Kada vam neko kaže da Tajlanđani manje duguju nego pre par godina, zvuči kao odlična vest. Realnost je, međutim, malo neprijatnija: ljudi ne duguju manje zato što su bogatiji, nego zato što im banke jednostavno ne daju kredite kao ranije. Za nekoga ko razmišlja o kupovini stana u Phuketu ili Bangkoku, ovo je paradoks vredan pažnje: makroekonomski pokazatelj izgleda bolje, dok kupovna moć lokalnog stanovništva realno opada.
Šta tačno pokazuju brojke
Prema podacima centralne banke Tajlanda (Bank of Thailand), odnos duga domaćinstava prema BDP-u pao je ispod 86%, sa vrhunca od 90.8% zabeleženog 2021. godine. Istovremeno, obim novoodobrenih stambenih kredita naglo je opao, jer komercijalne banke pooštravaju kriterijume bodovanja klijenata i traže veće učešće pri kupovini. Posledica je jasna: sve manje lokalnih kupaca uspeva da dobije kredit, a deo tražnje na primarnom tržištu polako nestaje. Prema pisanju The Business Times, tajlandsko tržište nekretnina ulazi u četvrtu uzastopnu godinu pada, jer pritisak duga i strože kreditne politike hlade domaću tražnju.
Za strane investitore koji kupuju kešom ili se finansiraju u svojoj zemlji, ovakva situacija otvara priliku. Da biste je iskoristili, dobro je razumeti šta se zapravo dešava iza tih procenata.
Brzi odgovor za one koji žure
- Odnos duga domaćinstava prema BDP-u pao je sa vrhunca od 90.8% (2021) na ispod 86% početkom 2026.
- Pad je posledica strožije kreditne politike banaka, a ne rasta prihoda domaćinstava.
- Obim novih stambenih kredita se smanjio, što slabi domaću tražnju za stanovanjem.
- Referentna kamatna stopa centralne banke Tajlanda iznosi 2.25%, dok se prosečne kamate na stambene kredite za tajlandske građane kreću između 5.5% i 7.5% godišnje.
- Kupci iz inostranstva koji plaćaju kešom dobijaju jaču pregovaračku poziciju kod kupovine stanova, jer lokalna tražnja slabi.
- Developeri u Bangkoku i na Phuketu šire ponudu popusta i bonusa da bi održali prodaju, i sve aktivnije se okreću stranim kupcima da nadomeste pad domaće potražnje.
Ključne činjenice koje treba znati
- Centralna banka Tajlanda beleži pad odnosa duga domaćinstava prema BDP-u tri kvartala zaredom (izveštaj o monetarnoj politici Bank of Thailand).
- Procenjuje se da je stopa odbijanja zahteva za stambene kredite porasla za 15-20% u odnosu na 2024. godinu.
- Limiti na odnos kredita i vrednosti nekretnine (LTV) za drugu i treću nekretninu ostaju strogi, ograničeni na 70-80% procenjene vrednosti.
- Neprodati stambeni fond u Bangkoku premašio je 65.000 jedinica, prema podacima Agency for Real Estate Affairs (AREA).
- Prosečne cene novoizgrađenih stanova u Bangkoku kreću se od 120.000 do 180.000 THB po kvadratnom metru, zavisno od dela grada, dok premium projekti namenjeni stranim kupcima sve češće prelaze 100.000 THB po m2.
- Stranci mogu da poseduju stanove u okviru kvote od 49% stranog vlasništva po zgradi, a ta kvota se u popularnim projektima popunjava sve brže kako se tražnja preusmerava ka kupcima iz inostranstva.
- Planovi otplate na rate kod developera su produženi, a pojedini nude beskamatno plaćanje i do 36 meseci, kako bi podstakli prodaju.
- Phuket je postao tržište nekretnina na Tajlandu najizloženije stranom kapitalu: kupci iz inostranstva, kroz tražnju za vikendicama, izdavanje i preseljenje, ublažavaju širi pad na nacionalnom nivou.
