Kratki odgovor pre svega
Stranci ne mogu dobiti stambeni kredit od tajlandske banke pod standardnim uslovima. Ipak, tržište stanova u Puketu razvilo je alternativne strukture plaćanja koje to čine nepotrebnim: ratni planovi developera teku do 3 godine bez kamate, prve uplate kreću od svega 10%, a prodavci na sekundarnom tržištu mogu sami finansirati kupca na period od 3 do 5 godina. Sve ovo funkcioniše bez ijedne interakcije sa tajlandskom bankom.
Zašto je ovo važno baš za kupce iz Srbije?
Kupci iz Srbije koji razmišljaju o ulaganju u nekretnine u Puketu suočavaju se sa dvostrukom preprekom: ni srpske ni tajlandske banke obično ne finansiraju ovakve kupovine prekogranično. Upravo zato je razumevanje lokalnih mehanizama plaćanja ključno. Prema podacima Nation Thailand, oko 60% svih transakcija stanovima u Puketu u trećem kvartalu 2025. uključivalo je strane kupce, a projekcija za 2026. godinu iznosi 65%. Gotovo niko od tih kupaca nije koristio tajlandsko bankarsko finansiranje. Koristili su ratne planove vezane za faze izgradnje, privatne aranžmane sa prodavcima i fleksibilne depozitne strukture.
Portfoljo The Title brenda kompanije AssetWise u Puketu dostigao je vrednost od 47,447 milijardi THB, što govori o dubini i ozbiljnosti tražnje na ovom tržištu.
Ključni pojmovi pre nego što kreneš dalje
- Depozit (avans): između 10% i 50% od kupoprodajne cene, zavisno od projekta
- Period otplate: od 12 meseci do 5 godina; kod privatnog finansiranja do 5 godina
- Kamata: ratni planovi developera su po pravilu 0%; privatno finansiranje nosi implicitnu kamatu od 3-5% godišnje
- Kvota stranog vlasništva: maksimalno 49% ukupne površine zgrade sme biti u stranom vlasništvu - provjeri slobodna mesta pre uplate depozita
- Prenos novca: sredstva moraju stići iz inostranstva u stranoj valuti kako bi banka izdala FETF obrazac (Foreign Exchange Transaction Form), koji je obavezan za uknjižbu
Pet načina da kupiš stan bez tajlandske hipoteke
1. Ratni plan developera vezan za faze izgradnje (off-plan)
Najrašireniji model za novogradnju. Kupac plaća depozit pri potpisivanju ugovora, a zatim uplaćuje rate prema graditeljskim fazama. Konkretan primer: projekat The Harmony by Wallaya Villas u oblasti Chertalay funkcioniše po rasporedu 30/30/15/15/10%. Prvih 30% plati se pri potpisivanju, sledećih 30% po završetku temelja, zatim 15% i 15% u narednim fazama, a poslednjih 10% pri preuzimanju ključeva. Planirani završetak projekta je treći kvartal 2027, što kupcima daje skoro dve godine da raspodele uplate.
Layan Verde nudi još fleksibilnije uslove: ulaz od 263.000 USD sa strukturom plaćanja 50% ili 35% pri ulasku, a preostale rate se prostiru do kraja 2028. Studio apartmani u ovom projektu nose projektovani prinos od iznajmljivanja do 8,7% godišnje.
AssetWise za The Title stanove primenjuje raspored 25% pri potpisivanju, 25% po završetku temelja i 25% pri primopredaji - ostatak se dogovara prema dinamici projekta.
2. Direktno finansiranje od strane prodavca (sekundarno tržište)
Ovaj model se zove "easy buy" i podrazumeva privatan dogovor između kupca i prodavca, bez banke. Kupac uplaćuje 10-30% depozita, a ostatak vraća kvartalno ili mesečno tokom 3 do 5 godina. Vlasništvo ostaje kod prodavca dok se ne isplati celokupan iznos.
Prema podacima Siam Real Estate, veći početni depozit (bliži 30%) obično donosi bolje uslove: niže rate i kraći rok otplate. Kamatna stopa nije uvek eksplicitna - prodavac je često ugrađuje kao povećanje ukupne cene, i to u rasponu od 3 do 5% godišnje na preostali iznos. Dostupno i za freehold i za leasehold stanove.
3. Jednokratno plaćanje uz popust u ranoj fazi
Neki developeri nude 5 do 15% popusta za uplatu punog iznosa u pretkonstrukcijskoj fazi. Ovo odgovara investitorima koji imaju likvidna sredstva i mogu da zaključaju kapital na 1,5 do 2 godine do završetka gradnje. Ulazna cena je najniža, ali rizik od kašnjenja izgradnje je realan i treba ga uzeti u obzir.
4. Depozit i cessija ugovora pre završetka gradnje
Kupac osigurava stan uplatom 25-30% depozita, a potom prenosi (cedira) kupoprodajni ugovor na novog kupca pre nego što zgrada bude završena. Ovo je spekulativna pozicija koja se oslanja na rast vrednosti nekretnine. Funkcioniše u rastućem tržištu, ali nije svim developerima dozvoljeno. Ugovor o kupoprodaji mora biti pažljivo pregledan pre nego što se pretpostavi da je ova opcija dostupna.
