Kratki odgovor za kupca koji traži informacije
Ako kupujete nekretninu u Phuketu kao strani državljanin, standardni hipotekarni kredit tajlandske banke vam praktično nije dostupan. Developeri su rešili ovaj problem tako što sami finansiraju kupce: najčešći model je 30/70 ili 40/60, bez kamate tokom gradnje koja traje od 18 do 30 meseci. Kamatna stopa je 0% u fazi izgradnje, a 3 do 8% godišnje ako se plaćanje nastavi nakon primopredaje.
Zašto su rate developera postale standard na tržištu Phuketa
Tajlandski bankovni sistem je zatvoren za strance - to je polazna tačka svakog razgovora o finansiranju nekretnine na Phuketu. Umesto da ostanu bez kupaca, developeri su razvili sopstveni sistem kreditiranja koji funkcioniše iznenađujuće dobro za obe strane.
Obim tržišta govori sam za sebe. Prema podacima Colliers Thailand, između 2021. i 2025. godine u Phuketu je lansirano 45.066 stambenih jedinica ukupne investicione vrednosti od 469,72 milijardi bata (oko 13 milijardi dolara). Samo tokom 2025. tempo se ubrzao: 72+ novih projekata, više od 10.312 jedinica vrednih 81,64 milijardi bata. Konkurencija za strane kupce nikad nije bila veća, pa su planovi otplate postali glavni prodajni alat.
Krupni igrači su otišli još dalje. Sansiri je najavio 20 novih projekata u Phuketu ukupne vrednosti 24 milijarde bata za period 2026-2028. AssetWise, kompanija iza brenda 'The Title', akumulirala je u Phuketu zaostatak narudžbina od 21,669 milijardi bata, što čini 57% celokupnog portfelja kompanije od marta 2026. Oba developera se oslanjaju na rate kao primarni način privlačenja stranih investitora.
Koji modeli plaćanja postoje?
Model 1: Plan 30/70 tokom gradnje
Najrasprostranjeniji oblik. Kupac plaća 30% cene pri potpisivanju ugovora (ili u fazama tokom prvih 3 do 6 meseci), a preostalih 70% pri primopredaji stana. Kamata ne postoji. U suštini, radi se o beskamatnom kreditu na 18 do 30 meseci.
Konkretan primer: stan od 8 miliona bata u projektu 'The Title' kompanije AssetWise. Kupac uplaćuje rezervacionu taksu od 200.000 bata, zatim 180.000 bata mesečno tokom 12 meseci (ukupno 2,36 miliona bata), a na kraju isplaćuje 5,64 miliona bata pri prenosu vlasništva.
Model 2: Plan 20/80 sa nastavkom plaćanja posle primopredaje
Neki developeri, posebno u segmentu vila, dozvoljavaju kupcu da nastavi sa ratama i nakon što je projekat završen. Kupac uplaćuje 20% pre završetka gradnje, a preostalih 80% se raspoređuje na 24 do 36 meseci po preuzimanju ključeva. Ovde se pojavljuje kamata: 3 do 8% godišnje.
Ovaj model je najčešći za vile u rasponu od 15 do 40 miliona bata, gde jednokratna isplata ogromnog iznosa nije realna ni za imućnog kupca.
Model 3: Kredit tajlandske banke
Formalno moguće, u praksi teško ostvarivo. Samo nekolicina banaka radi sa stranim fizičkim licima:
- UOB Thailand - kredit do 70% LTV za građane određenih zemalja, kamate od 6,5%
- Bangkok Bank - program za imaoce tajlandske radne dozvole
- ICBC (Thai) - pretežno orijentisana prema kineskim kupcima
Uslov je dokazani mesečni prihod od 80.000 do 100.000 bata, radni ugovor ili poslovna viza i kreditna istorija. Odobrenje traje 45 do 90 dana. Za većinu stranih kupaca bez zaposlenja u Tajlandu, ovaj put ostaje praktično zatvoren.
Model 4: Kredit iz matične zemlje
Deo kupaca uzima kredit kod kuće - uz zalog postojeće nekretnine, investicionog portfelja ili firme - i sredstva prenosi u Tajland. Prednost je potencijalno niža kamatna stopa dostupna u matičnoj zemlji, a pred developerom se pojavljuju kao gotovinski kupci, što otvara prostor za pregovaranje o ceni.
