastarsku vrednost nekretnine. Stope su:
| Vrsta nekretnine | Poreska stopa |
|---|---|
| Stambene nekretnine | 0,01% godišnje |
| Prazno (neiskorišćeno) zemljište | do 0,70% godišnje |
Svako povećanje katastarske vrednosti automatski povećava godišnji poreski račun. Za investicione nekretnine u premium lokacijama, procena je da bi neto prinos od iznajmljivanja mogao da se smanji za oko 0,1 do 0,3 procentna poena. Na tipičnom bruto prinosu od 5 do 7% godišnje, to je primetno, ali ne i presudan faktor, pod uslovom da se ugradi u finansijske projekcije od početka.
Transfer naknada pri kupovini
Transfer naknada iznosi 2% od više između procenjene i ugovorene cene. Kako katastarske vrednosti budu hvatale korak s tržištem, poreska osnova za transakcije će rasti. Za kupce kondominijuma, ukupni troškovi transakcije mogli bi da porastu za 5 do 15% u odnosu na sadašnji nivo.
Registracija dugoročnih zakupa
Registracija dugoročnog zakupa (uobičajeno 30 godina) nosi naknadu od 1,1% od ukupne zakupnine za ceo period zakupa. Ako Uprava za zemljišne knjige uskladi minimalne referentne zakupnine s novim katastarskim vrednostima, i troškovi registracije će porasti.
Koje lokacije će biti najviše pogođene?
Reforma obuhvata svih 77 provincija Tajlanda, ali najoštriji udar se očekuje tamo gde je jaz između katastarskih i tržišnih vrednosti najveći:
- Phuket - zapadna obala (Patong, Bang Tao, Laguna)
- Pattaya - Jomtien, Pratumnak
- Koh Samui - Chaweng, Bophut
- Bangkok - Sukhumvit, Silom, Sathorn
Manje razvijene provincije, posebno u regionu Isan na severoistoku, neće osetiti gotovo nikakvu promenu.
Veza s obračunom s nominovanim vlasnicima
Ministarstvo finansija nije jedino koje menja pravila. Tajlandske vlasti istovremeno intenzivno pregledaju takozvane nominovane vlasničke strukture, pri čemu su pod lupom hiljade kompanija na Phuketu, u Krabiju, Phang Ngi, Bangkoku i Chiang Maiju. U ovakvim pregledima, zvanično evidentirana vrednost zemljišta postaje centralni podatak.
Drugim rečima: kupci koji koriste zakonite oblike vlasništva, kao što su freehold kondominijumi, dugoročni zakupi ili superficies aranžmani, nalaze se u boljoj poziciji u sistemu s transparentnim katastarskim vrednostima. Jasna tržišna vrednost imovine uklanja dvosmislenosti i jača pravnu sigurnost.
Blog portala Nekretnine na Tajlandu prati oba procesa, jer su medjusobno povezani i zajedno oblikuju sliku tajlandskog tržišta nekretnina u narednim godinama.
Da li treba žuriti s kupovinom pre 2027.?
Zavisi od tipa transakcije i lokacije:
- Kupovina putem tajlandske kompanije ili dugoročni zakup na Phuketu: zaključavanje pre 2027. znači transfer naknade po trenutnim stopama, što može biti materijalna uštedina.
- Freehold kondominijum: kratkoročni finansijski efekat je manji, ali vredi uzeti ga u obzir pri dugoročnim projekcijama vlasništva.
Reforma pokriva samo zemljište. Vrednovanje objekata i građevina sledi zasebnu metodologiju zasnovanu na amortizaciji i nije deo ove inicijative.
Kako proveriti katastarsku vrednost konkretne parcele?
Zvanični podaci su javno dostupni na portalu Ministarstva finansija Tajlanda na adresi treasury.go.th, pretraživi prema broju zemljišnog lista (chanote). Informacije možete dobiti i neposredno od lokalnog ureda Uprave za zemljišne knjige.
Jednom kada budu objavljene ažurirane vrednosti, vlasnici imaju 60 dana da podnesu žalbu Ministarstvu finansija. Uspešne žalbe su u praksi retke, ali su moguće uz nezavisnu procenu licenciranog tajlandskog procenitelja.
Pregled ključnih brojeva
| Parametar | Vrednost |
|---|---|
| Razlika katastarska/tržišna vrednost (odmarališta) | 40-60% |
| Razlika katastarska/tržišna vrednost (Bangkok, Sukhumvit) | do 300% |
| Frekvencija ažuriranja katastarskih vrednosti | svakih 4 godine |
| Sledeća planirana revizija | 2027. |
| Transfer naknada pri kupovini | 2% od više cene |
| Porez za stambene nekretnine | 0,01% godišnje |
| Porez za prazno zemljište | do 0,70% godišnje |
| Naknada za registraciju zakupa | 1,1% od ukupne zakupnine |
| Procenjeno povećanje troškova transakcije (kondominijumi) | 5-15% |
| Procenjeni porast poreske obaveze (naredni ciklus) | 15-30% |
| Rok za žalbu na novu katastarsku vrednost | 60 dana |
| Smanjenje neto prinosa od najma (premium lokacije) | 0,1-0,3 procentna poena |
Izvor: Bangkok Post