Zamislite da pratite tržište nekretnina na Tajlandu godinama, čekajući trenutak kada cene konačno popuste, i taj trenutak je, izgleda, stigao. Prvi put u dužem periodu, zemljišne parcele u Tajlandu gube vrednost brže nego stanovi koji se grade na njima. Tržište kondominijuma je usporilo, developeri su zamrznuli kupovinu novog zemljišta, a vlasnici parcela su primorani da spuštaju cene. Za investitore koji su čekali korekciju, ovo liči na pravi prozor prilike, mada ne zaslužuje svaka parcela pažnju.
Prema pisanju Bangkok Posta, slaba tražnja za stanovima direktno pritiska vrednost zemljišta širom zemlje. Godine agresivne gradnje ostavile su developerima gomilu neprodatih jedinica, čime je nestao motiv za kupovinu novog zemljišta. Rezultat je lančana reakcija: manje kupaca zemljišta, niže cene.
Šta tačno pokazuju brojke sa terena
- Broj novih projekata kondominijuma u Bangkoku pao je za procenjenih 30-35% u prvom kvartalu 2026. u odnosu na isti period 2024. godine
- Veliki tajlandski developeri, uključujući Sansiri, Ananda i Origin Property, još od 2025. javno su najavili usporavanje kupovine zemljišta
- Prosečne cene zemljišta u spoljnim predgrađima Bangkoka (zone duž BTS i MRT linija van centra grada) pale su procenjenih 10-18% u odnosu na vrhunac iz 2023. godine
- Pattaya ostaje jedno od najprezasićenijih tržišta: podaci CBRE Thailand pokazuju da je udeo neprodatih stanova u pojedinim delovima grada premašio 50% i pre nego što je počeo trenutni pad
- Zemljište za vile na Phuketu gubi vrednost sporije, jer tražnja stranih kupaca za vilama i dalje drži korak
- Kao dodatni znak pritiska na tržište, podaci REIC-a koje prenose industrijski izvori pokazuju da su dozvole za parcelaciju i gradnju u prvom kvartalu naglo pale: izdato je 5.783 parcele, što je pad od 45,7% na godišnjem nivou, dok je istovremeno hipotekarno kreditiranje poraslo 11,1%, uglavnom u segmentu ispod 3 miliona THB
- Stranci i dalje ne mogu direktno da poseduju zemljište u Tajlandu; glavni putevi ostaju dugoročni zakup (do 30+30+30 godina) ili vlasništvo preko tajlandske kompanije
Zašto zemljište gubi vrednost brže od stanova
Mehanizam je zapravo jednostavan, i lako razumljiv svakome ko je ikada pratio ponudu i potražnju. Kada developeri ne mogu da prodaju stanove koje su već izgradili, prestaju da kupuju novo zemljište. Parcela bez kupca gubi likvidnost, a vlasnici kojima je potreban kapital primorani su da spuštaju traženu cenu.
Geografija ovde igra ogromnu ulogu. Centralni Bangkok, delovi poput Silom, Sathorn i Sukhumvit sve do stanice Asok, funkcioniše po sasvim drugim pravilima. Slobodnih parcela je malo, a novi projekti se rasprodaju znatno pre završetka gradnje. Korekcija pogađa periferiju: naselja poput Bang Na, Min Buri i Rangsit, kao i turističke zone opterećene viškom ponude.
Kvik odgovor za one koji žure
- Slaba tražnja za stanovima direktno gura cene zemljišta u Tajlandu naniže tokom cele 2026. godine
- Developeri smanjuju kupovinu zemljišta zbog gomilanja neprodatih stanova u ključnim lokacijama
- Najveći pritisak je na oblasti gde udeo neprodatih stanova prelazi 40-50% ukupne ponude
- Za privatne investitore, ovo je potencijalna ulazna tačka u poddisontovanu zemljišnu imovinu
- Korekcija najviše pogađa predgrađa Bangkoka, Pattayu i pojedine delove Phuketa
- Centar Bangkoka i primorske zone Phuketa drže svoju vrednost
Da li 'pametan novac' već ulazi na tržište
Jedan signal vredan pažnje je ponašanje institucionalnih igrača. Prema Knight Frank Thailand, veliki fondovi iz Singapura i Hong Konga su tokom druge polovine 2025. godine pojačali kupovinu zemljišta u Bangkoku. Kada 'pametan novac' ulazi na tržište u padu, to je klasičan signal da se dno možda približava. Slična priča ponavlja se i na drugim mestima: čak i uz opšte usporavanje tempa gradnje, Phuket i dalje privlači stabilnu tražnju za iznajmljivanje i kupovinu od strane stranih kupaca, dok šire tajlandsko tržište nosi teret od otprilike 600.000 neprodatih nekretnina koje pritiskaju cene na nacionalnom nivou.
