Kad god razgovaramo sa klijentima koji planiraju kupovinu na istočnoj obali Tajlanda, pitanje infrastrukture se pojavi već u prvih pet minuta razgovora. I to s razlogom - malo šta menja vrednost nekretnine brže od nove pruge. Tajland sada zatvara poslednju kariku u mreži koja bi trebalo da spoji sva tri međunarodna aerodroma zemlje u jedinstven brzi koridor, a to je promena koju investitori iz regiona Balkana, navikli da prate slične priče oko infrastrukturnih projekata kod kuće, prepoznaju kao klasičan signal za rani ulazak na tržište.
Kratak i konkretan odgovor: Projekat 'Red Line Missing Link' treba da poveže aerodrome Don Mueang (severni Bangkok), Suvarnabhumi (istočno od prestonice) i U-Tapao (provincija Rajong) u jedinstvenu brzu prugu dugu oko 220 km. Trenutno je u fazi revizije ugovora u okviru programa Eastern Economic Corridor (EEC), a tender bi mogao biti raspisan do 2028. godine ukoliko pregovori sa partnerom Asia Era One ne uspeju. Nekretnine u krugu od 1-2 km od stanica na brzim linijama u Bangkoku istorijski su rasle 15-30% u periodu od 3 do 5 godina nakon puštanja u rad.
Zašto je ovaj projekat važan za kupce nekretnina
Za investitore koji nekretninu procenjuju prvenstveno kroz prizmu saobraćajne povezanosti, poruka je jasna: mnogi delovi trase još uvek nisu u potpunosti uračunali svoj potencijal rasta u cenu. Ali taj prozor prilike se polako zatvara.
Cilj projekta je da se dovrši nedostajući segment BTS crvene linije i time stvori kontinuirana brza veza između aerodroma Don Mueang na severu Bangkoka, Suvarnabhumija na istoku prestonice i U-Tapaa u provinciji Rajong. Danas putnici moraju da se presedaju između različitih sistema ili da se oslanjaju na drumski prevoz. Jedinstvena pruga bi skratila vreme putovanja između dve najudaljenije tačke na otprilike 90 minuta, sa sadašnja tri do četiri sata vožnje automobilom.
Ključne činjenice koje treba znati
- U-Tapao je već zvanično proglašen trećim međunarodnim aerodromom Bangkoka i prolazi kroz proširenje, sa planiranim kapacitetom do 60 miliona putnika godišnje
- EEC zona obuhvata provincije Chachoengsao, Chonburi i Rajong, sa ukupnim regionalnim BDP-om koji prelazi 1,5 triliona bahta (podatak Office of the National Economic and Social Development Council, Tajland)
- Segment BTS crvene linije između Bang Sue i Rangsita radi od 2021. godine, opslužujući severni koridor Bangkoka
- Prosečna cena stanova u Si Rači (Chonburi) kreće se od 50.000 do 80.000 bahta po m², što je dva do tri puta jeftinije nego u centru Bangkoka
- Prema revidiranom PPP okviru o kome se trenutno pregovara, izvođač Asia Era One bi morao da položi bankarske garancije od otprilike 160 milijardi bahta ukoliko se uslovi ugovora izmene, prema izveštajima o reviziji EEC politike
- Pattaya u godinama pre pandemije beleži preko 10 miliona turista godišnje (podatak Tourism Authority of Thailand), a direktan pružni pristup ka dva aerodroma značajno bi povećao njenu dostupnost
- Planirani vozovi projektovani su za brzine do 250 km/h na pojedinim deonicama
Koliko realno može da poraste cena nekretnine uz novu prugu
Za razumevanje logike formiranja cena oko infrastrukturnih megaprojekata u jugoistočnoj Aziji, koristan je primer Singapura: stanica MRT-a u pešačkoj udaljenosti tipično dodaje 10-25% na vrednost nekretnine. U Bangkoku je ovaj efekat već potvrđen duž linija BTS Sukhumvit i Silom, gde se stanovi blizu stanica prodaju uz premiju od 20-35% u odnosu na uporedive jedinice udaljene pet do sedam minuta vožnje automobilom.