Pregled opcija u jednoj tabeli
| Parametar | Plan 30/70 (gradnja) | Plan 20/80 (posle primopredaje) | Kredit tajl. banke | Kredit iz matične zemlje |
|---|---|---|---|---|
| Učešće | 30% | 20% | 30-50% | 0% (uz zalog druge imovine) |
| Kamata | 0% | 3-8% godišnje | 6,5-8% godišnje | Zavisi od jurisdikcije |
| Rok | 18-30 meseci | 36-60 meseci | Do 20 godina | Do 15-25 godina |
| Dostupnost za strance | Visoka | Srednja | Niska | Zavisi od statusa |
| Brzina odobrenja | 1-3 dana | 1-7 dana | 45-90 dana | 14-60 dana |
| Rizik za kupca | Srednji (zavisi od developera) | Iznad proseka | Nizak (banka proverava projekat) | Valutni rizik |
| Ukupna preplata na 10M bata | 0 bata | 450.000 do 1.200.000 bata | 1.300.000 do 2.400.000 bata (5 god.) | Promenljivo |
Greške koje srpski kupci najčešće prave
1. Površno čitanje ugovora o kupoprodaji Uslovi plana plaćanja definisani su u SPA ugovoru. Ključne klauzule su: penali za zakašnjelo plaćanje (tipično 1 do 1,5% mesečno), uslovi raskida (developer može zadržati 25 do 30% svih uplaćenih sredstava), datum primopredaje i posledice kašnjenja u izgradnji. Uvek pregledajte englesku verziju uz pomoć licenciranog tajlandskog pravnika.
2. Ignorisanje FET potvrde Kada stranac kupuje kondominium u slobodnom vlasništvu, svaki devizni transfer mora proći kroz tajlandsku banku koja izdaje Foreign Exchange Transaction (FET) obrazac. Bez tog dokumenta, Odeljenje za katastar neće registrovati vlasništvo. Gotovinska plaćanja kroz menjačnicu ne ispunjavaju uslov.
3. Potcenjivanje finalnog iznosa Plan 30/70 deluje ugodno tokom gradnje. Ali 70% kupoprodajne cene je ogroman iznos. Ako se finansijska situacija kupca promeni tokom gradnje, rizikuje gubitak svakog bata koji je već uplatio.
4. Mešanje plana plaćanja sa bankarskom garancijom Rate developera nisu bankarska garancija. Ako developer bankrotira, kupac ulazi u red opštih poverilaca. Upravo zato je izbor developera toliko važan. AssetWise sa zaostalim narudžbinama od 21,7 milijardi bata i Sansiri koji cilja prihode od 39 milijardi bata u 2026. predstavljaju tip finansijski transparentnih, berzi listiranih (SET-listed) kompanija koje smanjuju ovaj rizik.
5. Zaboravljanje dodatnih troškova transakcije Pored cene nekretnine: naknade Odeljenja za katastar pri prenosu vlasništva (oko 2% za novogradnju), fond za investiciono održavanje (500 do 800 bata po m2) i mesečni troškovi zajedničkih prostorija (40 do 120 bata po m2). Ovi troškovi nisu pokriveni planom plaćanja.
6. Neproveravanje kvote stranog vlasništva Strano freehold vlasništvo kondominijuma ograničeno je na 49% prodajne površine po zgradi. Većina renomiranih developera unapred vodi računa o ovoj kvoti, ali kupac mora da proveri preostalu kvotu u svakom projektu pre potpisivanja.
Česta pitanja srpskih kupaca
Da li svaki developer u Phuketu nudi rate stranim kupcima? Ne. Planove plaćanja pretežno nude veliki i srednji developeri sa međunarodnim fokusom. Manji developeri obično traže punu isplatu pri potpisivanju, ili maksimalno raspored 50/50.
Šta ako propustim rok uplate rate? Većina ugovora predviđa grejs period od 15 do 30 dana, nakon čega se obračunava kazna od 1 do 1,5% mesečno. Ako dug prekorači 60 do 90 dana, developer ima pravo da raskine ugovor i zadrži 25 do 30% svih primljenih sredstava.
Da li cena stana zavisi od toga da li plaćam gotovinom ili na rate? Da. Developeri često nude popust od 3 do 7% za gotovinska plaćanja u celosti. Plan sa ratama posle primopredaje može implicitno sadržati viši iznos u ceni.
Kako da procenim sigurnost developera pre potpisivanja? Dajte prednost kompanijama kotiranim na berzi (SET-listed) sa revidiranim finansijskim izveštajima. Proverite da li developer poseduje EIA odobrenje i važeću građevinsku dozvolu pre nego što je prodaja počela. Ovi koraci nisu opcioni.
Tim platforme Nekretnine na Tajlandu može vam pomoći da proverite sve ove detalje pre nego što potpišete bilo šta.
Izvor: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers