Prodaja stana u Puketu ili vile u Pataji nosi sa sobom jedan važan finansijski detalj koji mnogi strani kupci previde: tajlandsko Odeljenje za zemljišne knjige zadržava deo prihoda od prodaje odmah na dan prenosa vlasništva. Koliko novca zapravo odlazi zavisi od tri ključna faktora: dužine vlasništva, procenjene vrednosti nekretnine prema evidenciji Odeljenja i toga da li prodavac nastupa kao fizičko ili pravno lice.
Fizička lica plaćaju porez po odbitku prema progresivnoj skali od 5% do 35%, pri čemu se poreska osnovica smanjuje srazmerno godinama vlasništva. Pravna lica plaćaju paušalnih 1% od procenjene ili ugovorene vrednosti, zavisno od toga koja je viša. Važno je naglasiti da ovaj porez nije konačna obaveza - on se uračunava u godišnju poresku prijavu. Pored poreza po odbitku, prodavac snosi i naknadu za prenos, kao i Poseban poslovni porez (SBT) ili Taksenu markicu, zavisno od dužine vlasništva. Ukupno poresko opterećenje na dan prodaje može dostići 6,3% ili više od procenjene vrednosti nekretnine.
Kratki pregled
- Porez po odbitku za fizička lica - progresivna skala od 5% do 35%, sa smanjenom osnovicom po godinama vlasništva
- Porez po odbitku za pravna lica - paušalnih 1% od procenjene vrednosti Odeljenja za zemljišne knjige
- Naknada za prenos - standardnih 2% od procenjene vrednosti, uobičajeno podeljeno 50/50 između kupca i prodavca
- Poseban poslovni porez (SBT) - 3,3% ukoliko se nekretnina prodaje u roku od 5 godina od kupovine
- Taksena markica - 0,5% kada se SBT ne primenjuje (vlasništvo duže od 5 godina)
- Svi porezi i naknade naplaćuju se na šalteru Odeljenja za zemljišne knjige na dan registracije prenosa - nema odloženog plaćanja
Konkretni scenariji
Scenario 1: Fizičko lice prodaje stan posle 3 godine
Strani kupac je u Bangkoku kupio stan za 5.000.000 THB i prodaje ga tri godine kasnije za 6.000.000 THB. Procenjena vrednost prema evidenciji Odeljenja iznosi 5.200.000 THB.
Porez po odbitku se obračunava tako što se procenjena vrednost deli brojem godina vlasništva (minimum jedna godina). Rezultat je 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB kao godišnji oporezivi prihod. Na taj iznos primenjuje se progresivna skala prema tajlandskom Poreskom zakoniku (član 50). Prvih 300.000 THB oporezuje se po stopi od 5%, a iznad tog praga stope rastu. Dobijeni godišnji porez potom se množi sa 3.
U praksi, ukupan porez po odbitku u ovom slučaju iznosi oko 150.000 do 180.000 THB. Kada se doda SBT od 3,3% procenjene vrednosti (171.600 THB) i polovina naknade za prenos koja pada na prodavca (52.000 THB), ukupni rashodi dostižu otprilike 370.000 do 400.000 THB, odnosno oko 6,5 do 7% procenjene vrednosti.
Scenario 2: Pravno lice kao prodavac (tajlandska kompanija)
Kompanija registrovana u Tajlandu prodaje vilu u Puketu čija je procenjena vrednost 15.000.000 THB. Porez po odbitku je jednostavan: 1%, tj. 150.000 THB. Ako je kompanija nekretninom vladala manje od 5 godina, SBT od 3,3% dodaje još 495.000 THB. Naknada za prenos od 2% iznosi 300.000 THB. Ukupni troškovi su oko 945.000 THB, što predstavlja 6,3% procenjene vrednosti.
Bitna napomena: za pravna lica, porez po odbitku od 1% je akontacija za standardni porez na dobit preduzeća od 20%. Stvarna zarada od prodaje biće oporezovana po punoj stopi pri godišnjem obračunu, ali već uplaćeni 1% uračunava se u tu obavezu.
