Godine 2002, Chanond Sitthipunt se vratio u Bangkok sa 36 godina, diplomom MIT Sloan poslovne škole i iskustvom u investicionom bankarstvu u Goldman Sachsu. Doneo je sa sobom ideju koja je tada zvučala gotovo suludo: graditi stanove neposredno uz stanice podzemne i nadzemne železnice u gradu u kome je metro tek počeo da radi, dok su svi drugi developeri jurili jeftino prigradsko zemljište. Dvadeset godina kasnije, njegova kompanija Ananda Development prešla je granicu od 100 realizovanih projekata.
Ovo nije samo priča o jednoj firmi. To je priča o tome kako je Wall Street način razmišljanja promenio tajlandsko tržište nekretnina.
Kratki pregled
- Osnivanje: 1999. godine, intenzivniji rast od 2003.
- Osnivač: Chanond Sitthipunt, MBA diploma MIT Sloan School of Management
- Berza: IPO na Berzi Tajlanda (SET) 2012. godine, ticker ANAN
- Broj projekata: Više od 100 završenih i aktivnih projekata do 2026.
- Osnovna strategija: Stanovi na 0-500 metara od BTS i MRT stanica u Bangkoku
- Strateški partner: Mitsui Fudosan (Japan), jedan od najvećih azijskih developera, u partnerstvo ušao 2015.
Kako se sve razvijalo
Faza 1 - Početak: 2003. do 2012.
Logika iza Chanondove ideje bila je jednostavna, ali je malo ko tada video njen potencijal. Prosečan stanovnik Bangkoka provede dva do tri sata dnevno u saobraćajnim gužvama. Ako stanujete pored metro stanice, ne samo da štedite vreme, nego ste i spremniji da platite višu cenu za taj komfor. Danas ovo zvuči sasvim očigledno, ali početkom 2000-ih BTS nadzemna železnica bila je stara svega tri godine, MRT plava linija još nije bila gotova, a zemljište oko budućih stanica uglavnom je bilo prazno ili zauzeto starim niskokatnicama.
Anandini prvi projekti brzo su potvrdili da model funkcioniše. Bangkok se brzo zgušnjavao, mlađa generacija Tajlanđana birala je kompaktne gradske stanove umesto porodičnih kuća na periferiji, a cene zemljišta uz saobraćajne čvorove neprestano su rasle.
U ovom periodu uspostavljen je brend koji i danas definiše kompaniju:
- Ideo - ulazni segment, stanovi od oko 22 m², direktno uz BTS i MRT stanice
- Ideo Mobi - srednji segment, bolji standard završne obrade
- Ashton - premium linija, najprestižnije lokacije u centru Bangkoka
Kompanija je 2012. izašla na berzu. IPO je prošao odlično i ANAN ticker je postao simbol razvoja nekretnina orijentisanog ka javnom prevozu u Tajlandu.
Faza 2 - Japansko partnerstvo: 2015. do 2020.
Godine 2015. Ananda je potpisala strateški sporazum sa Mitsui Fudosan, japanskim developerom čija tržišna vrednost prelazi 30 milijardi dolara. Partnerstvo je Anandi donelo kapital, japanske standarde kvaliteta gradnje i kredibilitet kod institucionalnih investitora.
Zajednički projekti rezultirali su nekim od najprepoznatljivijih stambenih tornjeva u Bangkoku - pre svega Ashton Asoke na raskrsnici BTS Asoke i MRT Sukhumvit stanica, kao i Ashton Silom u poslovnom centru grada. Oba projekta rasprodana su brzo i ostvarila su solidne premije na sekundarnom tržištu.
Faza 3 - Pravna kriza Ashton Asoke: 2021. do 2024.
Godine 2021. Vrhovni upravni sud Tajlanda doneo je presudu koja je potresla celokupno tržište nekretnina u Bangkoku. Sud je utvrdio da je građevinska dozvola za Ashton Asoke bila izdata nezakonito, jer je pristupni put zgrade prolazio kroz zemljište u vlasništvu Uprave za brzi tranzit (MRTA), bez odgovarajućeg ovlašćenja.
Presuda je direktno pogodila 668 vlasnika stanova koji su već uveli u posed svoje nekretnine i u velikom broju slučajeva otplaćivali kredite. Ukupna vrednost projekta procenjena je na oko 6,4 milijarde tajlandskih bata, što je otprilike 180 miliona dolara.
Za inostrane investitore, ovaj slučaj je bio jasna opomena: u Tajlandu, građevinska dozvola može biti osporena i poništena godinama nakon što je zgrada završena i useljena. I Ananda i Mitsui Fudosan koristili su sve dostupne pravne mehanizme. Do 2024. situacija se delimično stabilizovala, ali presedan ostaje.