Zašto pad duga nije nužno dobra vest za tržište nekretnina
Kada dug opada zato što je kredit ograničen, a ne zato što rastu prihodi, to je znak slabljenja potrošačke tražnje. Tajlandska domaćinstva nisu postala bogatija, samo su izgubila mogućnost zaduživanja. Na tržištu nekretnina to se najviše odražava kroz manji broj transakcija u masovnom segmentu, u cenovnom rangu do 3 miliona THB.
Kako ovo utiče na cene stanova za strane kupce
Nema drastičnog pada cena na papiru. Developeri radije nude skrivene popuste: besplatne pakete nameštaja, garantovan transfer prinosa od izdavanja, produžene planove otplate. Realan popust u odnosu na zvaničnu cenu iz cenovnika može dostići 5-12%, zavisno od projekta i faze izgradnje.
Može li stranac da dobije kredit od tajlandske banke
Teorijski da, praktično skoro nikad. Samo šačica banaka (UOB, ICBC Thailand) razmatra zahteve nerezidenata, a uslovi su zahtevni: učešće od 30-50%, kamatne stope od 6-8% godišnje, i obavezan dokaz prihoda, bilo na Tajlandu bilo u matičnoj zemlji banke.
Da li treba čekati dalje snižavanje kamatne stope
Centralna banka Tajlanda drži oprezan kurs. Referentna stopa spuštena je na 2.25% krajem 2025, ali dalje popuštanje zavisi od inflacije i kursa bata. Čak i ako stopa dalje padne, banke nisu obavezne da ublaže kriterijume odobravanja kredita, tako da direktan efekat na dostupnost stambenih kredita može ostati ograničen.
Koji delovi Bangkoka su najviše pogođeni padom tražnje
Spoljni delovi grada duž novijih linija BTS i MRT metroa, gde su developeri masovno lansirali projekte ciljajući tajlandsku srednju klasu, pod najvećim su pritiskom, naročito Bang Na, Bang Sue i Rangsit. Centralne zone poput Sukhumvita, Silom-a i Sathon-a ostaju otpornije zahvaljujući stabilnoj stranoj tražnji.
Po čemu se Phuket razlikuje od Bangkoka
Phuket je mnogo više okrenut stranim kupcima. Transakcije nerezidenata na ostrvu čine 40-60% prodaje u premium segmentu. To znači da strože kreditiranje tajlandskih kupaca manje direktno pogađa Phuket. Glavni pokretač cena tamo je kurs bata prema dolaru i euru, uz turističke tokove.
Na šta obratiti pažnju u uslovima strožeg kreditiranja
Pažljivo proverite finansijsko zdravlje developera. Kako se prodaja usporava, slabije kompanije mogu kasniti sa izgradnjom ili praviti ustupke na kvalitetu. Tražite revidirane finansijske izveštaje i proverite koliki procenat jedinica je već prodat. Ako je manje od 50% jedinica prodato na početku izgradnje, to je signal povišenog rizika.
Isplati li se sada kupovina radi izdavanja
Neto prinosi od izdavanja stanova u Bangkoku kreću se 4-6% godišnje, dok upravljani apartmanski segment na Phuketu donosi 5-8%. Kako su developeri spremniji na pregovore, a konkurencija tajlandskih kupaca manja, ovo je razuman trenutak da se organizuje poseta terenu i lično pregledaju nekretnine, tim pre što ekipa Nekretnine na Tajlandu redovno prati baš ovakve prilike za klijente iz regiona.
Kakva su očekivanja za drugu polovinu 2026
Tržišne procene ukazuju na pad od 10-15% u broju novih projekata lansiranih u Bangkoku do kraja godine. Ovo će ograničiti novu ponudu i podržati cene na srednji rok. Za investitore sa horizontom od 3-5 godina, trenutni uslovi predstavljaju ulaznu tačku umerenog rizika.
Izvor: The Business Times
Spremni da investirate na Tajlandu? Naš tim stoji na raspolaganju da vam pomogne pronaći idealnu nekretninu.