Scenario 3: Fizičko lice prodaje posle 6 godina vlasništva
Držanje nekretnine duže od 5 godina znači da umesto SBT-a važi Taksena markica od samo 0,5%, što donosi značajnu uštedinu. Na nekretnini procenjene vrednosti 10.000.000 THB, razlika između SBT-a (330.000 THB) i Taksene markice (50.000 THB) iznosi 280.000 THB. Poreska osnovica za porez po odbitku je takođe niža: deljenje sa 6 godina daje manji godišnji iznos, koji upada u niže razrede progresivne skale.
Praktični zaključak: prodaja posle 5 godina vlasništva prodavcu štedi 3 do 4 procentna poena procenjene vrednosti nekretnine u poređenju sa ranijim izlaskom.
Tabela poređenja
| Parametar | Fizičko lice (ispod 5 god.) | Fizičko lice (preko 5 god.) | Pravno lice (ispod 5 god.) | Pravno lice (preko 5 god.) |
|---|---|---|---|---|
| Porez po odbitku | 5-35% progresivno | 5-35% progresivno | 1% paušalno | 1% paušalno |
| SBT | 3,3% | Ne primenjuje se | 3,3% | Ne primenjuje se |
| Taksena markica | Ne primenjuje se | 0,5% | Ne primenjuje se | 0,5% |
| Naknada za prenos | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) | 2% (obično 50/50) |
| Ukupno opterećenje | 6-9% | 3-5% | oko 6,3% | oko 3,5% |
| Uračunava se u poresku prijavu | Da | Da | Da (u porez na dobit) | Da (u porez na dobit) |
Najčešće greške i rizici
1. Potcenjivanje ugovorene cene. Odeljenje za zemljišne knjige koristi sopstvenu procenjenu vrednost, a ne cenu iz ugovora. Ako je deklarisana cena niža od procenjene, porezi se svejedno računaju na procenu. Ako je ugovorena cena viša, porez se računa na ugovorenu cenu. Veštačkim snižavanjem cene nema poreske uštedine, a rizik provere od strane poreskih vlasti je realan.
2. Pogrešno računanje godina vlasništva. Odeljenje svaku započetu kalendarsku godinu broji kao punu godinu. Nekretnina kupljena u decembru 2023. i prodata u januaru 2026. broji se kao 3 godine, a ne 2 godine i mesec dana. Ova konvencija ide u korist prodavca i treba je uzeti u obzir pri planiranju izlaska.
3. Zanemarivanje ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Srbija i više drugih zemalja imaju aktivan sporazum sa Tajlandom. Porez po odbitku plaćen tajlandskom Odeljenju može se često uračunati u poresku obavezu u matičnoj zemlji, pod uslovom da prodavac čuva originalni potvrdu o plaćanju sa overenim prevodom. Posavetujte se sa kvalifikovanim poreskim savetnikom pre zaključenja transakcije.
4. Mešanje poreza po odbitku sa porezom na kapitalnu dobit. Tajland ne naplaćuje poseban porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina za fizička lica. Porez po odbitku se obračunava na celokupnu procenjenu vrednost nekretnine, a ne na profit. Ovo je suštinska razlika u odnosu na evropske sisteme i često iznenadi strane prodavce.
5. Nedostatak budžeta za SBT pri brzoj preprodaji. Investitori koji kupuju nekretninu u izgradnji i prodaju je za godinu ili dve redovno previde SBT od 3,3% u finansijskim planovima. Na nekretnini od 5.000.000 THB, to je 165.000 THB manje u džepu.
6. Prodaja bez tajlandskog poreskog identifikacionog broja. Strani prodavci moraju pre transakcije pribaviti PIB (Tax Identification Number) od lokalnog poreskog ureda. Postupak traje 1 do 2 radna dana. Bez PIB-a, prenos vlasništva neće biti moguć.
Timski stručnjaci u Nekretnine na Tajlandu redovno pomažu klijentima da planiraju izlaznu strategiju i izbegnu neprijatna iznenađenja na šalteru Odeljenja. Pametno planiranje može uštedeti stotine hiljada bata - ključno je početi sa poreskom analizom najmanje 6 meseci pre željenog datuma prodaje.