Šta stranac mora da zna pre kupovine zemljišta
Za srpske kupce, ovo je verovatno najvažniji deo priče. Kupovina zemljišta kao stranac u Tajlandu je pravno kompleksna. Direktno vlasništvo (freehold) jednostavno nije moguće. Najčešći mehanizam je dugoročni zakup, tipično na 30 godina uz mogućnost produženja. Alternativa, osnivanje tajlandske kompanije, zahteva pažljivo pravno strukturiranje i nosi regulatorni rizik, posebno sada kada vlasti pojačavaju kontrolu nominee aranžmana (kada Tajlanđanin formalno drži udeo u ime stranog kupca).
Šta bi investitor trebalo da uradi upravo sada
Pratite konkretne lokacije, a ne opšte tržišne indekse. Razlika između centralnih i perifernih cena će se i dalje produbljivati. Pattaya i spoljna predgrađa Bangkoka nude najdublje popuste, ali tamo je i rizik likvidnosti veći. Zemljište za vile na Phuketu, posebno na zapadnoj obali, ostaje stabilno zahvaljujući postojanoj stranoj tražnji i ograničenoj ponudi.
Za nekoga ko razmišlja o ulaganju iz Srbije, ključna poruka je jednostavna: ovo nije trenutak za kupovinu 'na slepo' zato što je nešto jeftino, već trenutak da se pažljivije nego ikad prouči lokacija, pravni status parcele i planovi infrastrukture. Tim Nekretnine na Tajlandu prati upravo ove signale na terenu i može da pomogne da se prilika razlikuje od zamke.
Najčešća pitanja
Zašto cene zemljišta padaju u Tajlandu u 2026. godini?
Glavni uzrok je slabo tržište kondominijuma. Developeri su nagomilali velike količine neprodatih stanova i povukli se iz aktivne kupovine novog zemljišta, što je smanjilo tražnju i pogurala cene naniže.
Gde u Tajlandu zemljište najbrže jeftini?
Najoštrija korekcija je u spoljnim predgrađima Bangkoka duž udaljenih tranzitnih linija, u Pattayi, i u pojedinim delovima Phuketa gde postoji višak projekata kondominijuma.
Može li stranac da kupi zemljište u Tajlandu?
Ne direktno. Strani državljani ne mogu da drže freehold vlasništvo nad zemljištem. Dostupne opcije su dugoročni zakup ili kupovina preko pravilno strukturirane tajlandske kompanije.
Da li je sada dobar trenutak za kupovinu zemljišta u Tajlandu radi investicije?
Trenutna korekcija stvara ulazne prilike po nižim cenama, posebno na perspektivnim lokacijama u Bangkoku i Phuketu. Svaka parcela ipak zahteva pojedinačnu proveru: pravni status, zoniranje i planove infrastrukture.
Koliko dugo će trajati pad cena zemljišta?
Procene tržišta ukazuju da će pritisak naniže trajati bar do kraja 2026. godine. Oporavak bi trebalo da počne kada developeri isprazne postojeće zalihe neprodatih stanova i vrate se kupovini novog zemljišta.
Koji su rizici kupovine zemljišta u Tajlandu za strance?
Ključni rizici uključuju nemogućnost direktnog vlasništva, zavisnost od tajlandskog partnera u okviru kompanijske strukture, potencijalne izmene zakona o zemljištu, komplikacije oko zoniranja i nisku likvidnost u lokacijama sa viškom ponude.
Da li pad vrednosti zemljišta utiče na cene vila i stanova?
Da, ali sa zakašnjenjem. Jeftinije zemljište vremenom smanjuje troškovnu osnovu za nove projekte, što može pritisnuti cene na sekundarnom tržištu. Efekat je minimalan u premium segmentu.
Koji delovi Tajlanda su otporni na pad cena zemljišta?
Centralni delovi Bangkoka (Silom, Sathorn, Sukhumvit), zapadna obala Phuketa (Bang Tao, Laguna, Kamala), i ostrva sa ograničenom ponudom zemljišta i dalje drže svoju vrednost.
Izvor: Bangkok Post
Spremni da investirate u Tajland? Naši stručnjaci pomoći će vam da pronađete savršenu nekretninu.