Primenjeno na prugu koja povezuje tri aerodroma, efekat bi mogao biti još izraženiji. Ovo nije obična gradska linija metroa - reč je o koridoru koji bi udaljene priobalne oblasti praktično pretvorio u naselja iz kojih se svakodnevno putuje na posao u Bangkok. Neko ko živi u Si Rači ili Pattayi mogao bi da stigne do poslovnog centra prestonice za 45 do 60 minuta. To suštinski menja logiku izdavanja nekretnina: zaposleni u kompanijama koje posluju u EEC industrijskim zonama mogli bi da žive na obali, dok bi zaposleni iz Bangkoka mogli vikende da provode na plaži, bez sedenja u saobraćajnim gužvama.
Lat Krabang, smešten između Bangkoka i Suvarnabhumija, zaslužuje posebnu pažnju. Trenutno je to industrijska zona sa relativno niskim cenama zemljišta, koja bi se nakon puštanja brze linije u rad mogla pretvoriti u puni stambeni centar. Developeri već kupuju zemljište u ovoj oblasti, mada tržište preprodaje još uvek nije u potpunosti reagovalo.
Gde se u EEC zoni cene nisu pomerile - prilika ili upozorenje
Rizike ne treba potceniti. Veliki infrastrukturni projekti na Tajlandu se često kasne u odnosu na najavljene rokove. O brzoj pruzi se govori još od 2018. godine, a proces revizije EEC ugovora mogao bi doneti dodatnih 12 do 18 meseci kašnjenja. Pojedini tajlandski tržišni analitičari primećuju da cene zemljišta oko Chonburija, Si Rače, Pattaye i Sattahipa nisu pokazale značajnije spekulativno ubrzanje vezano konkretno za projekat pruge, već se kreću u skladu sa širim dugoročnim tržišnim trendovima. Investitori sa horizontom kraćim od pet godina treba da uračunaju mogućnost kašnjenja u svoje planove.
Ipak, činjenica da vlada i dalje daje prioritet ovom projektu u okviru EEC strategije ukazuje na veliku verovatnoću da će on na kraju biti realizovan. Za one koji planiraju da posete i pogledaju nekretnine u Chonburiju i Rajongu, sada je razuman trenutak za to: cene na mnogim lokacijama još uvek nisu u potpunosti apsorbovale 'pružnu premiju', a ponuda kvalitetnih novih projekata širom EEC zone i dalje raste.
Izvor: Nation Thailand
Da li stranci mogu da kupe nekretninu u EEC zoni
Da, strani državljani mogu da poseduju stanove u punom vlasništvu (freehold), pod uslovom da kvota stranog vlasništva u projektu ne prelazi 49%. Zemljište i vile se obično strukturiraju kroz dugoročne zakupe (30+30+30 godina). Naš tim u Nekretnine na Tajlandu redovno pomaže klijentima da razumeju ove pravne okvire pre nego što donesu odluku o kupovini.
Da li je bolje kupiti sada ili sačekati potvrdu projekta
Infrastrukturne premije se po pravilu ugrađuju u cene mnogo pre fizičkog završetka radova, a najveći skok obično se dešava u trenutku potpisivanja ugovora i početka gradnje. Kupovina pre nego što se finalni ugovor potvrdi omogućava investitorima da 'zaključaju' trenutne, još uvek niže cene.
Kakav prinos od izdavanja mogu očekivati investitori
U Si Rači i na periferiji Pattaye, prinosi od izdavanja stanova kreću se od 5% do 7% godišnje, što je više od proseka centra Bangkoka koji iznosi 3-4%. Korporativna tražnja zaposlenih iz EEC industrijskih zona doprinosi stabilnoj popunjenosti kapaciteta.