5. Finansiranje kroz offshore bankarstvo
Određene međunarodne banke u Singapuru i Hong Kongu odobravaju kreditne linije osigurane inostranom imovinom za svrhu kupovine tajlandskih nekretnina. Kamatne stope obično kreću od 4 do 6% godišnje. Struktura je složena i zahteva postojeći portfolio znatne vrednosti, ali omogućava kupcu da ne likvidira druge investicije.
Pregled svih pet modela jednim pogledom
| Parametar | Ratni plan developera | Privatno finansiranje | Jednokratna uplata | Cessija ugovora | Offshore kredit |
|---|---|---|---|---|---|
| Depozit | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Period otplate | 1-3 god. (gradnja) | 3-5 godina | Jednokratno | Do završetka | 5-15 godina |
| Kamata | 0% | 3-5% god. | Nema | Nema | 4-6% god. |
| Prenos vlasništva | Po isplati celog iznosa | Po isplati celog iznosa | Odmah | Ne prima se | Po otplati kredita |
| Glavni rizik | Kašnjenje gradnje | Neplaćanje prodavca | Zarobljen kapital | Zabrana cessije | Kursni rizik |
| Dostupnost | Široka | Ograničena | Uvek | Zavisi od ugovora | Samo veći portfoliji |
Greške koje skupo koštaju - i kako ih izbeći
Greška 1: Ne proveravaš kvotu od 49%. Tajlandski zakon dozvoljava stranom državljaninu da ima stan u slobodnom vlasništvu (freehold) samo ako ukupan strani udeo u zgradi ne prelazi 49% ukupne površine. Kvota se primenjuje na nivou zgrade, ne na nivou stana. Kada je kvota popunjena, uknjižba je nemoguća - bez obzira na to koliko si ranije uplatao. Zatraži pismenu potvrdu od pravnog lica zgrade i proveri je u Zemljišnom uredu pre nego što daš depozit.
Greška 2: Šalješ novac iz Tajlanda. Da bi se freehold stan mogao uknjižiti na stranca, novac mora stići iz inostranstva u stranoj valuti. Bez FETF obrasca koji izdaje tajlandska banka primaocu, Odeljenje za zemljišne knjige neće registrovati vlasništvo.
Greška 3: Dogovaraš uslove usmeno. Kod privatnog finansiranja, rokovi i iznosi se lako dogovaraju neformalno. Svaki iznos, svaki datum, svaka penalna klauzula i svaki uslov povraćaja depozita moraju biti u pisanom obliku u ugovoru o kupoprodaji, pre nego što bilo kakav novac promeni ruke.
Greška 4: Zaboravljaš na jednokratni fond i troškove održavanja. Pored cene stana, svaki kupac plaća jednokratni doprinos za sinking fund (tipično 400-800 THB po m²) i mesečne troškove održavanja zajedničkih prostora (40-100 THB po m² mesečno). Ovi iznosi nisu uključeni u ratni plan.
Greška 5: Smatraš ratni plan zaštitom od stečaja developera. Finansiranje putem rata ne štiti kupca ako developer ode u stečaj. Pre potpisivanja bilo čega, proveri finansijsko stanje kompanije, da li ima EIA dozvolu i kakav je njen dosadašnji evidencija završenih projekata.
Često postavljana pitanja srpskih kupaca
Da li stranac može dobiti kredit od tajlandske banke? Tehniĉki, mali broj banaka poput UOB i ICBC nudi proizvode namenjene strancima, ali uslovi su strogi: radna dozvola u Tajlandu, prihodi ostvareni u Tajlandu i maksimalni iznos kredita do 70% vrednosti nekretnine. U praksi, velika većina stranih kupaca stanova u Puketu koristi ratne planove developera.
Koliki je minimalni depozit za stan u Puketu? Najmanje 10% putem privatnog finansiranja na sekundarnom tržištu. Developeri obično traže 25-30% kao prvu uplatu prema faznom planu.
Šta se dešava ako ne mogu da nastavim sa otplatom rata? U slučaju ratnog plana developera, developer ima pravo da raskine ugovor i zadrži do tada uplaćeni novac, u celosti ili uz odbitak od 10 do 25% ukupnog iznosa. Tačni uslovi moraju biti navedeni u ugovoru.
Da li mi treba advokat za kupovinu na rate? Da. Nezavisni pravnik proverava ugovor, potvrđuje status 49% kvote, proverava vlasničke listove i analizira uslove povraćaja depozita. Troškovi ove usluge kreću se od 30.000 do 80.000 THB.
Da li se kurs valute zaključava tokom otplate? Ne. Svaka rata se konvertuje po kursu na dan transfera. Celokupni kursni rizik snosi kupac tokom celog perioda otplate.
Koliki su porezi pri prenosu vlasništva? Same rate ne podležu porezu. Pri uknjižbi, kupac plaća naknadu za prenos od 2% procenjene vrednosti (često se deli sa prodavcem) i taksenu markicu od 0,5%.
Koja je najniža ulazna cena za stan na rate u Puketu? Layan Verde počinje od 263.000 USD (oko 9,2 miliona THB). Pristupačnije opcije postoje u oblastima Rawai i Chalong od 3 do 4 miliona THB, mada su tamo uslovi otplate po pravilu manje fleksibilni.
Tim Nekretnine na Tajlandu može ti pomoći da pronađeš odgovarajući projekat, proveriš kvotu stranog vlasništva i povežeš se sa nezavisnim pravnikom u Puketu.
Izvor: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026