Ako ste ikada razmišljali da plac ili vilu na Phuketu registrujete na ime tajlandskog partnera, vozača ili poznanika, sada je trenutak da to preispitate. Premijer Anutin Charnvirakul lično je naredio reviziju svih struktura nominovanog vlasništva nad zemljištem, i ta odluka se ne odnosi samo na jednu zonu, već na celu zemlju.
Direktan odgovor: da li se ovo tiče i vas
Provere obuhvataju svih 77 provincija Tajlanda, ne samo Istočni ekonomski koridor (EEC). Ako imate vilu ili zemljište registrovano na tajlandskog državljanina dok ste vi taj koji je platio kupovinu, nalazite se u zoni rizika, bez obzira da li je nekretnina u Bang Tau, na Kata plaži ili u Chonburiju. Zakon je jasan: Odeljak 96 Zakona o zemljišnom kodeksu zabranjuje strancima direktno vlasništvo nad zemljom u Tajlandu, a Odeljak 36 Zakona o stranom poslovanju predviđa zatvor do 3 godine i novčane kazne do 1 milion bata za korišćenje nominovane šeme.
Zašto je baš sada izbio ovaj talas kontrole
Povod je bio nagli priliv kineskog kapitala u Istočni ekonomski koridor, zonu koja obuhvata provincije Chonburi, Rayong i Chachoengsao. Ova specijalna ekonomska zona osnovana je 2018. godine, a prema podacima EECO kancelarije, ukupne prijavljene investicije u zoni premašile su 1,9 biliona bata do kraja 2025. godine.
Međutim, ono što je počelo kao lokalni problem u EEC-u, brzo se pretvorilo u nacionalnu kampanju. Tajlandski Zemljišni department dobio je direktan mandat premijera da pokrene proveru zemljišnih registara u celoj zemlji, uključujući Phuket, Koh Samui i Chiang Mai, dakle sve regije gde su stranci godinama tiho kupovali zemljište preko tajlandskih nominovanih lica.
Kako u praksi izgleda nominovana šema
Mehanizam je jednostavan i mnogima poznat iz priča suseda ili agenata: stranac finansira kupovinu zemljišta, dok se kao zvanični vlasnik u katastru upisuje tajlandski državljanin, najčešće bivši partner, vozač ili poznanik. Na papiru, zemljište u potpunosti pripada toj osobi, dok stranac stvarno njime upravlja i koristi ga.
Ovakve šeme nisu novost. Slične kampanje protiv nominovanog vlasništva vođene su i 2006, 2014. i 2019. godine, ali 2026. je suštinski druga priča. Vlasti sada imaju pristup digitalnim zemljišnim registrima, bankarskim transakcijama i mogućnost unakrsne provere preko Kancelarije za sprečavanje pranja novca (AMLO). Ono što je pre petnaest godina zahtevalo mesece istrage, danas se otkriva analizom novčanih tokova: ko je platio nekretninu, ko plaća održavanje, ko zapravo živi u vili. Već u periodu 2024-2025. godine zabeleženi su presedani prinudne prodaje zemljišta na Phuketu, gde je Zemljišni department dokazao nominovano vlasništvo praćenjem bankovnih transfera.
Procene tržišta govore da je između 10 i 15% vila na Phuketu i u Pattayi strukturirano upravo kroz ovakve nominovane aranžmane. To je značajan broj nekretnina koje se sada nalaze pod povećanim rizikom.
Šta je zakonski dozvoljeno, a šta nije
| Opcija | Status za strance | Napomena |
|---|---|---|
| Direktno vlasništvo nad zemljištem | Zabranjeno | Izuzetak: investicije od 40 miliona bata ili više kroz BOI |
| Kondominijum (freehold) | Dozvoljeno do 49% | Kvota se odnosi na ukupnu površinu projekta, po Zakonu o kondominijumima B.E. 2522 |
| Dugoročni zakup (leasehold) | Dozvoljeno | Registruje se kod Zemljišnog departmenta, do 30 godina, uz mogućnost produženja |
| Tajlandska kompanija sa stranim vlasništvom preko 49% | Tretira se kao strani entitet | Ne može vlasništi nad zemljom |
| Nominovano vlasništvo | Nezakonito | Kazne po Odeljku 96 Zakona o zemljišnom kodeksu i Odeljku 36 Zakona o stranom poslovanju |
Važno je naglasiti da kondominijumi ostaju potpuno bezbedna investicija. Stranci zakonski mogu da poseduju do 49% jedinica u bilo kom kondominijumskom projektu, sa punim freehold vlasništvom, i ova kampanja to nikako ne menja.
Koje su realne posledice ako ste u zoni rizika
Zemljišni department analizira novčane tokove kako bi utvrdio ko stvarno stoji iza vlasništva. Ako obrazac ukazuje na nominovanu šemu, posledice su ozbiljne: prinudna prodaja u roku od 180 dana, novčane kazne do 20.000 bata po Zakonu o zemljišnom kodeksu, a kroz Zakon o stranom poslovanju i zatvorska kazna do 3 godine uz novčanu kaznu do 1 milion bata.
Dobra vest je da postoje potpuno legalne alternative koje dobro funkcionišu u praksi. Dugoročni zakup od 30 godina, registrovan kod Zemljišnog departmenta, štiti vaše pravo korišćenja nekretnine. Kupovina kondominijuma unutar kvote za strano vlasništvo daje vam puni freehold naslov. Strukturiranje vlasništva preko tajlandske kompanije sa stvarnom komercijalnom delatnošću i pravim tajlandskim akcionarima takođe je dozvoljeno, ali zahteva besprekornu pravnu izvedbu, bez prečica.
EEC zona predstavlja poseban ponos za Bangkok, svojevrsnu vitrinu tajlandske ekonomske politike, i vlada nema nameru da dozvoli da ključna zemljišna imovina padne pod prikriveno strano vlasništvo. Ali talas provere se ne zaustavlja na kineskim investitorima, već zahvata sve nacionalnosti podjednako, uključujući i srpske kupce koji poseduju vile na Phuketu preko lokalnih partnera.
Preporuka za vlasnike i kupce iz regiona
Ako trenutno imate vilu ili plac registrovan preko tajlandskog nominovanog lica, preporuka je jasna: konsultujte licenciranog advokata specijalizovanog za tajlandsko zemljišno pravo pre kraja 2026. godine. Opcije uključuju prelazak na leasehold strukturu, prodaju nekretnine ili restrukturiranje vlasništva kroz potpuno zakonit okvir.
U timu Nekretnine na Tajlandu redovno vidimo koliko je važno da se pravna struktura proveri pre potpisivanja ugovora, a ne posle. Era nominovanih šema bez posledica se zatvara, a kampanja iz 2026. godine ima podršku digitalnih alata i političke volje na najvišem nivou. Bolje je proveriti svoju strukturu vlasništva sada, nego čekati da revizija dođe na vaša vrata.
Izvor: EECO (Kancelarija Istočnog ekonomskog koridora)