Trenutno stanje: 2025. do 2026.
Ananda je prilagodila strategiju u skladu sa iskustvima posle pandemije i lekcijama iz slučaja Ashton Asoke:
- Ojačana interna provera pravnog statusa parcela i pristupnih prava pre lansiranja projekata
- Širenje na gradske kuće i niskospratne objekte pod brendom Unio, namenjene tajlandskim porodicama na periferiji Bangkoka
- Ulaganje u digitalne usluge upravljanja nekretninama za postojeće stanare
- Nastavak fokusa na razvoj uz linije metroa, koje se i dalje šire
Akcije ANAN su u poslednjih nekoliko godina bile primetno nestabilne, što odražava teškoće na celom tajlandskom tržištu stanova, višak ponude iz perioda pandemije i reputacionu štetu od slučaja Ashton Asoke.
Pregled linija proizvoda
| Parametar | Ideo (Ulazni) | Ideo Mobi (Srednji) | Ashton (Premium) | Unio (Niskospratni) |
|---|---|---|---|---|
| Cena po m² | 80.000-120.000 THB | 120.000-180.000 THB | 200.000-350.000 THB | 60.000-90.000 THB |
| Veličina stana | 22-35 m² | 30-55 m² | 35-100+ m² | 60-150 m² |
| Tip lokacije | Uz BTS/MRT stanicu | Centralne BTS/MRT stanice | Prestižni delovi Bangkoka | Prigradski delovi Bangkoka |
| Ciljni kupac | Mladi tajlandski profesionalci | Srednja klasa i stranci | Investitori i menadžeri | Tajlandske porodice |
| Prinos od iznajmljivanja | 4-5% godišnje | 4-6% godišnje | 3-5% godišnje | 3-4% godišnje |
| Partner u razvoju | Samo Ananda | Mitsui Fudosan / Ananda | Mitsui Fudosan / Ananda | Samo Ananda |
Ključni rizici na koje treba obratiti pažnju
1. Pravni presedan Ashton Asoke. Čak i berzanski kotiran developer uz podršku velikog japanskog partnera nije bio imun na poništavanje dozvola godinama posle završetka gradnje. Angažovanje nezavisnog tajlandskog pravnika za proveru vlasništva, istorijata dozvola i pristupnih prava nije opcija, već obaveza.
2. Male kvadrature. Ulazni Ideo stanovi od 22 m² funkcionišu dobro kao investicija za izdavanje u gradu sa velikom potražnjom. Kao dugoročno porodično stanovanje, ne odgovaraju standardima na koje su navikli kupci iz Srbije ili zapadne Evrope. Važno je razumeti šta se kupuje.
3. Akcije nisu isto što i fizička nekretnina. ANAN akcije su u određenim periodima padale i do 60% od vrhunca. Kupovina udela u developerskoj firmi i kupovina fizičkog stana od te iste firme dva su potpuno različita ulaganja, sa različitim profilima rizika, likvidnosti i prinosa.
4. Zavisnost od infrastrukture. Ceo poslovni model Anande počiva naширењу i pouzdanom funkcionisanju BTS i MRT mreže. Kašnjenja u otvaranju novih linija direktno smanjuju atraktivnost projekata koji su planirani oko budućih stanica. Uvek proverite koje su stanice operativne, a koje su tek u planu.
5. Pojačana konkurencija. Kada je Ananda krajem 1990-ih pionirski krenula sa izgradnjom uz metro stanice, konkurencija je bila minimalna. Danas skoro svaki veći tajlandski developer koristi isti pristup, pa je prednost prvog poteza znatno smanjena.
Zaključak
Priča o Ananda Development pokazuje i snagu dobro definisane investicione teze i krhkost tajlandskog regulatornog sistema kada se nađe pod pritiskom. Chanond Sitthipunt je ispravno predvideo budućnost Bangkoka, vezavši stanovanje uz saobraćajnu infrastrukturu. Ali ni najpreciznija dugoročna strategija ne štiti investitore od pravnih rizika na nivou pojedinačnog projekta.
Tim Nekretnine na Tajlandu redovno prati tržište i može vam pomoći da se snađete u ovakvim situacijama. Praktičan savet za svakog inostranog kupca ostaje nepromenjen: pažljivo proverite developera i svaku parcelu ponaosob, uz pomoć kvalifikovanog pravnika.
Spremni da istražite mogućnosti ulaganja na Tajlandu? Naši stručnjaci su tu da vam pomognu.